住宅小区物业管理的有效方法

杨前卫

（邯郸职业技术学院 河北 056001）

摘要 物业管理在我国是一个新兴行业，正方兴未艾。文章通过对住宅小区物业管理的介绍、存在问题的分析，提出了解决问题的一些办法。

关键词 物业管理

自1981年3月深圳市第一家专业物业管理公司挂牌以来，我国的物业管理有了迅猛发展，特别是随着住房制度改革的深入，行政性的物业管理方式已经退出舞台，专业化、企业化的物业管理日益普及，并业已成为物业管理的主流。随着物业管理市场的逐步形成，物业管理将会不断成熟和完善，人们的生活和工作环境将会更加美好。

一、物业管理的现状

在客体方面，随着我国住房制度改革的深入，房屋产权正由单一的公有向个人所有过渡，形成了产权多元化的格局。但是，这些私有产权的住房是有差别的，有商品房，有经济实用房，还有以优惠政策购买的原有公房；在主体方面，物业管理企业既有原房管部门为适应经济体制转轨，转换经营机制建立起来的物业管理企业，也有具有社会化、专业化、企业化、经营型特点，专门从事物业管理，具有独立法人地位的物业管理企业。实际上前者还处在过渡模式中，不是真正意义上的物业管理企业。人们获得住房的途径不同，对物业管理的认识也不同；收入不同，对物业管理的要求不同。这就使得目前我国物业管理形成了一个多模式、多层次的局面。

我国内地物业管理的发展现在还很不平衡，大城市好于小城市，南方好于北方，特别是上海和深圳，物业管理水平相对比较高，相应的法规、管理办法比较健全，物业管理市场有了一定的发展。但是，从总体来看，物业管理中还存在着以下一些问题：

（1）由于物业管理是住房商品化带来的新生事物，人们还未对物业管理的必要性和它给自己带来的潜在收益有充分的认识，消费观念落后，同时还存在着“搭便车”心理。

（2）物业管理不规范，管理水平低，国家还没有统一的物业管理法规，使得物业管理中争议多，管理费难收。

（3）业主管理委员会在维护业主利益，自治管理方面的作用还未能充分发挥。

（4）真正的物业管理市场还没有形成，市场机制对物业管理的促进作用还未充分发挥。

二、正确认识物业管理

1.物业和物业管理

物业一词是粤港方言对房地产的称呼，北方人对此比较陌生，由于物业管理在内地最早发起于深圳，所以物业一词被沿用下来，建设部把其定义为“已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。”各类建筑可以是一个建筑群，一座单体建筑，也可以是一个单元房。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道。

物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2.物业管理企业和业主之间的关系

物业管理企业是以盈利为目的，依法从事物业管理活动，自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济组织；业主管理委员会是物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。物业管理是业主管理委员会和物业管理企业实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制。在法律上，业主管理委员会与物业管理企业是委托和被委托、聘用和被聘用的关系。业主管理委员会有决定委托或不委托、聘用或不聘用某个物业管理企业的权利；物业管理企业也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的权利。二者是一种完全平等的关系。在经济上，物业管理企业根据物业管理委托合同向业主和使用人提供一定的物业管理服务，业主在享受这些服务时，支付相应的费用。双方分别享有不同的权利和承担不同的义务，是一种完全平等的合作关系。

3.物业管理服务的内容(www.xing528.com)

（1）常规性的公共服务。这是物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务， 目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的生活和工作秩序，净化、美化生活和工作环境。常规性的公共服务是住用人每天都能享受到的，其具体内容和要求在合同中有明确规定，主要包括：房屋建筑主体管理，房屋设备、设施的管理，环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理和公众代办性质的服务。

（2）针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高住用人的生活和工作条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容、质量、收费标准公布，当住用人需要这种服务时，可自行选择。其内容繁杂，主要包括：日常生活类，商业服务类，文化、体育、卫生、教育类，经纪代理中介服务等。

三、搞好物业管理的关键

1.充分了解住宅小区的特点

住宅小区，特别是新建住宅小区，在统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则指导下，规划、布局比较合理，规模大、功能全，房屋结构整体化强，配套设施比较完善。但是，住宅区里私有产权、社团产权、集体产权多种产权共存，形成了专有、部分共有、全体共有多种产权的混合型产权形态。产权人众多，收入水平不均，对物业管理的要求不同，使物业管理比较复杂。对此，我们要在处理重大问题时充分发挥民主，严格遵守物业管理委托合同、物业管理法规、政策，并按规定公布物业管理的有关账簿，增加透明度，树立良好的企业形象，提高企业的权威性。

2.加强自身建设，提高物业管理水平

物业管理的服务对象有两个：具有固定性、耐久性、昂贵性的物业和具有感情的人。人不仅有物质需要，还有精神需要，这些需要因时、因地、因人而有所差异，物业管理企业所提供的服务必须具有广泛的适应性，能充分满足业主的需要，这就要求物业管理企业要加强自身建设，提高管理水平。

①在物业管理企业中推行ISO9000标准，建立质量管理和质量保证体系，规范企业的质量管理行为，提高管理水平，确保提供的常规性的公共服务和针对性的专项服务能够在质量保证体系下，更加规范，更好的满足业主的需要。

②搞好全员培训，提高物业管理人员的素质。物业管理服务是和业主面对面的服务，是讲究感情的，每个成员的行为都直接影响着服务的质量，一流的人员才能提供一流的服务，高素质的员工是做好物业管理工作的基础。

3.突出物业管理的人性化理念，创造良好的社区文化

随着经济的发展，生活水平的提高，良好的卫生、绿化、治安、车辆道路管理等物业管理服务已不能满足人们的需要，人们在不断追求更高的需要，希望生活在一个更富有文化色彩的环境中。

社区文化应以人为核心，以环境为平台，体现出无处不在的文化氛围和对人的尊重和关怀。人们一进入小区，就会有鲜明、统一的视觉系统，简洁、富有哲理、别具特色的园林设计，安全有序的车辆道路管理，管理人员亲切、文明的言行，显得典雅、宁静、祥和、舒适，合乎自然、合乎理性，给人以美的享受。通过良好的社区文化渗透，培养人们的文明素质，增强人们的自律意识，使物业管理企业和业主之间形成共识，互相配合、互相支持，共同创造美好的家园。

On the Property Management of Community

Yang Qian-wei

( Handan Vocational and Technical College Hebei 056001)

Abstract: Property management is a new trade inland in our country, which is developing very rapidly.Through analyzing the present situation of The property management of community, this puts forward some ways in solving the problems therein.

Keywords: property　management