建筑的“新”与“旧”是相对的，因此我们在进行旧建筑改造再利用时就应该建立动态的功能观。动态性是建筑功能的关键特征，也是建筑改造的重要出发点。韩冬青[6]认为：“建筑功能就是指建筑所支持的人的活动以及这种活动的性质、相互关系和变化规律。建筑的真实目标是人的生活。生活是动态的，建筑功能也就必然是动态的。动态性是建筑功能的本质特征。”
建筑遗产的改造再利用在一定意义上就是挖掘原有旧建筑的功能、空间、结构以及环境潜力，通过进行诸如内部空间的功能置换，或对原有空间进行水平方向和垂直方向乃至三维层面的划分与重组，从而满足新功能的使用要求。在进行原建筑空间与结构潜力的评定时，我们可以根据建筑遗产的功能类型、结构类型、历史价值等进行分类解析，确定不同类型的近现代建筑遗产进行保护利用时功能置换、空间重组、结构改造、环境升级等多方面潜力的大小等级，进而提出针对性的功能改造意向与分类指导准则（表4－1）。
首先，建筑适应性再利用的潜力与其功能类型直接相关。笔者选择了十种常见的建筑类型（办公建筑、居住建筑、商业建筑、工业建筑、博览建筑、文化建筑、宾馆建筑、医疗建筑、教育建筑以及宗教建筑），分别对其功能、空间、结构、环境等方面的改造潜力进行了定性判断。可以看到，商业建筑、工业建筑以及博览建筑等内部空间较为完整、功能布局较为自由的建筑类型对应的功能与空间置换重组的潜力相对较大，而如居住建筑、宾馆建筑、宗教建筑等建筑类型的功能模式较为单一，平面格局也具有明显的排他性特征，故其功能置换、空间重组方面的潜力明显不足，对这类建筑遗产的利用就往往体现在其内外环境的改善升级上。
其次，建筑遗产的结构类型与状况也是其再利用潜力的重要依据之一。因为再利用必然会受到原有结构的限制与制约，原有结构状况不同，对应的空间形态不同，对建筑遗产空间改造潜力的影响制约也不尽相同。比如，大跨结构的建筑在内部功能空间进行更新重组时优势明显，框架结构次之，砖混砖木结构则更次。结构使用时间较短，结构状况良好而未出现结构残损变形的建筑，其再利用的潜力就较大，改造产生的各方面投入也相对较少。在更细的层面，比如框架结构中柱距较大，对空间的限定较小，空间重组的自由度与可塑性就较大；使用现浇楼板比预制楼板的整体性更强，抗震性能更佳，再利用的潜力也更高；等等。因此，在对一幢遗产类建筑进行改造再利用之前，应对该建筑现状结构的安全性、可靠性及适用性作出全面认定与评估，并结合功能更新的具体情况明确该建筑结构改造潜力的大小。(www.xing528.com)
第三，建筑遗产的历史文化价值层级也与其适应性再利用潜力有关。按照历史价值由高到低的顺序依次为文物建筑、历史建筑、一般性建筑遗产以及次新建筑。长期以来，文物建筑的保护为了“不改变原状”以及“最小干预原则”，很多都以冻结式、标本式保护方式为主，再加上建筑年代久远各方面的机能退化严重，故其功能置换与空间重组的潜力不能算高。相反，一般性建筑遗产或是次新建筑则摆脱了历史文化方面的限制和束缚，同时利用远未达到物理寿命极限的结构、设施以及环境条件，为改造再利用提供了更多的灵活性与自由度，并在功能置换、空间重组、结构改造、环境升级等方面被赋予更大的潜力。
表4－1 不同类型近现代建筑遗产的空间和结构改造再利用潜力的大小
注：其中符号“●”表示潜力很大，“◎”表示潜力较大，“○”则表示潜力一般，“△”表示潜力较小，“▲”表示潜力很小。
资料来源：笔者绘制
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