功能改善与提升是对城市资源的主动挖掘和充分利用，它是一种对建筑遗产动态保护和积极再开发的方式和手段。针对建筑遗产进行保护再利用与功能提升方式一般包括：旧功能的拓展与延续，旧功能的转注，新旧功能的置换和新旧功能的并置等。不同的建筑遗产再利用中功能转化的方式尽管不一，但其功能提升的实现途径一般都有共性，在本书中将这些途径归纳为：可达性改善、功能效率提升、使用灵活性提升、使用安全性提升等方面。
1）可达性改善
可达性（Reachability）是指到达某一建筑及场地的容易程度。本书中将建筑遗产再利用中可达性改善分为场地交通、内部交通、流线与标识、便捷性等几个方面。对不同对象来说，可达性是有所区别的，应分别评价。比如：日常使用者与偶然使用者（参观者）对于可达性的理解并不相同，另外，公共交通方式（公交、地铁、轻轨、出租车等）与个人交通方式（私家车、自行车、步行、轮椅等）所导致的可达性也不尽相同。在国外对特定类型建筑的可达性的评价已有一些较为详细的标准，如Real Estate Norm（REN）和Real Estate Norm Quick Scan针对工业建筑和办公建筑等类型提出了可达性的评价标准。REN中将其可达性分为四个方面：①私家车等个人交通工具的可达性；②公共交通的可达性；③过境交通的可达性（与机场车站港口码头的距离）；④灾害发生时的可达性（消防车、救护车等）。每个方面又分为3～4个指标来进行评价，如关于公共交通可达性的指标有：与火车站或汽车站的距离、区域交通、到最近的公交站、有轨电车、地铁站的步行距离。而每个指标又采取9分制来评价，从1（极差）到9（优秀）来表示，比如到最近的公交站、有轨电车、地铁站的步行距离分为五档：1（很差）＝500米及以上；3（较差）＝300～500米；5（一般）＝200～300米；7（良好）＝100～200米；9（优秀）＝100米以内。
同样，关于建筑及场地的停车设施REN也作了规定，包括场地外围（场地200米半径范围内）的公共停车以及建筑场地内部的停车设施，并以每平方米建筑面积的车位数作为标准进行分档评价：1（很差）＝1∶200及以下；3（较差）＝1∶150～1∶200；5（一般）＝1∶100～1∶150；7（良好）＝1∶50～1∶100；9（优秀）＝1∶50及以上。
可达性亦可解释为可接近性（Accessibility），其反映的是建筑使用者或参观者是否能够毫无障碍地到达目标房间，并能根据自身的需求来进行多种活动与行为。这时的可达性不仅包括到达建筑及场地的容易程度，还包括建筑的出入口设置与识别性、建筑内部空间的可用性与识别性等。
2）功能效率提升
建筑的效率（Efficiency）可以分为几个方面，如功能效率、建造效率以及经济效率（效益）等。就建筑学层面而言，功能效率被更多地提及，其需要在较少使用相关资源与成本的前提下来实现建筑的功能目标，如高效地创造建筑物理环境条件，高效地进行建筑空间布局组织，高效地创造建筑内部的行为活动，以实现建筑环境空间效益的最大化和资源合理利用的最大化。其实“效率”一词的含义比较宽泛，其反映的是建筑多个方面综合与协调的程度，如可达性、安全性、灵活性等等都是评价建筑功能效率高低的前提。具体而言，功能效率高低的主要评价标准有：①合理的区位环境，实现人们进入建筑的便捷途径，并提供充足的功能及服务设施。②足够的出入口设置，清晰的交通与流线安排，合理的功能分区，避免不同人流交叉。③高效的平面布局，比如经济合理紧凑的功能分区，尽量保证房间的自然采光避免黑房间的存在，公共空间与私密空间的合理层级，根据不同的功能、活动、环境要求进行适应性的空间组织。④足够的使用面积和宜人的空间尺度，大到整体，中到具体房间，小到交通、服务、构造等设施和空间均需要满足一定的要求。⑤对于材料与色彩的合理运用，对空间组织和营造发挥作用，并具有可认知性和识别度。⑥足够的服务及配套设施，如给排水、强弱电、卫生、遮阳等设施，以维持建筑的正常使用，并创造舒适的物理环境（声、光、电、温度、湿度等）。
如笔者参与的南京7316厂厂房改造项目[2]中，原先破旧的厂房被改造为一餐饮会所，通过以下两个方面对使用功能加以改善，功能效率得以提升：
一是平面布局改造：一层利用原先6米的层高，大面积的落地玻璃将北面的阅江楼形成框景跃入眼帘，突出高敞开阔的赏景用餐氛围。二楼、三楼分南北两侧布置包间，并力争间间有景，揽山拥水。除餐厅主要功能外，增设备餐、设备用房、厕所等辅助功能，形成高效便捷的平面布局。
二是空间的加减变化：为满足改造后的建筑规范要求，东侧增设楼电梯间，增加三个方向四个出入口；屋顶增加设备机房，对空调机组等有效遮挡，充分考虑高视点观看本建筑的视觉效果。顶层在正对阅江楼的最佳观景点将局部的楼板墙面镂空形成景观平台，通过减法创造出灰空间，促使室内外景观交融；建筑西南角在西入口体块交接处作凹进处理，强化体块的咬合关系，并通过梁柱框架的保留形成丰富的光影变化（图5－6）。
图5－6 南京7316厂厂房功能提升改造前后对比
图片来源：王建国拍摄
3）使用灵活性提升(www.xing528.com)
处于动态变化的社会之中，建筑遗产在其生命周期内往往会面临变化的发生，如规模扩大或缩减，旧功能过时废弃并代之以新的功能等等。经济与技术水平不断发展提升，人们对建筑功能的需求随之变化，建筑法规也处于不断更新演进的过程中，这些都导致了建筑遗产种种变化的应运而生。为了应对这样的局面，建筑在设计建造及改造时的灵活性非常重要，这里的灵活性既包括建筑内部的空间重组可能性，也包括建筑外部加建拆减的可能性，并以不妨碍建筑的整体性和适用性为前提（图5－7，表5－2）。
图5－7 灵活性改造提升图示
图片来源：笔者绘制
表5－2 提高灵活性可变性多样性的具体措施
资料来源：笔者绘制
4）使用安全性提升
在建筑改造再利用中除了通过结构加固来保证结构安全等基本条件之外，还需重点关注用户安全指标的提升。除了使用者个人的因素之外，用户安全还受到不良环境因素的影响，如湿滑的地面、缺少栏杆扶手、光线不足以及空间安排不妥等。归纳起来，建筑遗产改造的安全性包括以下几个方面：①使用及人体工学安全：将跌落、围困或受伤的几率减至最低；②公共安全：主观（安全感、归属感）和客观（减少犯罪行为）；③防火安全：有效防烟防火，火灾发生时建立快速反应机制，延缓蔓延速度，迅速扑救并逃生；④结构安全：保证结构强度、刚度、稳定性、耐久性；⑤交通安全：水平与垂直两方向均能保证人与货物的顺畅流通；⑥化学安全：抵御空气、水及土壤污染，危险材料谨慎存放（如在厂房、实验室中）；等等。
需要指出的是，对于历史价值较高的建筑遗产而言，建筑改造安全性的提升有时也会与其保护原则相背离，这是就需要设计者在选择改造方案时作出谨慎决策，把握保护与利用的平衡点。在无锡茂新面粉厂保护与更新改造设计[3]中就遇到了这种情况。经过结构安全与抗震性能鉴定，现存麦仓、制粉车间、老粉库构成的主体建筑为砖、钢、木、钢筋混凝土的混合结构，体系复杂，缺少抗震横墙和圈梁的构造措施，存在抗震隐患，并不符合现有抗震规范要求。按照一般的建筑加固方式，首先根据结构验算，加固墙体与楼屋面结构，满足抗震承载力要求，同时根据规范增加构造柱与横墙等抗震构造，满足规范要求。但现实是，按照规范简单添加抗震横墙会妨碍室内空间的原真性和博物馆进一步利用的要求；普通的钢筋混凝土构造柱与圈梁也不具备文物保护要求的可逆性原则，同时也对建筑面貌产生较大影响；而麦仓部分更是由于二层为木质仓格整体承重，圈梁的加入必然会对已被认定为文物的麦仓造成破坏。此时根据实际情况，在技术层面合理选择、恰当创新就成为必须。实际设计中，根据实际检测的构件强度及构造方式进行结构验算，在基本满足抗震承载力要求的情况下，考虑格木质网状麦仓的整体刚性较强及对麦仓木构的严格保护要求，麦仓部分不作抗震加固；主体厂房部分也不再添加横墙，保证原有空间的完整性；同时，圈梁在构造上采用双面钢板，对拉螺栓的方式与原有砖砌体形成混合圈梁，在最大限度保留可逆性的前提下增加抗震构造。在基本满足保护要求的前提下，虽然不能完全满足规范要求，但通过实际计算分析，尽可能地提高抗震能力，在保护利用与安全性两者找到了一个平衡点（图5－8）。
图5－8 无锡茂新面粉厂改造
图片来源：笔者绘制
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