在建筑遗产经过价值评价进入登录保护名录之后，便应进入制度化的维护更新管理阶段，而这一阶段需要定期化跟踪式的建筑遗产现状调研评价来随时掌控建筑遗产的真实状况，并通过该调研与评价分级确定更新改造的介入力度与优先次序。现状调研是建筑遗产保护更新的前提与基础，其可以从立体多维的角度描述建筑的物质形态与结构组成等状况，并可通过历史痕迹的分析掌握建筑生命周期内所发生的改造与变更，进而分析判定建筑的建造、技术、艺术、构造等多个方面的情况，借助评价与分级工作，可以确定建筑的哪些部分可以维持现状，哪些部分必须整修加固，以及哪些部分必须彻底替换更新，另外还可根据部位重要性差异、时限与目标情况、经费与技术限制条件等来综合确定再利用实施的先后次序。
笔者第2章建立的近现代建筑遗产现状调研与综合评价体系将建筑现状分解为四个层级百余项指标，并通过建立相应的评价标准与权重体系，一定程度上实现了建筑遗产现状的量化评析与认定管理。那么，在近现代建筑遗产的维护更新管理阶段，便可以借助这一评价机制来定期跟踪该建筑的现状性能指标，并据此制定相应的维护更新管理措施。具体而言，根据前文建立的现状综合评价体系，我们可以通过既定的技术路线得出某一建筑遗产的现状综合表现分值，并概括出其总体的保护状态。但此总体分值（A级指标得分）并非评价的唯一目的，综合评价体系中的B级指标、C级指标乃至D级指标均具有一定的参考意义。
在笔者提出的近现代建筑遗产现状评价等级与维护更新管理措施对照表（表6－2）中，将综合评价体系中的35项C级指标作为主要的分项考察指标，这样的折中考虑避免了采用B级指标失之笼统宽泛，采用D级指标又失之细碎繁琐的不利之处。这35项C级指标分为5个大类：①总体概况类（区位、功能状况、历史信息、规模、权属、管理、保存状况）；②建筑元件类（门窗、屋顶、柱、墙体、楼板、楼梯／电梯、室外工程、基础、其他特征元件）；③空间与结构类（建筑空间、环境空间、结构安全性、结构正常使用性、结构可靠性耐久性）；④材料与技术类（材料原真性、材料物理属性、材料现存状态、技术先进性、工艺水平、建筑样式特征）；⑤环境与设施类（自然景观、建筑环境、公共配套、室内布置、水电暖通、配套设施、室外改造、室内改造）。根据第2章建立的现状综合评价体系，可得出该35项分项指标的具体得分（十分制），得分划分为五档（9～10分档，7～9分档，5～7分档，3～5分档，0～3分档），各档分别对应不同的维护更新管理措施，这样便将建筑遗产的现状评价与维护管理联系起来，并促进近现代建筑遗产登录保护管理的定期化与制度化。
除了根据国家及地方遗产保护规定的定期现状评价检测之外，原则上有几个重要的节点需要进行全面细致的现状综合评价：一是建筑遗产在申请进入登录名单之时，其结果应翔实记录并登记在案；二是当其遭遇重大改变甚至破坏之后，如恶劣天气、地震、人为损毁等情形，其改变前后的现状应予完整记录；三是当其面临功能提升改造、设施设备升级乃至适应性再利用之前，其现状评价将是改造利用的必要前提和决策依据；四是当其完成功能提升与更新改造之后，其现状评价又是更新改造目标及效果的必要检视。
表6－2 近现代建筑遗产现状评价等级与维护更新管理措施对照表
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续表6－2
续表6－2
资料来源：笔者绘制
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