某市轨道交通房地产资源开发展望

某市轨道交通1、2号线采用“TOD”理念建设，同时该市配套了3.33×106 m2轨道交通沿线周边用地的开发。

该市轨道交通房地产资源开发按如下三阶段开展前期工作，如图11.2-1所示。

图11.2-1　城市轨道交通房地产资源开发前期流程图

1.轨道交通沿线周边地块控制

轨道交通沿线周边地块控制是开展城市轨道交通房地产资源开发的前提。

2.轨道交通沿线周边用地综合开发策划

用地综合开发策划是房地产开发工作的关键。建设单位这阶段的主要任务要对房地产市场进行调查分析，并对地块范围内的房地产开发项目进行策划。

房地产开发项目策划从获得土地使用权开始，到市场调查、目标市场的选择与定位，再到物业管理全过程的策划。由于房地产市场的风险很大，建设单位往往会委托中介机构进行开发项目的策划。

综合开发项目策划的理念、创意、手段应着重超前性、预见性。房地产项目完成的周期少则二三年，多则四五年，如果没有超前的眼光和预见的能力，只投入不产出，那么企业的损失是巨大的。

3.房地产投资项目可行性研究

进行房地产投资是建设单位进行城市轨道交通房地产资源开发的目的。房地产投资项目可行性研究是房地产投资项目开发前期工作中非常重要的一部分。

房地产投资项目可行性研究一般应包括以下主要内容。

1）可行性研究结论及建议

可行性研究结论及建议主要包括：宏观投资环境分析、项目市场前景预测、投资估算和资金筹措、项目经济效益、社会效益及其环境效益评价、项目综合评价结论及建议。

2）项目概况

项目概况主要包括：项目位置、项目地块现状及地块分析、项目SWOT分析等。

3）项目投资环境分析(www.xing528.com)

项目投资环境分析主要针对宏观经济环境、政策环境、人口环境、城市发展环境等进行分析。

4）项目区域环境分析

项目区域环境分析主要针对项目所在区域的基本状况、区域规划及重点发展区域、交通规划及重大交通建设项目、区域基础及公共配套设施状况等进行分析。

5）房地产市场分析

（1）城市总体房地产市场分析：主要针对城市总体市场供应、需求的数量及结构，价格分布及趋势进行分析。

（2）项目所在区域房地产市场分析：主要针对区域市场供需的数量及结构、产品价格、客户分布及结构、项目竞争状况等进行分析。

（3）房地产市场分析总结。

6）项目市场定位

项目市场定位主要包括：产品定位、客户定位、价格定位、物业管理定位等。

7）项目规划与建筑设计方案

项目规划与建筑设计方案主要包括：项目总体规划、环境景观规划、建筑设计方案及布局、道路规划等。

8）项目开发建设进度安排

项目开发建设进度安排主要包括：有关工程计划说明、前期开发计划、工程建设计划、项目实施安排、建设场地布置等。

9）投资估算与资金筹措

10）项目经济效益分析

11）项目风险分析

12）项目社会效益分析