各家合作投资主体不仅关心工程所带来的效益,而且也很关心自己在工程建设及管理中所应承担的工程费用(建设投资和年运行费用)。经济效益合理程度,各企业应负担多少费用,是否在其所接受的范围之内,决定着他们对项目的支持态度。在各受益企业之间进行投资和年运行费的合理分摊,可以较为准确地进行各投资体的经济评价,有利于合理确定项目的开发规模,充分发挥投资的经济效益,充分利用既有资源。对于建设单位关心的共用地下空间维护结构投资分摊采用BIM技术进行辅助分析,为开展基坑围护工程的项目投资分摊提供决策数据支撑。
1.主要研究方法
本专题对现有多种投资分摊对象和方法进行了分析和对比,针对本项目合适的分摊方法进行了选择,并建立了BIM模型,利用BIM模型的报表输出功能,得到各种需要的参考数据,实现了专题的目标。
2.技术路线
(1)需求分析。对世博B片区各地块业主的分摊需求进行调研和分析。
(2)分摊分析。根据前期调研分析,确定基坑工程中可分摊的工程内容。采用可选的若干种分摊方法,进行分摊计算,并提供比选方案。
(3)跟踪反馈。依照采纳后的分摊方法,跟踪工程数量变化,及时反馈完善。
3.投资分摊对象研究
世博B片区基坑工程,涉及地下墙工程、加固工程、支撑工程、桩基工程等各个部分。可以细分为两部分,即共用工程和专用工程。共用工程主要是地下墙工程;其余部分是专用工程。
4.投资分摊方法综述
1)现有投资分摊方法分类
(1)按比例分摊总投资。这种方法重点是确定分摊系数。比例分摊方法很多,最常见的是按用地面积、建筑面积或效益比例确定。用这类方法分摊工程建设项目本身的投资尚可以,如果用来分摊多主体复杂工程总投资,就可能把某些企业的专用工程的投资按比例分摊到其他企业去,得出不合理的结果。
(2)按比例分摊共用工程的投资。这个方法是各企业分摊的投资额等于本企业专用工程投资加上分摊的共用工程投资。具体的分摊方法以及分摊系数的确定方法有多种,如按各部门用地面积或建筑面积比例分摊,按效益比例分摊等。
(3)按比例分摊综合利用工程的剩余投资。这类分摊系数的确定方法与前两种情况基本相同,也有许多种。由于按比例分摊的投资一般占总投资的份额较大,剩余投资占的份额较少,因此虽然分摊系数用不同方法确定时有较大差别,但对成果影响较小。这种方法的不足之处是计算这类投资的工作量很大。
2)现有投资分摊方法评述
现有的投资分摊方法有:指标系数分摊法、替代方案费用比例分摊法、效益比例分摊法、可分离费用剩余效益分摊法、主次分摊法、抵偿年限分摊法和平均分摊法等。
借鉴1994年颁布的《水利建设项目经济评价规范》(SL72—2013),其中对综合利用工程投资费用分摊作了暂行规定,规定中要求为各功能服务的共用工程投资费用,应在各部门间进行合理分摊,以下主要介绍了五种主要分摊方法并分别对这五种投资分摊方法加以分析说明。
(1)指标系数分摊法。这是一种按工程的某些指标(如建筑面积、地下室面积、地下工程体积等)的比例进行投资分摊的方法。将可利用的建筑面积、体积作为建筑工程项目的一种指标。利用指标多的部门,承担的投资份额大,反之,承担的小一些。
(2)替代方案费用比例分摊法。这种方法是以各部门最优等效替代方案费用的比例作为各受益部门分摊投资的比例系数。该方法的出发点是各部门中最优等效替代方案费用大的部门多承担工程投资。采用该方法最大的困难在于需要进行最优等效替代方案的设计,以估算各部门的最优等效替代措施的投资。这项工作牵涉面广,工作量大,而且需要有关部门的密切配合。有时因条件限制,估算的替代方案的投资费用差异较大,将直接影响采用替代方案费用比例分摊法分摊投资的效果。
(3)效益比例分摊法。该投资分摊方法与各部门获得的效益大小有关,效益大则多分摊投资,效益小则少分摊投资。如果承认工业上的“股份分红”原理,这种方法是有一定道理的。事实上,由于各部门的情况不同,受国家政策的影响,同样的资源在各部门取得的实际效益是不同的,因此,按照效益的大小来分摊工程投资,并没有充分的理论依据。这种方法实际应用时需注意以下几方面的问题:
①计算的各部门所获得的效益是否与实际相等。这取决于计算资料是否全面与准确,计算方法是否完善。
②效益计算的范围。项目的效益应包括直接效益和间接效益两部分。间接效益可分为一级间接效益和二级间接效益等,计算到哪一级、是否还要计算相应的外部费用等,《水利建设项目经济评价规范》中没有说明,只能根据工程实际情况决定。效益还可分为经济效益和社会效益,有的能定量计算,如建筑容积率等;有的只能定性分析,如环境效益等。
③对部分企业来说,按经济效益大小分摊的投资与所获得的利益没有直接关系。
(4)可分离费用剩余效益分摊法。可分离费用剩余效益分摊法简称剩余效益法,它先估算出可分离费用,再根据剩余效益的比例分摊剩余费用。计算基坑工程各企业效益的方法有两种:
①修建后与修建前相比能获得的实际效益。
②具有同等效益的非综合性最优替代措施的年费用,例如修建水电站,可以替代相应规模的火电站,使火电站的年费用节省下来,可用节省的年费用作为修建水电站的年效益。
剩余效益法,首先以两种方法算出的各部门效益的较小值作为计算效益,然后将计算效益减去可分费用求出剩余效益,最后按剩余效益的比例分摊工程的剩余投资。这种方法的本质也是按照效益的比例分摊投资的,但它在各部门之间分摊的投资,仅是工程中的剩余投资,它比原来要分摊的工程总投资(或共用工程投资)要小得多,可缩小分摊误差,分摊结果比较合理。近年来,该方法在欧美和日本等国已得到广泛应用。
(5)主次分摊法。这种方法的思路是:当工程的主次关系明显时,其主要功能获得的效益占项目总效益的比例很大时,可由工程主要功能承担全部共用工程投资或剩余投资,次要功能只承担其专用工程投资或可分投资。这种方法比较简单,但其应用存在着很大的局限性,一方面是由于工程难以明显区分企业的主次地位,另一方面即使是主次地位很明确,次要部门不承担共用工程投资或剩余投资也不是很合理的。(www.xing528.com)
综上所述,经过调研研讨,各家企业原则上同意对项目共用部分,即地下墙部分,按照指标系数法进行分摊,指标可采用用地面积、地下空间建筑面积等。
5.BIM技术在项目分摊工作中的应用
基本分摊数据如表6-4—表6-6所示。
表6-5 各产权地块地下室建筑面积统计表(按地块)
表6-6 各产权地块的地下分摊系数
1)投资分摊原则
共用工程部分按比例承担,可采用地下建筑面积比、地块占地面积比、地块开挖体积比;专属工程部分独自承担。
2)投资分摊方法
地墙部分,按项目整体工程地块占地面积,采用比例分摊法,由15家单位分担。
支撑、立柱等支撑工程,在共用基坑中计算工程清单,按照分摊系数,采用比例分摊法,由基坑所属单位按一定比例分担(图6-15)。
图6-15 15家企业、17个基坑、28片地块(含两处道路地下公共空间)图
3)BIM模型对投资分摊的支撑方法
(1)测量工程区域,提供比例分摊法基础数据。
(2)标记工程清单,对工程清单所列(围护结构、支撑、基坑加固、土方等工程数量)所属位置进行标记,提供分摊单位对应的工程清单。
(3)提供工程量清单,提供基坑工程清单(围护结构、支撑、基坑加固、土方等工程数量)。
(4)根据投资监理要求,修正模型构件标记,以适应不同的分摊模式。
4)地下墙建模、分拆、标记
根据选定分摊方式,对地下墙进行分摊(图6-16)。
图6-16 地下墙建模、分拆、标记图
根据分摊比例导出工程量清单供各业主参考。
6.效益分析
本项工程的工作量比较大,目前基本解决了地下公共区工程需要与相邻地块之间的设计对接、管线优化、低成本技术实施措施以及各单位工程建设及管理承担费用的合理计算等问题。待下一阶段结合工程项目应用的实际情况逐项完善各项开展研究。
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