房地产市场的含义及角度分析

房地产市场，其中物业部分又被称为不动产市场，可以从经济学和营销学两个角度进行定义。从经济学角度来看，从狭义上来讲，房地产市场是指房地产商品进行交易活动的地方或场所；从广义上来看，房地产市场是指房地产交换关系的总和，包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。从营销学的意义上来看，房地产市场是那些对房地产具有特定需要或欲望，并能够通过交换来满足这种特定需要或欲望的全部供给者和购买者（含潜在顾客群）的集合。

（一）房地产市场的分类

可以按照地域、房地产用途、等级及交易形式与目的，对房地产市场进行分类，如表1-1所示。结合本课程目标，我们主要了解按照使用用途进行划分的房地产市场类型。

1.居住类房地产

居住类房地产是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、公寓别墅等。这类物业的购买者大多数是以满足自用为目的，也有一部分作为投资。随着人们生活水平的提高和购买力的提升，居住类房地产市场呈现强劲的发展态势，蕴藏着巨大的发展潜力。

2.商业类房地产

商业类房地产又称为经营性物业、收益型物业或投资性物业，指能出租经营或自营，为投资者带来经常性收入现金流的房地产，包括写字楼、商铺等。这类物业的购买者大多以投资为目的，从物业出租经营收入和物业升值中获得投资收益；也有一部分购买者是为了自用和自营。商业类房地产市场与当地社会经济发展状况密切相关，位置对于商业类房地产有着特殊的重要性。

3.工业类房地产

工业类房地产是指为生产活动提供空间的房地产，包括厂房、仓库等。工业类房地产既有出租的市场，也有出售的市场。一些工业厂房的设计通常要满足特定工艺流程和设备安装的要求，一般只适合特定用户使用，例如大型冶炼化工等。随着现代物流业的发展，仓储用房越来越多地用于出租经营，成为工业类房地产的重要组成部分。

4.特殊类房地产

特殊类房地产是指需要得到政府特殊许可才能开展经营活动的房地产类型，包括加油站、飞机场、码头、高尔夫球场等。

表1-1　房地产市场分类表(www.xing528.com)

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房地产市场的层次结构

✧房地产一级市场，即土地交易市场，是土地所有者与使用者之间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同、土地属性不同、规划条件不同、地理位置不同等，会有不同的价格。

✧房地产二级市场，即增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。

✧房地产三级市场，即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场。

（二）房地产市场的特征

和一般的商品相比，房地产商品具有一定的特殊性，一般商品生产有着统一的标准和规格，例如冰箱、汽车等。统一规格、同一型号的商品是可以相互替代的，但是房地产商品不可以替代，是绝对异质的。两栋房子建筑材料、设计都可以一样，但是所处的位置不可能完全一样，具体体现在地段、楼层、朝向、面积、房型等方面。

相对于一般商品市场，房地产市场信息复杂、隐蔽，房地产权益被各种政策、法规所约束，一般消费者难以区别，因此房地产市场是一个信息不够完善的市场。

房地产市场是房地产权益交易的市场。与一般商品不同，在房地产市场交易的是房地产的权益，而不仅是房地产实物。

房地产市场是典型的区域性市场。首先，房地产商品是固着在土地上，所以是不可移动的，具有典型的区域性。其次，房地产所处的区域经济水平、土地资源特点、城市基础设施、建筑风格、文化生活环境等都决定了房地产的区域性特征。同一品质、同一用途的建筑物，在不同的城市，或在同一城市的不同商圈，价格可能差别很大，它们被打上了典型的区域烙印。

房地产市场是一个专业化的复杂市场，人们进行房地产交易时必须借助于各种专业人员和专业机构，包括房地产销售人员、房地产估价人员，也包括银行、保险公司等机构。