产业园区转型再生：功能复合利用展示综合化发展趋势

图4-3　苏州某产业园区转型的近期、中期、远期目标

图4-4　常州市武进中心城区综合化转型方案

在园区空间层面的转型，一方面体现在土地利用性质的变化，另一方面体现在空间业态的变化。在土地利用上，大量早些的工业用地开始向着商业、居住等职能转变，如我们看到的常州市武进中心城区物质空间利用规划一样，这种变化趋势已经非常明显，并在逐步加速（图4-3），只是现实中面临着各种制度性的障碍，使得实施起来相对困难；工业用地转型后其土地利用形态不再是过去低矮、单调的厂房，一批有品质、有内容的新功能、新业态在原先的工业用地上得到发展，如传统的工业用地转变为具有特色的研发用房、商务办公用房等（图4-4、图4-5）。近年来，关于产业园区空间综合化利用的实践探索很多，这一客观趋势必须得到高度重视（专栏4-2）。

图4-5　常州市新北区产业园区转型后的空间业态（公共设施、孵化研发空间）(www.xing528.com)

专栏4-2　对常州市武进高新技术开发区某官员的访谈

问题：当前产业园区空间转型面临的主要需求与问题是什么？

回答：高新区原有制造业企业基本没有转型做三产的，可能会就自己的主要业务有一定延伸，基于制造业产品进行孵化。北区基本要退二进三来做，依旧是政府收储，然后退二进三，需要招拍挂，常州市政府收储。从企业手里收储拿地成本很高，大概一亩（1亩≈666.7平方米）地100多万元，还是要经过招拍挂，企业自身转型来开发可能不专业。以房地产为例，最近武进的房子本身就不好卖，工业企业自己开发可能效果不好。武进跟珠三角还是不一样，这边吸引力不高，如果企业想学习珠三角，工业转服务业补交地价，暂时还是不现实。三四线城市的需求量不大，如果在苏州的话有可能。或者等地铁一号线通达了，想拿出一块工业用地进行转性变成三产服务业用地，这样的话可能就不需要招拍挂了。实际这种状况现在已经很多了，只要沿路改变用途但是不改变用地性质，政府也就睁只眼闭只眼。如果转变为搞房地产，土地肯定要招拍挂，但是转为三产服务业则不一定。工业用地转性是否要收储或者可以协议出让，国土资源部并没有明确的文件，但是今年地方上出台了有关政策，也希望鼓励企业之间谈，省去政府收储这一交易环节。