1.角色定位
在旧工业区更新之前，许多工业企业原本拥有国家出让的一定年限范围内的土地使用权。在自上而下和自下而上的更新模式中，原土地使用权人的角色定位是有差异的。在自上而下的更新模式中，原土地使用权人发挥了被动配合执行的作用，主要是执行和配合政府的规划。在自下而上的更新模式中，原土地使用权人发挥了主导的作用，自行租赁和管理土地，从而获取土地租金收入和物业管理收入。
2.利益诉求
在自上而下和自下而上的更新模式中，原土地使用权人的利益诉求是一致的。原土地使用权人都是工业企业，在旧工业区的更新上，关注的焦点都是土地现状利益补偿和土地的增值收益。随着旧工业区的更新，旧工业区土地如果被政府收储回购之后“招拍挂”，原土地使用权人可能面临失去土地的风险，土地使用权可能易主。因此，原土地使用权人最关注的是风险成本和收益的考量。原土地使用权人的利益诉求有三点：第一，如果能保留使用权和开发权，原土地使用权人则不必失去土地。第二，如果失去土地，原土地使用权人则希望土地的所有者——国家（政府）能给予合理的补偿。第三，在旧工业区土地更新的过程中，土地性质也会由工业用途转变为商业用途或其他经营用途，所产生的土地增值收益是巨大的。因此，原土地使用权人希望分享土地增值收益这块大蛋糕，使自己的利益不受损失。
在首钢园区的更新过程中，首钢集团及其子公司始终服从和执行政府的规划开发和招商政策，始终贯彻落实政府的决策。企业扮演的角色就是配合和执行，由政府主导规划决策。在园区的开发和更新方面，首钢集团最关注的利益诉求就是首钢搬迁后闲置的石景山园区的土地增值收益和土地使用权、开发权的保留。因为在旧工业区更新中失去土地的代价是巨大的，这意味着也要失去土地的增值收益。
“由首钢集团领导把规划策略汇报给北京市政府，再由北京市政府对规划的策略进行指示和引导，规划处于不断动态调整的过程。北京市政府专门成立新首钢办领导小组讨论招商政策和策略，根据规划目标确定引入产业，如金融产业、服务业、休闲体育产业等。”
——首钢园区工作人员，B，访谈编码20171020B(www.xing528.com)
“房地产市场分为一、二、三、四级。一级开发是由政府进行基础设施的开发，二级企业由房地产商通过‘招拍挂’来拿地。首钢2005年决定搬迁，让污染离开首都，近10万人面临着再就业。首钢重建厂时，如果再‘招拍挂’的话代价太大。”
——首钢园区工作人员，H，访谈编码20171020H
而798艺术区的更新目前已经进入一个相对成熟的阶段，798艺术区原土地使用权人——七星集团始终是主导的角色，自主管理和租赁土地，政府仅仅在后期介入，提供政策的扶持和基础设施的完善。七星集团的土地使用权仍然保留，有权租赁土地，从入驻的企业收取租金和物业费，也相应承担起了物业管理和协调服务的角色，协助政府部门落实上级相关政策，包括推进798艺术区市政基础设施和公共服务设施建设；负责协调相关部门艺术区文化安全监管、生产安全监管、治安管理和城市管理监察工作；负责艺术区对外宣传推介、品牌营销、招商引资等日常服务工作。
“七星集团下属的物业公司负责园区内环境整治和维修，政府部门工作人员、相关领导的安全保卫和交通保障服务也由物业公司提供。节假日园区的安全会重点监管。物业公司负责配合政府部门的日常监管工作，同时为入驻的企业提供相应的配套物业服务。”
——798艺术区工作人员，S，访谈编码20180405S
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