市场力量在城市更新中的定位

1.角色定位

无论是在自上而下的政府主导模式，还是在自下而上的市场主导模式中，当市场力量出于一定的利益目标从事各项活动（包括在旧工业区中的更新活动）时，都主要扮演土地使用者的角色。作为旧工业区现行的土地使用者，会与原土地使用权人进行沟通协调，从而满足自身的主、客观需求。双方会从自身利益出发，不断进行互动周旋，最终达成双方都满意的利益平衡状态。

2.利益诉求

在自上而下的模式和自下而上的模式中，市场力量的利益诉求是有差异的，市场主体的利益诉求和个性化需求会因为市场主体的产业特征不同而有所差异。市场主体根据自身的产业特征可以划分不同的类型，如商业企业、写字楼办公企业、文化创意金融企业、体育休闲企业等。文化创意产业关注工业遗迹和风貌，商业企业关注商业氛围，也有企业关注税收优惠政策，不同的利益诉求对更新的规划结果会产生相应不同的影响，如不同产业类型的市场主体对建筑的容积率等规划指标的需求就不同。原土地使用权人在更新过程中会考虑市场力量的不同利益诉求，并向政府申请进行相应的土地开发强度和土地用途的调整。

在首钢园区的规划和开发过程中，首钢园区的规划定位是打造新首钢高端产业综合服务区，包括金融产业、服务业、休闲体育产业等的引入。所以招商引入的企业也须符合整体规划定位。而企业入驻园区的利益出发点是园区的税收优惠政策、子女教育、医疗配套、职工住房等条件。

“不同入驻企业需求不同。文创企业和冬奥组委会看重首钢的工业风貌和工业遗迹；很多高科技产业看重税收优惠政策，在首钢园区可以享受中关村科技园政策；商业企业则看重商业氛围。总体而言，入驻首钢园区的企业更看重园区的税收优惠政策、子女教育、医疗配套、职工住房等条件。首钢有自己的医院、学校，基础设施很完善。而选择入驻普通园区的企业可能更关注租金等问题。”

——首钢园区工作人员，H，访谈编码20171020H(www.xing528.com)

“首钢园区北区的定位是休闲、体育、文创。从战略角度出发，园区可能和相关企业进行利益博弈，招商过程中为了招到有影响力的企业，会考虑企业对规划的意见。工业用地和住宅用地是不一样的，它们的用地性质不会变。对于工业用地来说规划很重要，规划是不断完善的。”

——首钢园区工作人员，B，访谈编码20171020B

798艺术区在2006年被政府定位为文化艺术创意产业园区，入驻的企业类型见表1。

表1　798艺术区入驻产业分布类型

入驻企业以各类文化企业和机构居多，原因在于798艺术区的旧厂房建筑具有典型的德国包豪斯风格，空间大、层高高，最初的798艺术区租金也低廉，许多艺术家正是看重了这些有利于艺术创作的便利条件，之后艺术家会根据自己的需求，对这些旧厂房稍加修饰和改造，使之成为具有浓厚艺术风格的原创工作室。而各种餐饮类和零售类企业看重的是798艺术区的知名度衍生的商业和旅游价值。