要想实现存量工业用地的更新，必须要兼顾到多元主体及其所代表的多元目标之间的协调（表6-12）。对于常高新的更新而言，首要的参与方仍然是常高新区政府，其主要职责在于借助国有土地所有权来管控、引导城市发展，通过城市配套设施的建设以及土地规划指标的分配来实现功能转型，提升城市整体面貌，完善城市公共配套，保证任何城市发展项目都不会过度占用城市公共资源，也不会影响到城市发展权的公平享受。另一方是土地原业主，这些原业主虽然现状大多已经放弃生产，也可能不愿主动参与更新过程，但必须承认上述业主仍然享有土地出让合同上规定的剩余使用年期内的土地使用权，以及由于其后续投入的地上建构筑物所有权。如果无法与原业主在获得资本投入额相对应的增值收益回报，或通过补偿款实现现状价值和发展权套现这一利益点上谋求共识，那么存量工业用地的更新无疑是寸步难行的。此外，还要考虑第三方市场主体的利益。对于外来参与更新项目投资市场主体而言，其投入存量工业更新的动力来自于获得合理的投资回报，这对于弥合政府资金不足和原业主动力有限之间的裂隙无疑具有至关重要的作用。此外，我们还要考虑社会公众的利益需要，保障公共利益，促进配套完善公共服务设施，不断提升环境质量。
在常高新的存量工业用地更新过程中，有政府主导、原业主自发、市场主体推动这三种不同的实施机制。这三种机制中，各主体所持有的权能、投入资本和期望收益等因素发挥着不同程度的作用。
表6-12 面向存量工业用地更新的不同主体间关系
图6-29 政府主导的实施机制示意图
1）政府主导
以政府相关部门的开发意向、更新规划、项目要求和资金投入计划等，作为项目招商的基本要求和谈判基础，达成协议之后进行更新开发计划（图6-29）。采用政府定政策和定项目导向，同时借助招商引资、合作开发等方式推动更新开发计划项目的实施，约定项目成本结算与收益分配的建设—经营—转让（BOT）、政府和资本合作（PPP）合作基本框架，推进公私合作的程序化、规范化，实现功能转型，提升城市整体面貌，完善城市公共配套，收取项目应补地价。
2）原业主自发(www.xing528.com)
图6-30 原业主自发的实施机制示意图
充分激发原业主参与更新的主动性，原业主从剩余使用年期内的土地使用权和地上建构筑物所有权出发，在对成本、政策、资金投入等做综合评估后，确定更新方向，向政府相关部门提出更新申请；政府审批更新方案，控制更新业态，审查规划要求，核发更新开发计划项目证书；业主实施更新开发计划（图6-30）。原业主以现状用途房地产价值作为资本投入，可以获得与资本投入额对应的增值收益回报，或通过补偿款实现现状价值和发展权套现。但是，原企业在这种机制下不得不自主承担转型发展失败的压力，具有一定的风险性。
3）市场主体推动
政府部门根据更新规划，确定鼓励发展的产业和业态，并出台相关优惠政策，吸引市场主体并进行项目谈判，共同达成更新开发计划。市场主体在明确投资规模、用地需求、成本考量和资金计划的基础上，与原土地权利人进行合作洽谈后，获取土地并协作实施更新开发计划，投入应补地价、公共空间贡献和项目开发资金（图6-31）。这种市场主体推动实施机制可以整合促成原业主及政府协同转型，通过妥善安置原业主的利益与获取政府功能导向的优惠政策，提升自身的利润空间，获得开发建设带来的部分增值效益。
图6-31 市场主体推动的实施机制示意图
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