商业地产与住宅产品的区别

（一）开发模式上的区别

1.建筑形态方面

住宅要求层高2.6米、2.7米、2.8米不等；而购物中心一般要求层高5.4米，柱距8×8米；写字楼层高一般在3.4～4.5米。

2.销售模式方面

住宅主要以销售为主，商业地产则需要招商与租售相结合。

3.资金实力方面

住宅的开发本身可以通过滚动开发的模式回收资金，因而资金压力相对比较轻；而一个大型的商业项目，要通过投资建成商业气氛就要求有雄厚的资金储备和抵御风险的能力，要有大的资金投入，多数情况下，其建设维护成本及单价较之住宅要高出许多。在商业发展成熟地区，一般来说商铺住宅价格比维持在4∶1到5∶1之间。这种情况造成了商铺开发及投资总额相对较大，因而风险相对较大，从规避风险的角度考虑，将会出现多个利益主体共同分担风险的局面，因此其相关的利益主体较之住宅类产品明显要多。

4.商业运营方面

住宅只要把房子卖出去就表明项目已经基本成功了；而商业地产招商成功只是迈出了第一步，开业成功也只是成功了一半，商业运营长期成功才是真正成功，物业才得以升值，因此商业地产后期商业运营是关键。

（二）营销推广上的区别(www.xing528.com)

商业地产与住宅在前期规划上存在着很大的差异。住宅建造出来是要卖的，因此前期规划主要考虑项目产品卖给什么样的人，后期营销中也注重针对本项目的目标客户；而商业地产的规划就非常复杂，前期需要很多论证，考察国内外大量商业地产的资料，设计做好后再招商：先招主力店，基本上是主动进行联系，主力店确定之后，再招小型专卖店，通过各种形式的广告让经销商到销售现场来谈，主力店是最关键的因素，如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。由于商业地产与住宅在开发模式上存在着很大的不同，因此在营销推广上更是差异甚大：

1.卖点不同

住宅营销推广的是一种“生活方式”；商业地产是一种“投资概念”，注重回报率和回报周期，其推广的核心价值是投资潜力。

2.阶段性不同

住宅消费群体有两种，分别是自住型和投资型（一般都是短线投资收益，买卖关系为主）；而商铺以出售或出租为主，是在整体交铺后才开始正式进入实质性阶段。开业前主要受众群体为投资经营者，投放媒体广告的目标对象是主力店、次主力店、专卖店、专业店、零星小商户等，开业后整体交铺运作阶段，营销的推广重点则是如何吸引更多的消费者、制造人气、提升整个项目的商业氛围。

3.营销周期不同

与住宅相比，商业地产项目营销周期短、节奏快。商业地产前期规划策划周期长，但是实施阶段却是一鼓作气，一般一个项目为一个营销周期，而住宅可以分期开发，所以营销周期相应较长。

4.对象关注点不同

住宅关注点为：价格、地段、户型、品质、资信、服务和配套等，而商业地产则关注：地段、租金价格、后续管理、投资商资信、资产增值等。