商务酒店式公寓：实践中难寻，体验尊贵豪华

（一）酒店服务式公寓的含义及起源

追根溯源，最早的酒店服务式公寓起源于欧洲，本意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。其是在当时旅游区内租给游客、供其临时休息的物业类型，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。而在我国，酒店服务式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，并随着经济和房地产市场的发展而愈加成熟。

酒店式服务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，自用和投资皆可，具有全面体贴服务功能的高级公寓。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉，其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。

（二）酒店式公寓基本特点

1.业主拥有独立产权

投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有太多差别。本质区别在于：酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的住宅，公寓式酒店却没有产权。不过也有些酒店式公寓，如分时度假式酒店，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权，交由酒店管理集团统一经营，保证产权人有固定回报和固定天数的居住使用权。在实践中，由于操作的难度，此类酒店式公寓已经较少见了。

2.酒店式管理

酒店式公寓属于提供酒店式服务的一种高档公寓，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点服务等。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。

3.兼具居住度假与投资两种功能

酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同；同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

4.总价低、投资灵活

酒店式公寓一般以小户型为主，面积一般在50平方米左右，由于总价较低，不少投资者受出租回报的吸引对其热力追捧。近两年来，沿海地区酒店式公寓项目销售一个比一个火爆。当然也有一些单位面积大的项目，此类应划入高档住宅项目更准确。

5.空间分割灵活

由于很多酒店式公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主，所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性；建筑设计的创新和工程技术的全面应用，也给了该类物业更大的发挥空间。因此市场出现了分割自如、大小随意的项目，小到30～40平方米，大到逾1 000平方米，这类项目不仅适合小公司，也适合一些中型公司。

6.良好的生活和商务环境

众多酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”“全方位家庭保姆式物业管理”等诱人口号。与一般公寓有区别的是，酒店式公寓在提供这些物业、家政服务的渠道上比较畅通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能办得到。酒店式公寓不仅有商务中心等配套，很多项目还为商务办公和区内员工提供打字、复印、传真、票务定购和酒店咨询等业务。还有些项目通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套，如办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司等。(www.xing528.com)

议一议：酒店式公寓与普通住宅的区别。

（三）酒店式公寓的分类

一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。

1.商务酒店式公寓

商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。大城市中央商务区（CBD）及周边地带大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置以及齐全的配套设施形成了浓郁的商务氛围。

目前在许多大型中心城市中，很多项目定位在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司，而中小型公司过去都在办公楼里办公，办公租金水平较高；如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平方米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。

2.商住酒店式公寓

这类物业基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商用的价值，所以称之为商住的物业。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商住混合在一座楼中，办公环境就大打折扣，它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味，而住户则要面对川流不息的陌生面孔；通信、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住两方的客户都满意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。

3.新生代酒店式公寓

近期房地产市场上又出现了一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓。在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。

（四）酒店式公寓的不足

从经济性方面看，就产品的供应方来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本，包括重新安装管道（水、电、煤）、增加消防通道等；就需求方而言，由于户型不规则，造成使用率较低。从舒适性来说，暗卫出现，影响居住生活的舒适度；在技术指标控制范围内，开发商选择利润最大化的设计原则，于是，在有限空间分割出更多单元，导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少，其格局更接近于家庭旅馆。从实用性来说，每天上下班高峰时大量人流，上下电梯等待时间太长，极不方便。从观赏性来说，因为窗户的增加占据更多外墙面，破坏了原本很规则的建筑立面。从安全性来说，标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐，如果增加电梯，会对施工造成隐患。从服务性来讲，因为容积率的制约，服务配套很难跟上需求。还有，许多酒店式公寓的土地性质是商业用地（40年）或综合用地（50年），土地使用年限少于住宅用地的70年年限。

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表4-1　酒店式公寓与普通住宅生活成本比较分析（以天津为例）