土地回购收储政策对治理主体行为影响：实践研究

土地的回购收储政策极大影响了原土地使用权人对旧工业园区开发的积极性和配合度。土地回购收储政策的不完善和政策设计的缺陷和漏洞会造成利益分配的失衡，造成原土地使用权人和土地所有权人的相互掣肘，但并不影响市场力量的行为。北京现行土地回购收储政策对各利益主体的行为影响由图7所示的逻辑决定。

图7　土地回购收储政策下各利益主体行为逻辑框架图

对于土地所有权人（政府）而言，难以满足原土地使用权人极高的补偿诉求，土地收储无法推进，政府会选择多样化的开发模式平衡原土地使用权人和自身的利益分配。对于原土地使用权人而言，在土地回购收储的政策框架下，原土地使用权人面临失去巨额土地增值收益的风险，因此会极力阻止收储回购的推进，索要高价补偿，并积极和政府周旋，通过其他模式代替回购收储模式实现自身利益的最大化。在不断周旋的过程中，实现政府和原土地使用权人行为的趋同，选择其他模式实现原土地使用权人和土地使用权人的利益平衡。(www.xing528.com)

在自上而下的模式中，首钢工业园区的更新是政府统一规划成片开发，但对于土地所有权人（政府）回购资金压力巨大，土地回购收储实施难度极大，所以政府最终采用协议出让并补缴出让金的方式，允许原土地使用权人获得自行开发权和保留土地使用权，但政府主导旧工业区的规划开发的决策。对于原土地使用权人，出于利益的考量会影响回购收储的执行，选择协议出让补缴出让金的方式保留自己的土地使用权和开发权，以此共享旧工业区的土地增值收益。

在自下而上的模式中，798园区的更新由文化创意阶层自发推进，土地所有权人（政府）出于扶持发展文化创意产业的需要，不采用回购收储的方式，原土地使用权人仍然保留土地使用权和租赁权，默许原土地使用权人在暂不变更土地用途的情况下自主租赁土地给市场力量并且进行自主的物业管理。所以原土地使用权人拥有很大的自主权，政府只是有限参与旧工业区的规范和保护。