（一）期房的含义
期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证为止，所出售商品房称为期房。
期房在港澳地区被称为买“楼花”，这是房地产开发商市场初期普遍采用的一种房屋销售方式，购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
从工程的角度来说，期房则是从开发商拿地，做好项目设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑、做好房屋设备安装、配套设施（即符合交房条件）之前，都属于期房。
（二）期房的优势
1.价格优势
期房在开发之初卖出去，是开发商募集资金的一个渠道。资金对哪家开发商而言都是很有吸引力的，为了更多地吸引资金，在期房的销售中，房产开发商都在价格上有较大的优惠。一般来说，买期房比买现房在价格上可优惠很多，因此说，在如今利息连连下调的今天，买期房其实也是一种投资。
2.房型设计上的优点
从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响产品的销售，所以相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点。
3.选择上的优势
人们通常可发现在一栋已建好的现房中去选房时，往往层次好和朝向较好的房子基本上早已卖出，余下的大多是一些层次不太理想、朝向不佳的房子了。而买房可说是每个家庭的大事，住房层次朝向是否适合将影响采光、通风，而这些直接影响生活质量。如果买期房则可以在买主很少的时候介入，这时可以选定位置较好的房子。从市场反馈的信息来看，一些位置较好的房子大多是作期房出售的。
4.升值的优势
买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中品味到升值的乐趣。
议一议：期房与现房相比较，总结出各自的优势与不足。
小看板
售楼处需主动出示开发商的以下证件
1.开发商的营业执照。
营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的证明。查看营业执照的目的有二：一是看这个单位是否存在，再就是看该单位的营业范围。同时，还应注意企业营业执照是否经过年检，若未经年检则为无效。当一个企业的营业执照为临时营业执照的时候，该企业注册资金还未全部到位，这时的企业还未正式成立。若是开发商委托销售代理机构销售该住宅，需要查看代理销售委托书及该机构的营业执照。
2.开发商的建设用地规划许可证。
依据法律规定，城市土地的利用必须符合城市规划，开发商所使用的土地在用途、位置和界限上应与建设用地规划许可证相互一致。
3.开发商的建设工程规划许可证。
它可以确认有关建设活动的合法地位，并作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据。
4.国有土地使用证。
依据我国法律，只有经过出让的土地才能从事房地产开发。开发商在向政府缴纳一定地价款后，才能获得国有土地使用证，没有此证的企业开发的房子不能买卖。
5.建设工程施工许可证。
购买期房应查看开工证，以确定开工手续是否齐全、是否纳入年度施工计划。买现房检查工程质量检验单看房子质量是否合格。
6.商品房预售许可证。
无论是销售现房还是预售期房，都应报政府有关部门批准，并取得相应许可证，才能从事销售和预售，否则其销售行为违法，最终影响产权证的办理。(www.xing528.com)
（三）销售期房的技巧
1.介绍地段
对地段的介绍往往包含两个层面：一是宏观面的地域介绍，二是微观面的地块介绍。但对房地产销售人员来讲，微观面的地块介绍，更具有实际认识意义，具体可从地点、交通、位置和环境这四个方面介绍。
这里的地点，不单是指绝对意义上的地址，即某区某路门牌号码，还指由这个点所引发的相对意义上的距离概念，即这个点距离某商业街、某火车站等主要标志物的相对直线距离；交通指的是楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如公交、铁路、主要公路等；位置主要指楼盘具体坐落方位、地块的形状和大小、楼盘的主要朝向、相邻的其他房产状况等；环境指楼盘周边的物质和非物质生活配套。
2.介绍公司
房地产投资建设是资金大、周期长的工程，没有足够实力的公司投资房地产项目，往往隐藏着较大的风险。因此，销售员应介绍与房地产建设相关的公司，主要包括：发展商、设计单位、承建单位、物业公司等，这些相关公司分别是指项目在投资建设、建筑设计、工程营造和最终物业管理四个方面主要营运组合公司。一般而言，营运组合的强力搭配，各个公司的强劲实力和良好的业绩，都是楼盘日后品质的绝对保证。而在这四个营运组合中，发展商又是最为关键的，它的品质也往往决定了其他三个公司和外围公司的选择。
3.介绍房地产的基本参数
针对期房的特点，介绍期房时主要介绍占地面积、总建筑面积、规划形态、容积率、覆盖率等基本参数。
4.介绍房型和面积
面积大小和房型，不但是房地产产品买卖计算的一个基本尺度，而且也是判断产品品质的一个重要角度。这些指标具体包括：居住面积、使用面积、建筑面积、出房率、绿地和花园面积等。
5.介绍建材及装潢
建材装潢可分为公共空间的外部装潢和私家单元的内部装潢两大部分。公共空间的外部装潢包括大门的造型、楼盘的外立面颜色和材料，电梯的品牌、数量和修饰，大堂、走廊等公共活动空间的地面及墙面和天花板的装潢美化等。外部装潢是社区的门面，大多数发展商都倾力而为，使其在日后的销售中有良好的亮相。
6.介绍公用设施
公用设施可分为两大部分：一是指日常生活中最基本的配套设施，如水电、煤气、通信、电视、保安、车库等；二是指为社区的住户专门设立的额外公用设施，如室内俱乐部、室外运动场、商务中心或其他设施。这些设施一般不对外营业，仅为更全面地满足业主日常生活和休闲娱乐所需而设，它从另一方面映衬着小区品质高低。
7.介绍交房日期
交房日期是客户买卖商品房关注的重要因素。但是，应当注意施工进度往往受各种原因的干扰，很容易停工，造成交房日期的拖延。因此对于交房日期的确定性要给予重视，并在合同中有确定的表示。
8.介绍价格
价格是房地产销售中最基本、最活跃的一个因素。房地产销售员一般可从单价、总价两个方面来介绍，同时要顺便把现有的销售折扣、促销方式介绍好。
9.介绍付款方式
付款方式是房屋总价在时间上的一种分配，可用以缓解购买者的付款压力，扩大购买客户群的范围。
目前，主要的付款方式有一次性付款和分期付款两种方式，其中分期付款是房地产买方与销售方商定的灵活付款方式。
10.介绍销售情况
销售员向客户介绍销售情况主要包括以下内容：
售出户数：即已售出住宅的户数，可以看出楼盘的人气高低。
销售率：即售出户数与总户数之比，可以看出销售的进度如何。
销售顺序：指不同总价、不同格局和不同面积的销售单元，在销售时最先成交、其次成交，以及最后成交的先后顺序。据此，人们接受与否的重点考虑因素究竟是房型格局还是单价（总价），便一目了然了。
练一练：学生两人一组，结合某一项目的具体情况，演练以上销售重点。
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