房地产销售实务：楼面地价、土地单价与容积率的关系

房地产价格是一个总的概念，在房地产营销活动中，还会涉及许多价格类型，作为房地产销售人员应该熟悉这些价格类型。

（一）市场价格、理论价格、评估价格

1.市场价格

房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格，它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。

2.理论价格

房地产的理论价格指的是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。

3.评估价格

房地产的评估价格简称评估价，是估价人员对房地产的客观合理价格做出的一种估计、推测或判断。评估价格不是实际交易价格，但可作为交易价格的参考。

在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在许可买卖的制度下，专门有估价机构为交易双方提供服务，这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是，由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等方面的不同，同一宗房地产，不同的估价者评估出来的价格会有不同的差异。一般来说，具有丰富经验的估价人员评估出的价格，较接近于市价。

（二）土地价格、建筑物价格、房地产价格

这是按照房地产存在形态划分的价格术语类型。

房地产的存在形态有下列三种：占有土地、地上建筑物和房地合一，因此房地产价格通常有土地价格、建筑物价格和房地产价格之分。

1.土地价格

土地价格简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。

同一块土地，在估价时由于其“生熟”程度、地理位置、规划条件、用地属性等不同，会有不同的价格。

2.建筑物价格

建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品房的价格、购买一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。

3.房地产价格

房地产价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用土地的价格，往往等于上述人们平常所说的房价。对于同一宗房地产来说：

房地产价格＝土地价格+建筑物价格

（三）总价格、单位价格、楼面地价

1.总价格

总价格简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同，房地产总价格的内容也不同，它可能是一块面积为50亩的土地价格，一套面积为200平方米的高档公寓的价格，或1 000公顷土地的价格。

2.单位价格

单位价格简称单价。对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格，如每亩土地价格、每平方米土地价格等，书写方式：500万/亩，9 000元/平方米；土地与建筑物合在一起的房地产单价是指单位建筑物面积的价格，如每平方米建筑面积价格，书写方式：12 000元/平方米。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。

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土地面积的计量单位

由于各国或各地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽相同。如内地通常采用每亩或平方米地价（1亩地约等于667平方米），香港采用每平方英尺地价（10.764平方英尺合1平方米），台湾采用每坪地价（大约0.303坪合1平方米）。有时土地面积单位还采用公顷来表示，1公顷等于10 000平方米。

3.楼面地价

楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每平方米建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：

楼面地价＝土地总价格/建筑总面积

由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：

楼面地价＝土地单价/容积率

弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。

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例如，2019年12月26日在某城市拍卖的宗地2019-22号。土地面积为13 145平方米，容积率为3.2，建筑密度≤25％，绿地率≥25％，建筑高度≤80米，最后成交价为4.63亿元。

楼面地价＝463 000 000/（13 145×3.2）＝11 007（元/平方米）。

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楼面价与土地价的关系

以容积率1为标准，当容积率为1时，楼面价等于土地价，容积率越高，则楼面价越低；反之，容积率越低，则楼面价越高。

在计算每平方米的建设成本时，都要用楼面价来表示土地价格。

（四）期房价格、现房价格

1.期房价格

期房价也称预售价，是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的价格，该价格是未来建成的房屋的价格。

2.现房价格

现房价是指以目前已经建成的房屋建筑物为交易标的的价格，是一种钱货两清的价格。

（五）基价、起价、均价、报价(www.xing528.com)

1.基价

基价是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格，商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向、景观等差价后得出。

2.起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，这种价格通常是在楼层、朝向、户型等方面有些不足的套型价格，在房地产销售广告中常常表示为“×××元/平方米起价”。在房地产销售中，以这种价格成交的很少，其只是一种价格营销策略，以低价引起消费者的注意。一般而言，多层住宅不带电梯的，一楼不带花园的，以一楼或顶楼的销售价为起价；一楼带花园并配置电梯的住宅，一般以二楼作为销售的起价；高层物业，以最低层的销售价为起步价。

3.均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是真实的销售价，而仅仅是一个平均价格，但也有例外，例如某高层物业推出“不计楼层、朝向，以7 800元/平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也是一种吸引消费者关注的价格营销策略。

4.报价

报价又称标价、表格价，是商品房销售者在价目表上标注的不同楼层、朝向、户型等的房屋出售价格。在商品房实际销售中，该价格可以经买卖双方协商加以调整，变为实际的成交价格。

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影响价差的因素

朝向差价：一般南北通透的朝向较贵，东西向较便宜。但如果有景观（面水、面花园等），观赏朝向的要加价。

楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，按照层高加价，越高越贵；多层的不带电梯的建筑中，中间楼层较贵，以六层砖混建筑为例：三层、四层较贵，二层、五层次之，一层再次之，六层最便宜。

景观差价：临公园、湖边、海滩、河边等视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄、嘈杂马路或采光较暗者，即使同一栋楼、同一楼层也要减价。

设计价差：一宗房地产项目内，由于客观原因难以避免某些缺陷（如邻近垃圾站、排水井、设备机房或公共管线较多的单元），价格需要降低。

（六）底价、期望价、补地价

1.底价

底价是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格（简称起价），若低于这个价格则可不出售。

2.期望价

期望价一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。

3.补地价

补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价。

（七）所有权价格、使用权价格

同一房地产，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如采伐权、采石权、耕作权等。我国当前主要是所有权和使用权。

1.所有权价格

房产的所有权价格，是指交易房产所有权的价格。所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承等）的总和，但若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此降低。

2.使用权价格

房地产的使用权价格，是指交易房地产使用权的价格。以土地为例，目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）第八条的规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。据此，从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。但现实中有各种演变，多称为地价款，各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使用权年限的长短、用地属性类别、规划条件等区分为各种使用权价格。土地的使用年限分别为商业用地40年、综合用地50年和住宅用地70年。在2005年以前，还有一些项目为国有划拨土地，没办出让手续的就没有设定土地使用年限，现在这种土地已经很少见了。

（八）买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格和征用价格

1.买卖价格

买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、实物或其他有价物，简称买卖价或买价、卖价。

2.租赁价格

租赁价格常称租金，在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金（或称协议租金）、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

3.抵押价格

抵押价格，是对房地产进行评估打折后，银行认可作为贷款抵押价格而评估的价格。

4.课税价格

课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何，要视课税政策而定。

5.征用价格

征用价格是政府为征收其他权利人的房地产做出补偿而评定的价格。

（九）拍卖价格、招标价格和协议价格

这是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。

1.拍卖价格

房地产的拍卖价格，是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。

2.招标价格

房地产的招标价格，是指采用招标方式交易（或出让）房地产的报价价格。如果竞争激烈，常发生成交价远高于报价的情况；如果投标人没有积极性，也会发生流标现象。

3.协议价格

房地产的协议价格，是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。