《轨道交通联合开发实施机制研究》研究成果

台北市区土地私有，土地昂贵，捷运建设用地取得较为困难，所以，台北捷运建设较多选择采用联合开发的方式。以捷运为导向的土地开发方式引导沿线土地良性发展，并且尽量降低因取得建设用地、过路权或空权给土地所有者带来的损失。至2006年底，台北捷运已通过联合开发节省设施用地费用约185亿新台币，取得开发权的67万m2建筑面积，净效益为180亿新台币，开发奖励约29万m2建筑面积，净效益为120亿新台币。而奖励后的容积率（FAR）得以充分使用，开发后建筑面积约为原来的2倍[191]。台湾典型的联合开发案例有SOGO百货、木栅线中山国中站、木栅线科技大楼站以及台北车站五铁共站项目。图D-1为台北捷运土地开发作业流程图[192]，描述了整个台北捷运联合开发的过程。

台北捷运联合开发作业程序按照以下环节进行：

（1） 编制捷运土地开发基地规划。

（2） 划定土地开发用地范围，评估土地开发用地范围的因素主要包括：① 具有高度市场潜力的开发；② 有助地方生活品质改善，有益捷运营运的开发者；③ 可协助解决捷运系统用地取得的开发者。

（3） 变更都市计划：若已符合车站功能与都市发展实际需求，得调整其土地分区、强度、组别等再提交主管机关审查后，按相关程序予以公告实施。其目的在于确定开发用地的开发强度及使用项目。

（4） 取得土地开发用地：① 公有土地以有偿拨用方式办理；② 私有土地以协议签约、协议购买、征收、市地重划、区段征收等方式办理。

（5） 投资人甄选与评审：土地开发甄选与评审作业包括办理投资甄选作业、公告征求、申请人送件、审查投资申请案、报府核定审定条件、书面通知申请人签订投资契约书。其目的在于征得各开发案最适投资人。(www.xing528.com)

（6） 新建工程管理：包括审查投资人提送之细部设计图说、工程预算书、营造保险及施工计划与按月编制之施工进度报告，并随时派员视察工程施工状况。投资人依法应申办之各式审查（例结构、水土保持、环境影响评估）并如期如质完工。

（7） 权益分配及议定建造成本：使土地所有人、投资人与主管机关按其贡献分享开发成果之利益。依不动产估价及建筑工程估价，按不动产总值、土地与建筑物价格的分配以确定各公、私人土地拥有者及投资人间之权益分配比例。

图D-1　台北捷运土地开发模式作业流程图

（8） 营运及管理。

台湾捷运联合开发最大的特征就是法律政策相对完善，并在进行捷运开发的每个作业环节时都有相关法律政策予以支持，包括《大众捷运法》《大众捷运系统土地联合开发办法》《台北都会区大众捷运系统土地联合开发实施要点》《大众捷运系统土地联合开发契约书》《台北都会区大众捷运系统土地联合开发投资契约书》《大众捷运系统工程使用土地上空或地下处理及审核办法》等。其在联合开发实施上：① 专门对联合开发用地进行界定。《台北大众捷运系统土地联合开发办法》[77]将联合开发用地定义为：系指大众捷运系统场、站与路线之土地及毗邻地区之土地中，经划定为联合开发计划范围内供联合开发之土地。② 土地获取。联合开发土地通过有偿拨用（公地）、协议购买、市地重划、区段征收、征收等方式获取。联合开发土地取得以协议为原则，协议两次不成，则由主管机关依法报请征收或依市地重划、区段征收方式办理。事实上列入联合开发用地的土地所有权人只有两种选择：或是与捷运局联合开发，或是土地被予以征收。因此，台北捷运系统联合开发被称为半强迫式的公私合作开发模式。③ 空间布局划分及开发项目管制。台北大众捷运系统按照以下四种类型分别规定开发项目类别：场、站建筑物上下层空间及其毗邻地区；场、站供旅客候车及上下车以外空间；采用高架设施者，其下层空间；场、站周围广场及邻近道路下层空间。④ 机构设置。台湾联合开发的执行机构包括捷运局和捷运公司（图3-5），并相应规定了机构的职能。⑤ 权益分配。联合开发的权益分配方式是以各投资人所投的资金额度或同值的土地占总投资额的比例，一次比例换算同值楼地板面积为分配原则，简单地说就是以价值认定方式使投资人获得同值的楼地板面积。⑥ 激励性政策。在《台北大众捷运系统土地联合开发办法》中专门提出对联合开发实施的奖励：联合开发项目可依法申请减免税捐；政府予以关联性公共设施及提供技术协助；政府帮助洽请银行予以贷款优惠；对于建筑物楼板面积与高度予以适当放宽；对部分费用予以免息优惠。其中，通过额外容积率奖励可以调动沿线私地主的积极性，创造了共赢局面，如图3-6所示。