房地产交易费：公共设施设备维修基金的作用

在房地产买卖中发生的交易费包括：

（一）公共设施设备维修基金

公共设施设备维修基金是指住宅楼房的公共部位和公用设施、设备的维修养护基金。基金由售房单位和购房人共同筹集，所有权人为交纳人，专款专用。商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴费约定。购房者应当按照购房款的2％～3％比例向售房单位缴纳维修基金，售房单位代为收取的维修基金由全体业主共同所有，不计入住房销售收入。

（二）其他费用

以天津市为例，如表1-2所示。

表1-2　其他费用

一、选择题（1—6题为单项选择题，7—10题为多项选择题）

1.建筑容积率的计算公式是（　）。

A.房屋建筑面积、房屋占地面积

B.居住建筑基底面积、居住建筑用地面积

C.总建筑面积、建筑用地面积

D.居住建筑面积、居住建筑用地面积

2.房地产的不可移动性决定了（　）。

A.不存在全国性市场　B.不存在地区性房地产市场

C.不存在相同的空间环境　D.不存在改造的可能性

3.我们俗称的“销售面积”是指（　）。

A.建筑面积　B.套内使用面积

C.实测面积　D.套内建筑面积

4.城市住宅土地使用年限一般为（　）。

A.40年　B.50年　C.70年　D.无限期

5.以下不属于农民集体所有土地范围的是（　）。

A.宅基地　B.自留地　C.自留山　D.城市市区

6.城市市区的土地属于（　）所有。

A.农民集体　B.国家　C.农民集体和国家　D.有关企业

7.根据建筑面积计算的一般规定，需要计算全部建筑面积的有（　）。

A.层高在2.2米及以上的永久性单层或多层、高层建筑

B.未封闭的阳台、挑廊

C.层高在2.2米及以上的地下室、半地下室及其相应的出入口(www.xing528.com)

D.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池

8.土地权属证书有（　）。

A.国有土地使用证　B.集体土地所有证

C.国有土地所有证　D.集体土地使用证

9.按照国家有关规定，取得国有土地使用权的途径主要有（　）。

A.划拨方式　B.出让方式

C.转让方式　D.土地或房地产租赁方式

10.国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有（　）的权利。

A.占有　B.使用　C.收益　D.处分

二、分析选择题（单项选择题）

1.某套住宅，套内使用面积为86平方米，套内维护、承重墙体的面积为15平方米，全封闭的南阳台8平方米，敞开式的北阳台6平方米，应分摊的共有建筑面积为7.5平方米。请计算：

（1）该套住宅的套内建筑面积为（　）。

A.112平方米　B.119.5平方米　C.104.5平方米　D.115平方米

（2）该套住宅的建筑面积为（　）。

A.112平方米　B.119.5平方米　C.104.5平方米　D.122.5平方米

2.某居住小区，居住用地面积为18公顷，住宅用地面积为10公顷，该小区的建筑总面积为490 000平方米，人口数量约为9 000人。

（1）建筑容积率为（　）。

A.2.72　B.4.90　C.0.272　D.0.490

（2）人口密度每公顷（　）人。

A.400　B.500　C.800　D.900

三、案例分析

小李所在的公司集资建房一套。协议上的面积为130平方米，实际交纳的费用也是按130平方米交的，但房子建好的时候，小李却发现房子面积好像没有130平方米。经咨询后公司答复，房子使用面积是110平方米，但是要加上楼道平台和天台等的公共平均摊派面积20平方米。所以房子实际面积是110平方米，费用就交的是130平方米的。

小李很困惑，到底该不该给130平方米的钱，而买一个实际只有110平方米的房子呢？

请帮助小李分析解惑。

四、技能训练

1.广泰房地产开发公司以每亩300万的价格拍下了位于梅江北的100亩地。如果按照0.45的容积率修建别墅，或者按照3的容积率修建高层，请分别计算这两种情况下的楼面价，并就容积率和楼面价的关系进行讨论。

2.以下是一套公寓的房型图，假定房子的朝向为南北向，图中上为北，下为南，标出该房型的开间与进深的尺寸（单位：mm）。