产业园区转型再生中的博弈模型构建与分析

为了进一步对各个用地转型模式中不同主体围绕产权的博弈利益—价值关系进行分析，我们筛选各主体的博弈要素、模拟不同模式的博弈机制并抽象转型过程，以形成各个模式的博弈模型并对其进行博弈分析。为了论述的简化起见，以下将政府主导的转型模式记为E1，市场主导的转型模式记为E2，原产权人主导的转型模式记为E3。对E1、E2、E3三种模式中各策略主体进行博弈策略分析后，对转型中的各要素进行模型假设。假设政府主体G，原产权主体A以及新的市场主体M均为理性的参与主体，并在自己的博弈策略下试图获取策略最优。在博弈模型中，各方在策略支配下都具有合作与不合作的策略选择；同时，参与主体了解对方的策略空间与支付函数。

图5-7　常州武进区工业用地改造模式

因为用地转型过程必然是一个通过产权转移进行多方合作的合作博弈过程，所以，当不同产权主体选择合作时，必然会产生各方的产权收益R与支付的产权成本C，在各产权主体理性博弈下，当R-C＜0时，用地转型往往难以推进。同时产权转移成本对各方都具有博弈承受极限，将其记为政府财政支付的策略极限g，是指政府在经过产权价值评估、自身财政水平评估和转型后的收益综合分析后所愿意支付的最大成本；原产权主体失去产权后索取的策略最低补偿a，是指原产权主体在经过对自身产权价值评估和失去产权后的产权溢价评估所能接受的最低补偿；新产权主体产权支付策略极限m，是指新产权主体在经过产权价值评估和自身未来转型收益评估后所愿意支付的最大产权成本。因此，当各方付出的成本超过各自所能承受的极限时，用地转型也会变为非合作博弈而无法推进实施。

1）E1博弈模型构建及分析

（1）博弈模型构建

在明确博弈中的各要素假设后，对E1博弈模型进行构建。E1模式主要是分为政府与原土地产权主体的谈判收储以及政府与新市场主体的谈判出让，而主要博弈就在这两个过程中。基于此，笔者构建了整个过程的博弈模型（图5-8）。在政府G提出谈判进行产权收储—原产权主体A获取产权补偿—政府G收储土地后产权出让—新产权主体M产权拍卖的转型推进过程中，需要满足在转型的各个环节中能够达成利益的均衡，也即满足图示的条件才能推进合作博弈。否则，任一单个环节的条件不成立都会导致博弈难以达到均衡，从而无法实施产业园区的用地转型。

条件一，即满足CG＜g，意味着政府在经过对转型成本—收益的综合分析后，对于原产权主体的谈判收储成本CG不应高于政府财政支付的策略极限g。一旦超出策略预期，转型则启动失败。

条件二，即满足RA＞a，意味着原产权主体在综合考虑到自身产权价值以及未来产权可能的增殖收益后，在产权转移被收储的过程中的获利RA应大于其由于失去产权后索取的策略最低补偿a。一旦低于策略预期，则与政府合作博弈失败。

条件三，即满足RG＞g，意味着政府在经过对出让产权价值评估以及对转型后新的产权主体所带来的税收以及社会环境综合收益进行评估后，在产权出让过程中，政府的综合收益RG应大于政府收储改造时的支付极限g。一旦低于策略预期，则与新市场主体的合作博弈失败。

条件四，即满足CM＜m，意味着新的市场主体在经过对拍卖产权的价值以及未来产业增值权衡后，在产权拍卖过程中的成本CM应小于其综合权衡后的支付策略极限m。一旦高于策略预期，则与政府主体的合作博弈失败。

（2）博弈模型分析——E1的博弈困境

图5-8　E1博弈模型构建

综上所述，推动产业园区用地转型也即土地产权的转移与重构，需要同时满足上述四个条件。然而在现实的用地制度语境下，E1模式的四个条件往往都容易陷入交易成本过大的博弈困境而无法继续推动转型（表5-4）。笔者试图对四个条件及其面临的博弈困境进行现实制度语境下的解读，深入分析其博弈的矛盾点所在并进行解析。

表5-4　E1的博弈困境

首先，对于条件一与条件二也即收储和补偿来说，这是政府和土地原产权主体相互博弈的过程。如前文所述，以常州这种市场活跃度一般的转型地区而言，现有的土地收储制度往往致使政府对产权的收储面临着极大的压力：一方面，大量的收储资金以及与企业谈判的交易成本确实给政府带来较大财政压力CG；另一方面，政府往往面临支付收储成本后能否切实引进符合预期的市场主体，以及能否顺利回笼资金的问题。所以，政府往往难以也不愿意直接提供大量土地储备资金，可接受的支付极限g较小，因此面临着CG＞g的用地转型启动困境。而对于土地原产权主体来说，一方面，既要收回失去产权的价值补偿和产权未来溢价的补偿；另一方面，也正如原产权主体本身博弈策略中所提到的，较低的拿地成本和产权限制（即使失去了生产功能，土地荒置也不会带来问题）给了它与政府博弈的更多筹码，从而原产权主体倾向于向政府索取更多的产权补偿a。一旦政府无法提供较大的补偿RA，用地转型也会陷入RA＜a的合作博弈失败的困境。

其次，对于条件三与条件四也即出让与拍卖来说，这是政府与新市场主体互相博弈的过程。如前文所述，E1模式往往是建立在市场活力不足的条件下的，因此对于政府而言，一方面，在市场投资活力不足的情况下，往往难以获得较高的土地出让金；另一方面，土地出让后新的产权由于获得了较长年限的产权使用权，在对其产权效益缺乏限制的状况下，新的产权主体能否为政府提供满意的税收以及综合收益也是存在疑问的。因此综合两方面情况来看，政府在出让时的收益RG如果难以超出其本身的策略极限支付成本g，则陷入合作博弈失败的困境。对于新的市场主体来说，一方面由于对市场的投资回报率存疑，对土地转型后的收益抱有较大的不确定性，因此往往造成其愿意支付的极限成本m较小；另一方面在政府强势主导下的土地出让过程中，拍卖成本CM仍然较大，转型则会陷入CM＞m的合作博弈失败困境。

2）E2博弈模型构建及分析

（1）博弈模型构建

E2模式主要为意向市场主体在政府政策框架下与土地原产权主体展开谈判收储，并进一步在市场主体的资本支持下主导用地转型升级改造的过程，博弈过程则主要在政府的政策指引与新市场主体的开发导向以及市场主体与原产权主体的谈判收储中进行。基于此，笔者构建了整个过程的博弈模型（图5-9）。在政府G提出用地更新意向，制定更新政策框架—意向市场主体M谈判—市场主体M资本收储运作—原产权主体A获取产权补偿的转型推进过程中，需要满足在用地转型的各个环节中能够达成利益的均衡，也即满足图示的条件才能推进合作博弈。否则，任一单个环节的条件不成立都会导致博弈难以达到均衡，从而无法实施产业园区的用地转型。

条件一，即满足CG＜g，意味着即使是市场主导的用地转型开发，仍需要在政府制定的政策框架下进行，政府将收储开发的权利放给市场主体的同时，仍要保障所损失的公共性利益CG不得大于支付极限g。所以在政府制定的政策框架下，通常通过业态控制、空间控制以及容积率控制和奖励等手段，引导、限制新的市场主体开发行为并以此来维护公共利益。在政策框架指引下，政府再来选择意向市场主体并进行开发转型条件谈判，一旦在博弈中损失的公共利益超过了支付极限，则转型无法启动。(www.xing528.com)

条件二，即满足CM＜m，意味着新的市场主体在经过与政府谈判博弈后，遵循既定的转型政策框架下，与原产权主体进行谈判博弈，经过对拍卖产权的价值以及未来产业增值权衡后，在产权拍卖过程中的成本CM应小于其综合权衡后的支付策略极限m。一旦高于策略预期，则与原产权主体的合作博弈失败。

图5-9　E2博弈模型构建

条件三，即满足RA＞a，意味着原产权主体在综合考虑到自身产权价值以及未来产权可能的增殖收益后，在产权转移被收储的过程中的获利RA应大于其由于失去产权后索取的策略最低补偿a。一旦超出策略预期，则与新市场主体合作博弈失败。

（2）博弈模型分析——E2的博弈困境

市场主体主导的转型模式本质上是对传统政府主导的增量开发模式的一种挑战，随着过去城市政府既经营又仲裁的双重角色慢慢失去经济基础，市场角色的分量变得越来越重。然而，从自上而下的政府治理到新的市场主体参与治理这个角色功能替换的博弈过程中，一系列的市场、制度不完备、产权界定不明晰等问题都会带来博弈的困境。下文笔者将对三个条件及其面临的博弈困境进行现实制度语境下的解读，深入分析其博弈的矛盾点所在并进行解析（表5-5）。

首先，条件一对于政府政策框架的制定与意向市场主体的选择博弈来说，是一个合作与引导的过程，传统政府主导的土地转型开发制度已经无法适用，因此确定土地开发的政策框架也是一个创新的过程。目前以深圳市为例，产权开发多数是以业态控制、容积率控制等引导手段来进行，试图框定新的市场主体以保护公共性利益，以及实现政府的发展意图。然而在选取意向市场主体的博弈过程中，一方面，由于市场资本的逐利性，往往是以公共性的损失为代价来突破产权边界进行开发的，市场主体无疑会希望在用地转型改造过程中获取更大的资本增值，因此协议的达成往往是以大量CG的损失为代价的。另外，即便意向市场主体与政府达成了用地转型开发协议，博弈均衡暂时达成，然而在转型开发过程中却会时常突破界限，比如突破业态控制，由工业转向市场需求更为迫切的居住、商业、办公，突破容积率、绿化等指标控制等。在缺乏一套系统的管理措施的现实语境下，对于违反政策的建筑处置经常以更多的公共性的损失CG为代价，因此造成了CG＞g的转型博弈困境。另一方面，市场主体对产业园区的转型开发在形态上往往缺乏规划指引，零碎而缺乏整体设计，会带来整体城市形态的不连续、景观环境的低品质。

表5-5　E2的博弈困境

其次，对于条件二与条件三也即产权收购和原产权主体获取补偿来说，这是新市场主体与原产权主体互相博弈的过程。相比较于E1模式，E2模式往往是建立在市场活力充足的条件下，市场主体的资金充足，加上所在地区市场活力带来的未来预期值较高，市场主体往往较为容易在其产权期限内获得足够的回报，因此CM的预期小于m，产权收购的博弈困境在合理的制度约束下是较为容易解决达成博弈均衡的。然而，在缺乏完善的市场主体——原产权主体产权收购与补偿等制度保障下，在缺乏政府的监管下，在市场主导产权重新配置下，原产权主体的权益能否得到保障，非理性博弈是否存在，这些都是值得怀疑的。在强大的市场资本面前，由于信息不对称，原产权主体一方面既要收回失去土地产权的价值补偿，另一方面又要考虑收回土地产权的未来溢价，在缺乏合理的收购转让制度前提下，非理性博弈频出，新市场主体强拆抑或原产权主体漫天要价等行为频发，产业园区新旧产权之间的博弈十分激烈，并往往带来CM＞m或RA＜a的博弈困境。

3）E3博弈模型构建及分析

（1）博弈模型构建

E3模式主要为土地原产权主体向政府提出转型诉求后，愿意自发转型升级从而进一步提高产能以及进行资本增值的过程，博弈过程则主要在原产权主体转型诉求与政府的转型要求之间进行。基于此，笔者构建了整个过程的博弈模型（图5-10）。在原产权主体A提出用地更新转型的诉求并上报园区政府——政府G针对地块和企业提出转型要求并对原产权主体A进行收储——原产权主体A通过市场性的招拍挂模式重新获取土地产权的转型推进过程中，需要满足在转型的各个环节中能够达成利益的均衡，也即满足图示的条件才能推进合作博弈。否则，任一单个环节的条件不成立都会导致博弈难以达到均衡，从而无法实施产业园区转型。

图5-10　E3博弈模型构建

条件一，即需要同时满足转型诉求RA＞a以及转型要求RG＞g，这意味着土地原产权主体在考虑到自身发展状况以及区域发展的基础上，必须保证转型所获得的收益大于其支付极限才会提出转型的诉求；而政府则会考虑产业园区转型后带来的产业、环境配套等提升以及公共性功能的提升大于转型所带来的交易费用，才会同意土地转型的要求。因此，原产权主体自发转型的过程就是一个诉求与要求之间相互博弈的过程，政府转型要求的降低可能会带来产权人收益的上升，但也可能带来公共性利益的下降。因此如何均衡二者的博弈，同时满足诉求和要求是转型能够成功启动的关键。

对于条件二与条件三来说，意味着即使在转型诉求与转型要求同时满足的情况下，遵循现有的土地制度，原产权主体想自发转型仍需要重新进行收储——招拍挂过程。在这个过程中，一方面政府会面临着CG＞g的收储财政困境；另一方面在产权拍卖时，土地原产权主体还可能会遇到其他市场主体的竞争，从而提高产权拍卖成本，带来CA＞a的博弈困境。因此，这两方面的条件也为如何达成产权自身转型升级的博弈均衡提出了难题。

（2）博弈模型分析

随着国家、省、市各级政府对于推动产业升级转型要求的深化，原产权主体主导的转型需求也越来越旺盛。面对生产模式与经济发展热点的转变，企业必然也会寻求资本增值的热点，或进行产业功能改变，或扩大生产规模等。然而，过去的转型都是建立在政府计划—运作的基础上，土地制度也是服务于此，面对原产权主体自发的强烈转型需求，现有制度的运行则往往带来过大的交易成本，从而阻碍转型。下文笔者将对三个条件及其面临的博弈困境进行现实制度语境下的解读，深入分析其博弈的矛盾点所在并进行解析（表5-6）。

表5-6　E3的博弈困境

首先，对于条件一而言，如何均衡转型的诉求与需求是能够达成博弈均衡的关键。对于原产权主体的诉求，由于对自身利益的考虑，很难与地方政府对地块未来转型的要求完全匹配。一方面，土地原产权主体基于产业发展状况和地区综合发展状况，对原用地进行工改商、工改住等方式的获利能力与速度，往往会超过当前环境下产业升级转型所带来的收益，但却往往与现有土地制度与政府意图相悖；另一方面，对于政府的需求来说，应对上级政府号召以及审视自身发展来做强实业，也是政府进行产业转型升级的重要目的。因此，政府往往对于土地转型有着业态、空间等各方面的要求，并往往与土地原产权主体自发转型形成冲突。在现有制度下的用地转型，也往往是E1模式下政府提出并进行收储、出让，耗费巨大交易成本以达到转型目的，土地原产权主体的自发转型并不常见。

其次，对于条件二与条件三，自发转型仍然需要进行土地收储—招拍挂的过程，产权主体自身功能提升或改变，都需重新招拍挂出让，也就意味着用地改变功能、用途和拆除重建均需要先由政府收储，再通过公开市场竞拍，这就严重固化了产权转移的方式并大幅增加了产权交易的频次，往往致使包括时间、谈判等成本在内的交易成本过大。尤其再考虑到政府收储土地再开发的资金压力，二次开发的存量更新愈发难以推进。此外，由此增加的交易成本还会影响条件一的均衡达成，土地原产权主体在重新获取产权过程中付出过多的成本，甚至在出让过程中可能会失去产权，会进一步造成RA＜a以及CA＞a的博弈困境。