加拿大蒙特利尔波纳文图尔广场车站联合开发案例梳理

蒙特利尔市从1950年代晚期开始，一直是作为魁北克省的财政和文化中心，但随后因城市郊区扩张不力及外围商业竞争无序，使其发展变得迟缓。1961年，城市内部拥挤和人口成长促使市政府决定兴建地铁，并经过政府各主管部门和行政部门的讨论，最终达成将地铁从通勤工具提升为城市发展工具的设想，包括刺激地铁沿线的城市开发及鼓励重大投资、借助提供地铁通道设施促进文化娱乐、商业和工业活动等一系列目标。

加拿大国家铁路（CNR）拟对其所持有的蒙特利尔市中心区铁路隧道上方土地进行商业开发，由康科迪亚开发公司提出的超大型多用途建筑计划方案——波纳文图尔广场，最后中选并被授权负责开发。但随着财务安排、整合基地周边土地及获得政府核准等一系列工作的开展，项目规模也随之逐渐扩大，康科迪亚开发公司无法独自完成开发工作，便引入更多股东组成营造公司共同继续参与开发。1964年与CNR签下长期土地租约，1967年，占地约2.4 hm2，总造价超过8 000万美元，混合旅馆、办公、商业、展览、交通等功能于一体的波纳文图尔广场竣工使用，其创新的设计及理念以及高效率的施工为人所称道。但由于开发项目过大且来得太快，头两年却是惨淡经营，只有40%的零售区域和50%的商品中心得以出租，而顾客和商品亦姗姗来迟。康科迪亚由于之前的快速扩展及后期参与其他项目，未能负担其应付的费用；同时一项新税法的颁布使得任何公司对非百分百拥有的产权不能长久使用。因此，作为项目资方的大西部寿险公司买下了康科迪亚在波纳文图尔广场项目中的权益，并聘请特里扎克公司来经营。未来三年后，随着人口规模的增长，波纳文图尔广场发展迅速，现已凭借其独特的设计和多样性的活动成为蒙特利尔市中心商业区最具商业文化特色的城市地标，其中特里扎克公司认为方便到达地铁对商场的成功比项目中任何一部分都来得重要[19]。

波纳文图尔广场车站联合开发实施程序如下：

（1） 市政府订立路线及规划车站位置。市政府成立决策委员会（包括地铁推动委员会、地上再开发委员会和车配建筑委员会）会同城市规划部、城市公共道路和房地产部和交通运输署等主管部门负责地铁系统的开发。

（2） 土地的获取。由蒙特利尔规划部门及房地产部门负责土地征收；规划部门负责调查基地当时和未来的用途；房地产部门先估价，再收购，直接负责土地取得及车站路权；加拿大国家铁路（CNR）拥有土地所有权，可自由与房地产开发商商讨。CNR是由政府指定的董事会经营，资金活动及伺机获利的方式就像民营公司一样经营。(www.xing528.com)

（3） 房地产部门根据拟定租赁条件，招标选择开发商。康科迪亚公司入选为开发单位。由加拿大国家铁路公司（CNR）与康科迪亚公司进行谈判。项目租赁时间为99年，合同到期前30年，合同会被重新协商。土地租金是地价的6%，这是市财务部定的。

（4） 康科迪亚公司施工建设。

从蒙特利尔波纳文图尔广场车站经验来看，纳文图尔广场车站是若干政策和目的结合而成的联合开发：① 政府部门为达成目标，成立专门联合开发机构推动地铁系统开发，如决策委员会（包括地铁推动委员会、地上再开发委员会和车配建筑委员会）会同城市规划部、城市公共道路和房地产部和交通运输署等主管部门负责组织地铁系统的开发。② 联合开发的目标导向。与美国的实施方式不同，蒙特利尔市政府特意将地铁作为蒙特利尔引导城市成长和活力的工具，并作为规划的方向。其中，城市规划主管部门对于蒙特利尔市联合开发项目的影响相对较大。③ 出台相关法令政策对于地铁沿线土地的取得及处置做出支持。蒙特利尔市政府为地铁修改法令，允许为获得地铁上方的空间权及车站的用地多征用土地。④ 波纳文图尔广场项目显示了私人开发者实现了所谓的谨慎计划和设计以开发该基地有利位置以及加强内部循环的构想。更重要的是，此项目突破了长期以来官方的单一交通运输计划。⑤ 政府对该项目的重视和协调作用。政府成功地协调地铁和波纳文图尔广场双方的计划与施工，是项目计划能迅速完成的主要原因。⑥ 政府对连接车站的人行步道的考虑。拟定奖励办法鼓励开发商提供地铁车站、集结站和大型停车场之间的连接通道。