1.城轨公司负责总体规划
规划设计是城轨建设和运营的龙头，更是物业开发的龙头。首先是因为城轨及城轨物业都是百年大计工程，不允许“推倒重来”，不仅要严把质量关，还必须从源头上严把规划设计关。而且，规划设计环节相对于其他环节，最能充分反映业主的意愿，进入工程建设阶段后，再追加业主意愿，可能因技术问题而不具可行性。特别是相对于运营来说，物业开发的商业性更强，事先的商业策划和市场定位等是否成功反映在规划设计中，直接决定物业开发的成败。因此，城轨公司应高度重视在城轨物业规划设计方面（包括人力、财力和时间）的投入，项目设计最好是请国际顶尖的设计大师担纲。
城轨公司负责规划蓝图和确保得到政府的批准。因物业发展计划一般都很庞大而复杂，城轨公司主动与政府部门及其他顾问机构合作研究，形成适宜的和谐创新的概念设计方案，并力争使方案对周边区域乃至整个城市的规划起到优化和提升作用。
2.城轨公司负责城轨沿线土地的一级开发
为减少城市建设中的重复开挖、多次围挡，降低城市建设引起的负外部效应，也为后续城轨公司与房地产商合作开发沿线土地打下基础，城轨公司在进行城轨建设的同时，对沿线土地进行一级开发。
3.城轨公司向政府申请获得土地
（1）确保以合理地价获得土地 以合理地价获得土地使用权是实施“城轨经营+物业发展”模式的前提。合理地价应是“招拍挂”形成的市场地价减去城轨公司投入的土地一级开发成本和城轨开通预期带来的土地增值。
按照现行的土地政策法规，城轨公司获得沿线土地使用权的方式是“招拍挂”。在以“招拍挂”方式竞得土地的制度安排下，城轨公司应争取缴纳合理地价的政策支持。如果地价不作相应处理，使其变为合理地价，则城轨公司只是简单地新增了一块房地产业务，以承担房地产的行业风险获得一个行业性投资回报，并没有达到“城轨经营+物业发展”模式中的“效益返还”的效果。
（2）确保以合理地价获得土地的可行性 只要承认城轨建设和开通运营对沿线土地增值的贡献，同时考虑城轨建设与沿线物业开发在工程方面的密切联系或不可分性，考虑城轨运营和城轨物业管理在质量安全方面的统一性，土地竞买者必须满足一定的经济指标和技术指标要求，那么，城轨公司通过“招拍挂”方式获得沿线土地使用权的竞争优势是比较明显的。
在实际操作中，最可行的途径是争取城轨沿线土地使用权。因为，城轨沿线土地开发和城轨建设及运营的关系是完全密不可分的，对潜在土地竞买者设置一些有关城轨建设和运营的技术指标是完全可行的，城轨公司凭此竞得城轨沿线土地使用权的优势无可比拟。另外，因城轨沿线土地其实是属于土地的二次开发利用。城轨建设是对土地的一次开发，征地拆迁、土地平整、三通一平、软基处理、桩基工程等，所有这些投资及其投资收益，都可计入城轨沿线土地价值中。这部分城轨公司的投入及其产出的价值，政府可从“招拍挂”地价中提取一定比例补偿给城轨公司，则城轨公司竞买土地的优势更强。因此，在现有的土地法规框架内，城轨公司获取城轨沿线土地是完全可行的。
4.城轨公司招标确定合作开发商
（1）招标环节的主要工作内容 城轨公司以既定的总体规划和分期发展策略，明确界定主要衔接工程和重点设计控制，并以此作为招标合作开发商的前提。在招标文件中规定，由合作开发商承担地价、开发成本费用和负责项目建设、营销，以及利润分配方式。合作开发商在投标文件中明确具体开发方案（包括功能定位、外观等），承诺分给城轨公司的利润分成比例，最终以合作开发合同确定。
在此环节中，关键是要制订科学合理的招标程序和严格执行招标程序。因标的金额较大、工程方案庞大、商务指标复杂，如果将这些内容全部寄予一次性的评标环节，时效性、有效性和风险控制都将难以保证。因此，应设定时限较长的招标前置程序，将需要论证的方案、需要调查的信息等放在招标前置程序，而评标环节主要是考量比较确切的、直观的经济指标。
（2）通过招标确定合作开发商的可行性 此环节的可行性也是“城轨经营+物业发展”模式的前提，其可行性主要在于两方面：一是房地产商投标的积极性，二是非法人型合作方式的可行性。
1）房地产商的投标积极性。在房地产行业中，土地是硬道理；城轨沿线物业往往是区域中心物业，且因城轨、区域中心的寿命很长。房地产商只有与城轨公司合作，才能在获取自身投资正常收益的同时，与城轨公司分享城轨物业超额利润，包括城轨概念土地的稀缺性、规划前景、投资风险等所含的经济效益。因此，城轨沿线物业项目对房地产商具有很大的吸引力。
2）非法人型合作方式的可行性。
①可选择的具体合作形式。合作开发方式的具体合作形式有3种：一是成立项目公司的法人型合作形式；二是不成立项目公司，以合同规范的非法人型合作形式；三是其他形式，如民间集资建房形式、民间非规范融资手段下的参建形式等。
上述第三种形式显然不适合城轨物业开发，不是考虑对象。第一种成立项目公司的法人型合作形式，是目前较为流行的形式。但是，针对城轨上盖物业的特点，这种形式存在天然的缺陷。
因项目公司的有限责任，原本想通过招标方式选取卓越的、有实力的合作商来规避风险的初衷失去保障。比如，不是因为物业发展方案本身的原因，而是市场原因，预期项目将出现较大亏损，合作商经过核算后很可能借项目公司的有限责任，放弃项目止亏。而城轨物业是不允许“烂尾”的，相对于百年大计，市场原因也是可以“挺”过去的，也就是说，城轨公司是不能借助项目公司的有限责任“抽身”的，结果是相关风险实质上全由城轨公司承担，这不符合风险控制原则。虽然也可以通过合同约定合作商对项目公司的无限责任担保，但是，一旦项目出现问题，受产权变更手续的约束，城轨公司应变方案的及时性将受到很大限制。
因此，为了规避设立项目公司的法人型合作形式的风险，原则上应选取不设立项目公司的非法人型合作形式，城轨公司与合作商订立合作开发合同，而并不组建新的法人实体，沿线土地使用权全部由城轨公司享有，合作商仅是依据合作开发合同承担投资义务和享有收益权。虽然在非法人型合作形式下，对合作合同起草水平的要求很高，对税务策划水平和法律事务水平的要求也很高，各种报批手续也相对繁琐，但毕竟是可以解决的。(www.xing528.com)
至于项目公司独立核算的优势，招标合作开发方式下的非法人型合作形式也能实现。如双方都各自设立项目部，建立共管账户，制订相应的操作制度作为合同附件等，实际上完全是项目公司的运作程序，只是没有项目公司这个法人壳体。通过招标程序，项目的“产品质素”和“产品成本”基本已事先确定，非法人型合作形式下的财务核算和审计并不比项目公司形式下的复杂。
②可行性分析。非法人型合作方式，从风险关系上讲，城轨公司是天生的“百年老店”，因此房地产商完全可以接受这种与城轨公司合作的方式。
从法律关系上讲，现行法规完全认可非法人型合作方式的合法性：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”；在最高人民法院的司法解释中，只是对合作合同中保底利润条款的有效性不予承认，同时也不因保底条款而否定合作合同的有效性，即对合作合同的有效性是保护的。
在实际操作中，国土规划部门对一方出地另一方出资合作开发中联名办理工程建设许可证和预售许可证都是受理的；税务部门对法人型和非法人型合作开发方式的纳税都有针对性的规定，如国家税务总局〔1995〕156号文对非法人型合作开发方式的纳税进行规定，出地方按转让或出租土地使用权缴纳营业税，出现金方按转让不动产缴纳营业税。因此，非法人型合作方式是可操作的。
5.合作开发
合作双方严格按照合同进行合作物业项目开发，主要依靠合作开发商组织建设、营销。合作开发商不同于承建商，是真正投入现金的投资商，因此，从机制上讲，合作开发商作为投资人，会积极、主动、认真地负责项目建设和营销工作。
在此环节中，城轨公司的重要工作是处理物业开发与城轨工程之间的衔接关系。在工程建设上，物业是服从于城轨的，只有城轨公司能有效地统一城轨和物业两部分工程建设；而且，城轨工程和工期一般要求“一线贯通”，物业开发则多是分期开发，只有城轨公司能同时面对多个和多阶段的物业开发工程，实现工程的有效衔接。
6.利润分配
（1）利润分配方式
1）以商业物业实物利润分配方式为主。城轨公司应自留商业物业用于经营，以实现城轨运营和商业物业经营的规模效益和资源配置效益。
2）根据具体项目的实际情况，灵活采用物业分配方式，或先采取现金分红方式，然后再选择性地回购商业物业。
3）现金利润和物业利润的比例关系，根据城轨公司年度现金流的需求情况，具体规划配置。
（2）利润的用途
1）总体上用于支持城轨建设和运营，基本策略是：在弥补运营亏损的前提下，构建盈利模式，通过进行资本运作，融入十几倍于利润额的资金，支持城轨新线的可持续建设。
2）部分利润以商业物业的形式实现。利用持续增长的运营客流带来的巨大商业价值，实现持续增长的商业物业经营利润，支持城轨可持续经营和可持续发展。
7.物业经营与物业管理
城轨物业开发面积总是有限的，但物业经营可持续受益于城轨客流带来的商机。城轨公司应通过经营城轨商业物业，充分利用城轨客流带来的商机，以支持城轨的可持续发展。
城轨公司对全网全线城轨商业物业进行统一规划和统一经营，但直接面对消费者的终端经营环节则在统一经营方案下由承租商负责。
基于城轨运营在质量安全方面的严格要求，由城轨公司统一管理城轨物业，包括自留的商业物业和已销售的住宅物业。
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