常高新存量工业用地转型再生

与很多开发区类似，常高新的发展路径也是逐步空间扩容，这也客观导致在经历了多年空间增长之后，常高新早年的工业起步地区逐步变成了城市发展的核心区，这些工业用地已然成为城市中的飞地，不仅与周边的城市功能不相吻合，也难以匹配城市规划赋予这些地区的新功能要求。总之，能否实现存量工业用地更新已经成为决定常高新综合转型和功能升级的关键，其面临的问题表现在如下四个方面：

图6-1　常高新的宏观区位分析图

图6-2　常高新的中观区位分析图

表6-1　常高新内部分转型企业发展状况

注：☆为原地籍标注，无全称。

（1）发展绩效较低。常高新现状存量工业用地大多为生产周期已超过10年的产业片区，这些片区由于原有企业生命周期结束或者是产品更替升级等问题，普遍产出效益很低，产业门类普遍停留在低端产业层次，这些片区的可持续发展能力迅速降低。(www.xing528.com)

（2）创新能力较弱。在常高新当前整体强调创新驱动的同时，分布在较为核心地带的存量工业用地却普遍缺乏创新功能发展的基本动力，有少量企业虽然努力尝试转型，但整体效果不佳。这种状况显然难以与该地带应在常高新内部发挥的重要作用相互匹配，无法为常高新进一步的产业升级和路径转型提供支撑（图6-3）。

（3）空间品质较差。存量工业用地长期缺乏必要的城市建设投入，导致其经历多年发展后的空间景观全面老化（图6-4）。这不仅与常高新应有的现代产业园区形象完全不符，而且在很大程度上直接带来了当前不少企业人才引进困难、员工日常生活不便。改善空间品质，成为存量工业用地更新的又一迫切需求。

图6-3　常高新与周边产业区具有研发功能的企业占比比较

图6-4　常高新内的空间景观老化地区

（4）更新动力不足。在产业绩效低下和空间品质低劣等表象问题背后，导致常高新当前存量工业用地更新推进困难的本质原因是城市更新的动力不足，涉及多方相关利益者的合力机制尚未形成。政府单一收储存量工业用地的方式成本高昂，显然不足以独立支撑整个片区的再开发。与此同时，企业自身和外部市场主体介入更新的意愿也不强烈。如何真正寻找到既能激发市场主体参与热情，同时能够实现政府发展意图的现实路径，无疑是破解存量工业用地更新难题的关键所在。