1.政策背景
土地回购收储政策也被称为土地银行政策，我国对于土地回购收储的定义较权威的是原国土资源部等部门2007年颁布的《土地储备管理办法》中规定：土地储备是指县级（含）以上国土资源管理部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应土地的行为。上海市自1996年成立土地发展中心开始率先尝试土地回购收储制度。[2]北京市在1999年之后开始尝试土地回购收储工作，起初是政府成立专门的一级开发公司从事土地回购收储开发，如最早的中关村软件园、生命园等项目。2001年北京市土地整理回购收储中心挂牌成立，经过多年的探索和发展，逐渐形成了“政府主导、市场化运作”的土地回购收储运作模式。[3]
2.政策目标
首先，北京的土地回购收储的政策目标是使政府掌握土地市场的统一收购权和垄断供应权，加强土地一级市场的管理，优化城市存量土地资源配置机制，保证土地利用总体规划和城市规划的实施。[4]其次，通过该项政策增强北京市政府对土地资源的宏观调控能力，土地收储机构根据北京市政府制定的收储计划收储土地，并按照城市规划和土地利用计划有序地出让土地、调整城市土地利用结构。最后，北京市政府在进行土地一级市场的开发之后，一方面提供基础设施和公共品，另一方面也可以获得土地使用权出让金收益和土地的增值收益。
3.政策内容
首先，在土地回购收储用地类型方面，2002年出台的《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》进行了明确的规定，确定几类用地必须通过收购回购收储来实施。主要包括经营性用地，比如新增建设用地、存量国有土地，以及收购、收回的经营性用地，都要实行收购回购收储制度。[5](www.xing528.com)
其次，在土地回购收储的基本准则和基本流程方面，2005年《北京市土地储备和一级开发暂行办法》进行了明确的规定，北京市土地回购收储政策坚持政府主导、市场化运作的原则，对于回购收储计划的制定、土地的一级开发、回购收储的开发成本也进行了详细阐述。
最后，北京市在土地回购收储的融资制度方面进行了改革，随着近些年北京市土地回购收储开发成本的提高，原北京市国土资源局公布的《北京市2011年度土地储备开发计划》中，在拓宽土地回购收储融资渠道方面首次提出“积极探索土地债券等融资模式”。[6]2017年北京市东城区土地回购收储专项债券初次发行，试图摸索多元化的资金筹措机制。
4.现行政策实施的效果
在政策实施阶段，随着北京城市职能定位的明确和经济转型发展的宏观背景，北京城市用地结构不断优化和调整。这期间，土地回购收储政策推动了有污染、能耗大、效益差的工业企业搬迁改造，为第三产业的发展创造了空间机遇，同时促进了城市景观与功能空间的重塑，优化了城市的空间结构和布局。
但是北京土地回购收储政策在实践过程中也存在许多问题。一是北京市土地回购收储政策及其实施主要是政府主导的模式。政府在回购收储后进行一级开发并将一级开发的熟地进行“招拍挂”，会加剧地价高涨。二是现行法律中缺乏对土地回购收储机构法律地位、性质、职能、权限明确的界定。三是北京现行的土地回购收储融资渠道和机制有待完善，因为土地的回购收储需要巨大的资金，应该建立多元化的融资机制。
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