城市现代有轨电车工程基础：探索综合开发模式经济内涵

“轨道+土地”综合开发模式是“城轨经营+效益返还”盈利模式，其主要内涵是：从投入产出角度，研究城轨建设与运营的投入有以下四大类产出：

1）城轨线路，该部分产出体现为城轨运营票务类收入。

2）附属资源，是附着在城轨线路上的经济资源，与城轨线路存在于同一空间和同一时间，主要有车站广告位、商铺等有形资源，还有语音报站、通信等特许经营权和车站冠名、出站标识冠名等无形资源。

3）沿线未出让土地的增值。

4）沿线已出让土地和物业的增值。

城轨经营的对象是指1）、2）两类，效益返还的来源是指3）、4）两类。城轨沿线未出让土地、已出让土地和物业的增值，是城轨建设与运营带来的，是城轨建设与运营产出的主要组成部分，并且数倍于前两类产出，但被外部化了，这是城轨行业普遍存在亏损的基本原因。因此，构建城轨企业的盈利模式，除经营好城轨线路和附属资源外，必须制定相应的政策和法规，将被外部化的效益3）、4）两部分返还城轨公司。(www.xing528.com)

“城轨经营+效益返还”模式中被外部化的两类产出效益，理论上可以通过政府制定相关政策予以返还。由于第4）类即沿线已出让土地和物业增值的外部化效益直接涉及私人利益，通过政策返还的操作难度较大。在实际操作中，主要是通过城轨公司向已开发物业的业主收取城轨通道接驳费，或城轨公司与已开发物业的业主合作，提升已开发物业的商业价值等途径，实现城轨建设和运营对这部分物业增值贡献的收益。因此，本文将这类收益归于附属资源开发部分。效益返还部分主要是指第3）类，即未出让土地增值的返还，这必须通过沿线物业发展来实现。城轨物业发展包括城轨物业开发和城轨商业物业经营。相应地，盈利的主要来源包括两方面：一是房地产开发收益（含土地增值效益及其再投资产生的物业开发利润），二是物业再经营产生的物业租金和物业升值。因此，从现实操作角度，“城轨经营+效益返还”的理论模式在实践中的具体应用可归纳为“城轨经营+物业发展”盈利模式。

“城轨经营”主要是指：城轨规划设计、建设施工、运营管理、客流引导和培育、成本控制、资金筹措和融资策划、附属资源的开发和经营，努力做到城轨线路和附属资源开发效益最大化。

“物业发展”主要是指：通过城轨与物业的统一规划和优化设计，产出较优的车站物业开发资源；通过房地产开发，实现土地增值收益和物业开发投资收益；通过对开发出的城轨商业物业再经营，产生物业升值收益和物业出租租金收益；通过沿线商业物业经营的整体规划，产生资源配置效益和规模效益。

城轨经营是基础，无论有没有物业发展业务，城轨经营都是必需的，也是相对稳定的内容。关于城轨经营的内涵和操作思路，业内同行和社会各界已基本取得共识。而城轨物业发展业务，各方面还存在较多不同的认识，在国内尤其还存在一定的政策障碍。