轨道交通联合开发的实施机制研究成果

轨道交通联合开发通常与轨道交通设施结合在一起，包括运输系统上、下方的穿越以及车站地区的开发个案。具体而言，联合开发在考虑地上空间资源利用的同时，也可注重地下空间的发展需要。通过联合开发实施，既可以实现对地上土地的利用，也可充分利用城市的地下空间，解决城市发展空间不足的问题。在联合开发中要优先发展轨道交通车站的上盖空间和地下空间，并进行立体式规划和开发，以充分利用轨道交通设施自身的空间资源。在此种联合开发模式下，通常表现为以轨道交通站点为单位，进行站体空间资源的最大化利用。此类开发除了涉及轨道交通车站所需的交通空间外（一般为非经营性），还综合了商业、办公、居住等经营性空间的开发。从空间布局来看，包括上盖空间和地下空间，并存在较多的空间穿越关系。具体根据空间布局所处的位置可进一步划分为：普通上盖式、大平台上盖式、地下空间式和综合开发式。

1. 普通上盖式

普通上盖式主要是结合轨道交通站点的建设向上拓展空间，从而构建轨道交通站点综合体，将交通、商业、办公、居住等需求整体化解决，以实现土地利用最大化。图7-2为香港典型地铁上盖物业示意图[34]，该模式也是香港地铁普遍的物业开发模式。其中，地铁占用地下一层和二层，作为站厅层和站台层。底层为换乘公交车站，与之相连的地上二、三层为商业和办公，在建筑裙房上是环抱的高层居住建筑，中间是居住区中心花园。国内的普通上盖开发模式为香港模式的简化。

图7-2　香港典型地铁上盖物业示意图

【案例1】 上海轨道交通1号线新闸路地铁站上盖物业雅州大厦开发。雅州大厦是上海地铁公司与市属国有房地产开发企业合作开发的物业。其站台层和站厅层均在地下；地上一、二层为商铺和餐饮，三至八层为写字楼。空间布局关系如图7-3所示。

图7-3　上海轨道交通1号线新闸路地铁站上盖空间开发空间布局

【案例2】 上海轨道交通2号线龙阳路地铁站上盖物业开发。2号线龙阳路站在建设过程中，也对其上盖进行了开发，其上盖空间为万邦广场。2000年，万邦广场建成使用。2号线龙阳路站与7号、16号、21号线和磁悬浮站等一起规划形成5线换乘的大型公共交通枢纽和市级公共活动中心。其中，2号线龙阳路站地下一层为站台层，地上一层为站厅层，地上二至五层作为商铺、办公等功能。其空间布局关系如图7-4所示。

图7-4　上海轨道交通2号线龙阳路地铁站上盖空间开发空间布局

此种模式主要为城市综合体或结合枢纽型站运用，比如龙阳路枢纽站。龙阳路枢纽地区规划4条轨道交通线（2号、7号、16号、21号线）和1条既有高速磁浮线，最终将形成5线换乘的大型综合交通枢纽。根据上海市轨道交通系统规划，龙阳路枢纽是继虹桥枢纽有5条轨道交通线以外，浦东最大、全市第二大的综合交通枢纽。

2. 大平台上盖式

大平台上盖式联合开发设想是香港地铁典型上盖物业开发模式的拓展，主要运用在轨道交通的车辆段、停车场上空。总体思路就是在车辆段上方设置钢筋混凝土结构（大平台），并在其上进行物业开发，从而达到节约土地资源的目的。该开发模式与普通上盖模式不同的是，需要一个大平台作为结构转换层，再在大平台上进行居住、商业、办公等其他城市功能的开发。北京、深圳、上海等均有实践，包括北京的四惠车辆段开发、深圳的前海湾车辆段开发以及上海浦东金桥停车场综合利用等。

【案例3】 上海浦东金桥停车场车辆段上盖开发。上海浦东金桥停车场是一处承担轨道交通9号线、12号线、14号线车辆日常停车、列检、保养维护的基地，基地内包含三个轨道交通站点、一处联合检修库、三个车辆段车库及线路场地以及一条试车线。上盖规划顺应各层功能的不同分为三层：地面层主要为轨道交通车辆段用地，包含轨道线路及各类设施，东侧部分及地铁站点为落地开发的商业办公及住宅；12 m层为生活交通层，即上盖开发部分，综合了居住、基础教育、社区服务、绿地等功能，可以理解为一个在空中的城市平面；增加的16 m景观活动层是针对居住区设置的人行活动平台，平台底下解决了整个小区的停车位，平台上则用于居住区景观环境塑造，形成了非常有生活氛围的邻里交往空间，延伸连接社区配套设施和轨道交通站点，创造出一个适宜步行的、可达性强的社区空间。项目总占地面积97.48 hm2，总建筑容量为80.6万m2，包括了居住、地铁（轻轨）交通枢纽、大型商业、办公、酒店等。上盖开发部分面积约40 hm2，建筑容量约39.4万m2。[120](www.xing528.com)

3. 地下空间式

地下空间式主要为结合轨道交通站点构建通达性良好的地下交通网络，提高换乘效率；同时结合轨道交通的可达性发展地下商业，形成综合效益。目前，国内城市地下空间式较多的是起到连接作用。典型案例是日本大阪的Nagahori地下街[127]。大阪的Nagahori地下街于1992年10月动工兴建，1997年5月竣工，总投资827亿日元，是集地铁（包括隧道及车站）、地下车库、地下商业设施、地下步行道等多种功能于一体的四层大型地下综合体。总建筑面积为81 800 m2。该地下街建设为地下四层，是集地铁隧道与车站、地下车库、地下道、地下商业于一体的地下空间开发利用的系统方案。其中，地下一层为集商业、餐饮和步行公共通道于一体的地下步行商业街；地下二、三、四层为地下车库，总泊位约1 030个；地下四层同时又是轨道交通换乘系统。地下街连接了周边四条地铁线路，并且解决了地铁7号线在周边无法设出入口的矛盾，也为城市中心区提供了足够的停车空间。图7-5为日本大阪车站综合开发实景图。

图7-5　日本大阪车站综合开发实景图

【案例4】 上海五角场地下空间开发（图7-6）。五角场地区的地下空间开发是通过轨道交通构建城市综合体，进而形成地下步行网络。该方案在地下一层为行人提供大范围公共活动的空间，形成地下步行系统。图7-7为五角场到创智天地的地下通道。该方案的特点是在地下形成“两站一区间”的步行系统，轨道交通布置在地下二层，站体部分结合地下一层的地下空间步行系统布置，通过地下步行系统连接两侧商业开发地块。该地下空间对周边地块起到较好的连接作用[128]。

图7-6　上海五角场地下空间开发示意

图7-7　五角场到创智天地的地下通道

4. 综合开发式

综合开发式包括站体的地下空间、上盖空间等，能较为综合地对站点周边的空间进行充分利用。上海最为典型的为日月光中心广场，该综合体结合站体对地下空间、上盖空间等进行了开发。

【案例5】 上海轨道交通9号线打浦桥站日月光中心广场。日月光中心广场的整个综合广场占地4.4万m2，总建筑面积约30万m2，是由A、B、C三幢楼，以及14万m2的大型购物中心组成的综合体项目。其中C幢为5A级写字楼，只租不售，总建筑面积约4.7万m2，A、B幢性质为办公，也可作为住宅使用，建筑面积约3.6万m2。日月光中心广场的商业面积达14万m2，商业从地下二层到地上五层共七个楼层，办公楼面积达5万m2，打造出一站式休闲、办公、购物中心[88]。日月光中心广场已于2010年落成，办公楼和住宅也已完工。其中，房地产开发商为上海鼎荣房地产开发有限公司。其空间布局关系如图7-8所示。

图7-8　上海9号线打浦桥地铁站地下空间开发