城市轨道地下商业资源估价和租金求取方法

1.估价的常用方法

城市轨道地下商业资源估价可以选择收益法、比较法等。

1）收益法

由于城市轨道地下商业资源通常采用出租经营，因此收益法是城市轨道地下商业资源估价最为常见的方法之一，其主要的工作是测算城市轨道地下商业资源的净租金和收益率。

2）比较法

比较法通过拟出租的商业与实例进行比较，适用于租金的估算。

2.租金求取注意问题

城市轨道地下商业资源主要以租赁经营为主，因此租金的求取是非常重要的工作。租金的求取应注意以下方面。(www.xing528.com)

1）租约问题

租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益。租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法及根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

2）租金构成内涵问题

城市轨道地下商业资源租金构成往往存在差异，主要表现为：① 租金中包含物业管理费；② 租金中包含物业管理费、水电费；③ 租金中不包含物业管理费、水电费；④ 计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积；⑤ 计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。此外，还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否为续租等。显然租金构成内涵的差异必然导致租金水平的差异，因此在用比较法求取商业资源租金时，应详细了解可比实例租金的构成内涵，最好选择具有同一租金构成内涵的实例，否则应该进行适当的修正。

3）租金支付方式问题

租金支付方式的不同，体现出资金时间价值的差异，必然导致租赁价格的差异。支付方式一般有：① 按月分期支付；② 按季度分期支付；③ 按年支付；④ 按租约期限一次性支付。