近现代建筑遗产保护与再利用评估结果分析

将三个改造项目的评价指标进行对比综合，会对三者的适用性综合评价结果有更明晰的认识（图5－33）。总体而言，该三者的再利用完成效果适用性综合评级均为良好，但各个分项指标的表现则不尽相同。其实，适用性评价的最终目的并非只是为了一个最后的评价等级，而更在于其中每个一级指标的各自表现并借此全方位审视改造效果，并与再利用之初的设想与需求进行比对从而了解其指标满足情况，进而提出针对性的跟踪改善措施策略建议和分类指导原则。通过分析可以看出：

图5－33　项目Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ再利用完成效果适用性指标评价等级比较分析

图片来源：笔者绘制

①历史文化延续的要求与建筑遗产本身的历史文化价值成正比关系。如项目Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ中改造对象的历史价值呈递减的趋势（文物建筑—历史建筑—一般旧建筑），其改造后的历史文化延续的可能性也会随之递减，评价结果也从一定程度上反映了这一点。需要指出的是，历史文化延续应考察的不仅仅是历史信息的保留（回顾过去），也在于文脉的传承与延续（面向现在和将来）。当建筑本身历史价值较高（如项目Ⅰ），通过改造进一步强化和表现其历史原貌往往是必然的选择；而当建筑本身历史价值不是很高（如项目Ⅲ），就需要一方面在区位、环境等方面进一步挖掘历史文化潜力，另一方面可将一些传统的文化元素符号通过一定的艺术技术处理融入新的建筑之中，使之既能再现旧建筑的遗韵，又能反映现代城市生活方式与生活品质（图5－34）。

图5－34　项目Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ历史文化延续指标比较分析

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②公共形象提升的要求与建筑遗产所处的城市区位环境以及改造后的功能类型直接有关。项目Ⅲ的此项评分最高，正在于其很好地利用了周边历史环境及景观资源，以旧建筑改造为基点，带动建筑外部和城市公共空间的活力再生，原先城市废弃工业用地的破败形象得到了根本性的改观，最终实现建筑及其地段在城市层面上的公共形象提升。项目Ⅰ在改造中将原建筑北侧的两栋老建筑整合并添加全新钢结构表皮以增加广场的围合感，通过清理、清洗、修补、增强等步骤处理建筑主体外立面。屋顶新加的玻璃金字塔虽然存在一定的争议，但也不失为增加建筑亮点的大胆尝试。其功能类型（银行高端客户财富管理中心）也注定了内部的公共开放程度不是很高，虽然一层大厅可接纳公众参观，但奢华高端的定位却在无形之中形成一道屏障，阻止了公共性与参与性的进一步发生。项目Ⅱ的此项评分最低并不意外，一方面因其城市区位相对一般且又位于产业园区的流线尽端，另一方面商务办公的功能类型也决定了其在改造中更注重私密性而非公共性（图5－35）。

图5－35　项目Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ公共形象提升指标比较分析

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③使用功能改善是建筑改造再利用的最基本要求，三个项目的总体表现均良好，但分项指标的表现略有差异。可达性改善方面，项目Ⅲ得益于项目从城市设计与场地设计角度进行了全方位改造，通过北侧绿化广场、内部环路、西侧大巴停车、地下停车等措施实现了可达性的全面改善。然而建筑出入口设置的合理性与识别性方面，建筑设计师最初的设想与承租使用方产生了分歧，最后在二次装修改造中将建筑入口门头从原先的一层半直接增高至三层制高点，以满足其餐饮建筑最大识别性的要求，却对原先的整体立面造型比例构成了巨大的破坏，令设计师始料不及。功能效率提升方面，项目Ⅰ表现突出，其将原先西侧拥挤的主入口调整为参观和次要入口，营业大厅北移至更新部分，将平面布局与流线重新梳理，形成紧凑合理、尺度宜人、公私分明的功能空间，并结合服务设施的提档升级创造出高舒适度的物理环境。建筑三层将原先中庭开洞填实以楼板覆盖之举在原真性方面引起了较大争议，但在功能使用上串通了三层的大小房间，并保证了其高私密性的使用要求，大大地提升了三层空间的功能效率。使用灵活性提升方面，项目Ⅱ表现突出，新建部分的钢结构以及轻质隔墙保证了办公空间的灵活性与适应性，创造出大小不一的功能单元。使用安全性提升方面，三项目均较好地满足了相关规范与使用要求（图5－36）。

图5－36　项目Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ使用功能改善指标比较分析

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④空间形态优化的操作性与可能性往往与建筑历史文化价值的大小呈反比关系，这主要是因为文物建筑的改造中存在诸多条框限制，在改造与利用、修复与更新等方面建筑设计师常面临两难的抉择。项目Ⅰ正是如此，设计者将建筑中庭顶部天窗封闭，用LED等模拟天光效果，并将三层完全打通。支持者认为就空间尺度而言公共中庭二层高度较为适中，中间隔开可提高三层的使用效率，并结合屋顶玻璃天棚营造出三层私人会所的尊贵氛围，实现公共与私密的分离；反对者则认为其破坏了文物建筑的历史原真性，并在一定程度上弱化了公众在一楼观赏时的空间效果，这其中免不了文物保护管理者、城市规划管理者、项目业主、设计师、专家学者、公众等多方利益的碰撞与博弈。相比之下，项目Ⅱ、Ⅲ的自由度就要大很多，如项目Ⅱ在水平和垂直两个层面都对旧建筑进行了空间形态优化，一是水平层面：新建部分采用钢结构，有利于办公单元的灵活组合和划分，项目改造进程中仍可根据项目招租与面积需求情况进行布局优化调整；二是垂直层面：将原先的单层车间增高加层至二层半的高度，局部设置阁楼层，二楼租户可在二次装修中充分利用挑高空间，达到租一层用二层的实际效果，受到了租户的欢迎（图5－37）。

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图5－37　项目Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ空间形态优化指标比较分析

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⑤艺术审美提升有时可能会与历史原真性的维护发生矛盾，并且审美标准也并非静止或唯一，这就需要改造设计中根据项目的具体情况审慎处之。项目Ⅰ在屋顶改造中就面临这样的境况，对于原屋顶平台上于日伪时期增建的二层小楼，从原真性角度考虑或许应保留之作为历史发展印记，而从艺术审美角度来说，其歇山顶与柱式等与主体的屋顶形式及柱式难以协调兼容，设计师最终决定以该建筑最初建成时的外观风貌为标准，将该二层小楼与后期搭建的临时用房一并拆除，并恢复东北角塔楼，形成方正规整的屋顶格局，以符合经典传统的审美标准。随着建筑本身历史价值的降低，艺术审美提升的空间也越来越大，如项目Ⅲ在原建筑立面框架的基础上进行了材质与肌理的重新设计，墙体大面积采用浅米色真石漆与清水面砖，朴素沉稳并与周旁城墙形成关照，窗扇更换为隐框Low－E玻璃幕墙，降低能耗的同时将场地周边景观最大限度地引入室内，在建筑的南北两面增设两大片铝合金仿木纹百叶构架以突出入口的标识性，三层局部镂空形成针对阅江楼的最佳观景点，局部的彩色涂料、镜面不锈钢等成为活跃元素，丰富了整体立面效果，原先破败陈旧的老厂房焕然一新（图5－38）。

图5－38　项目Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ艺术审美提升指标比较分析

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⑥室内外环境升级应兼顾室内与室外两方面的环境改善，前者关注室内声、光、电、热等物理环境的改造，后者关注室外绿化景观与环境氛围的改造。项目Ⅲ的评价最优，其充分利用了周边得天独厚的自然景观与历史环境资源，通过建构空间景观体系实现场地范围内景观品质的综合提升，包括确立整体的景观价值取向，借助视点研究与断面分析实现最佳观景效果，以及通过场地与环境的对话实现城市、景观、建筑的共生。项目Ⅰ的评价也较高，得益于项目业主的资金实力，改造投资中的相当大部分被用于室内环境设施与银行专用设施上（包括给水排水屋顶落水及消防系统、中央变频控制多联式空调与新风系统、自动伸缩式遮阳卷帘、灯光控制与夜景照明系统、音响系统、有线电视系统、安保系统等），着力营造出舒适甚至奢侈的物理环境效果，以配合其高端的功能定位。项目Ⅱ该方面的改善则相对不足，由于受到改造经费的限制，改造后商务办公环境的舒适性并不高，如新加的屋顶与阁楼采用波纹钢板覆盖并无严格的保温隔热处理，采用每户分体式空调并无新风系统，钢结构楼板撞击声隔音处理不到位并对办公造成一定影响，北侧背阴面的狭长花园使用率并不高等等。实地调研与访问也印证了这一点，顶层办公空间夏热冬冷，加建的阁楼尤其明显，这使得租户更愿意在楼下办公，有些租户的阁楼于是沦为储物之用，环境改造不力对正常使用造成较大困扰（图5－39）。

图5－39　项目Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ室内外环境升级指标比较分析

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⑦绿色环保改造在建筑遗产改造中现行法规强制性与约束力并不强，一般是参照节能标准设计而不进行强制性审查，这就造成环保节能效果会因项目功能属性、经费限制、业主要求等情况的差异造成不同的结果。就评价结果来看，项目Ⅰ、Ⅲ的此项评级良好，如项目Ⅲ中节能设计按照《公共建筑节能设计标准》（GB　50189—2005）和《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》（DB　32／478—2001）规范，外墙为页岩模数多孔砖，内墙为加气混凝土砌块，外墙及冷桥部位采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板外保温，外门窗采用断热型材中空Low－E（低辐射）玻璃，外窗的气密性为GB　7107规定的4级，屋面采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板外保温。而在项目Ⅱ中由于经费限制，建筑门窗屋顶的保温隔热处理就显不足，在损失环境舒适性的同时也对节能造成了不利影响。从分项指标的评价也能够管窥国内很多建筑绿色环保改造的惯常作法，即侧重于几个关键建筑部位（屋顶、门窗、墙体等）的节能处理，而对技术含量更高的环境智能控制、能耗跟踪管理、新能源与新材料等方面还应用甚少，对适应地域建造技术与材料特点的适宜性生态改造技术也研究不足，这种粗放式的节能改造模式需要向集约化、精细化、智能化的方向发展（图5－40）。

图5－40　项目Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ绿色环保改造指标比较分析

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⑧经济效益提升的程度与效果也往往与建筑历史文化价值的大小呈反比关系，非文物建筑在改造中拥有更大的自由度，结合功能的适应性再利用创造出可观的经济效益。项目Ⅱ作为在城市中日益兴起的利用闲置厂房改造为创意产业园的典型代表，其在经济效益方面有利可图正是改造的主要源动力。该项目的发展商专门利用城市旧厂房、旧楼宇、旧设施等进行保护性开发和运营，完成资源的再利用与价值的再创造，并从中获得了巨大的投资回报。以该项目为例，发展商向破产企业买断30年的厂区使用权，建筑改造为创意办公空间后的平均租金为2.5元／（平方米·天）［部分挑高户型为2.8～3.4元／（平方米·天）］，且年递增6%，数年即可收回投资成本。项目Ⅲ也类似，将原先破旧的厂房改造为餐饮会所，同样获得了可观的经济效益。相较之下，项目Ⅰ受到文物保护法规的限制，对原有功能不宜做大的变更，在改造中以维护历史文化价值与改善功能使用为最大诉求，经济效益并非评价重点，其在整个适用性评价中的占比也很小。该项目的保护与改造也得益于业主的雄厚财力支持，竣工完成后的项目总造价高达3　645万元，其中包括结构加固、外墙修缮、室内与采光天棚改造、设备更新等内容（图5－41）。

图5－41　项目Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ经济效益提升指标比较分析

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