商业地产销售模式-房地产销售实务

（一）整售

整售对很多项目来讲是可遇而不可求的，商业行业整体利润较低，注重资产的良好流动性，一般不会采取直接购买的方式取得经营权。但对于总面积较小、总值相对较低而增值潜力较大的物业，仍可尝试接触部分资金实力雄厚的投资性公司，购买方式可以整体（部分）股权转让等形式进行合理避税。但一般来讲，对整售不可抱有太大希望，以免贻误商机。如果在项目前期有目标大客户，为其量身定做是最好的。

（二）不售、整租

不售、整租方式不牵涉产权转让，将数层甚至项目整体租赁给经营商，对于资金实力比较雄厚，看好有升值潜力的商业物业往往这样执行。其优点在于：整租给一家具备成功经验的商业经营公司，便于经营定位和统一经营管理，商业经营易于成功，物业租金逐年递增，形成稳定的利润来源，而且可将物业抵押融资，等待增值。但经营方进行商业选址时选择面广，谈判实力强，压价狠，租金菲薄，初期资金压力较大。

（三）不售、零租

不售、零租方式同样为资金实力比较雄厚的商业物业所青睐，但要求具备出色的招商能力和商业物业管理能力，或者有优秀的专业公司作为长期合作伙伴。广州天河城就是一个成功案例，数十万平方米寸土未售，其每年坐收租金数亿，很多经营户求租无门。并且天河城的商业经营成功带动了自身物业，周边土地、物业的迅速增值，形成了良好的社会效益和经济效益。

（四）零售、零租(www.xing528.com)

零售、零租是一般中小型以及低层商业楼盘和商业步行街的做法，有利于资金的迅速回收。商铺产权分散到客户，滞销商铺则用作出租物业，但这种做法不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。因为产权分散，难以统一经营管理，如果楼层较高，则极易出现一楼经营火爆，二楼以上冷冷清清的局面；如楼层不高则风险较低，特别适合于商业步行街。成都的罗马假日广场便成功操作了这种模式，该项目为商业步行街+大型超市，依靠着有名气的大型超市旗舰店吸聚人气，商业步行街仅为2～3层，全部分割成20～30平方米的单元商铺，总价较低，吸引了众多中小投资者，项目周期仅一年左右，赢得了丰厚回报。

（五）零售、整租

零售、整租是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。操作方法往往是：将每一层划分为10～50平方米的小产权进行销售回收大量资金，确保项目盈利。然后通过返租的方法从购房者手中取得商业铺面的经营权，其返租利率一般定在6％～10％（高于银行贷款利率才有吸引力）。

零售、整租的优点非常明显，短期内回收大量资金；实现统一规划经营，易吸引上行人流、盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受到升值空间；通过将经营权以返租的形式从产权所有者手中收回，交给真正有经营实力的大商家进行经营。

但是通常零售、整租的合同期不可能很长（如长达15年以上，一些购房者取回商铺的经营权时已进入老年），一般10年为限，但10年后业主进场自行经营或自行出租，会破坏商场统一经营格局，引发一系列问题；大型封闭式商场的基本无临街铺面，各个商铺能否增值主要依赖于商场整体经营的成绩。因此三楼以上销售难度大、客户风险高，一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。