近年来，建筑的功能越来越呈现出“动态化”与“瞬时性”的特征。随着经济发展与技术进步，使用者在工作及生活中对建筑与环境的舒适性要求也在不断提高，这使得大量的老旧建筑逐渐无法适应新的时代背景下的种种需求，于是改造或适应性再利用便成为可能。改造按照其力度轻重分为多种形式，从简单的外观出新，到内部结构加固，再到功能空间的全新再生，等等。改造类型不同，改造中面临的策略方法技术手段均有差异。比如某旧建筑现状保存良好，但某些设施或技术老化陈旧而不能适应新的需求，这时建筑就需要进行适当的内部翻新改造；又比如某旧建筑的现有功能在新的历史环境条件下不再合适，需要对建筑注入新的功能来实现建筑生命的延续，这便是改造力度最大的适应性再利用。
在业主要决定某一旧建筑保留与否，具体操作上是出租还是出售，是改造还是拆除新建等等问题的时候，经济效益往往是业主单位首要考虑的因素。但是，除此之外，还有建筑、环境、社会等重要因素，需要专业决策者站在社会和公众的角度，通过科学恰当的评价程序来审慎决定。
I.H.西利（Ivor H.Seeley）[1]指出，建筑遗产的有效生命周期往往难以预计是因提前到来的“不适应”而造成，具体可分为以下几类情况：
1）物质的“不适应”
建筑是由多种物质和材料经过恰当的组织方式构造而成的有机整体，当建筑随着时间的变化经历自然衰退的过程，其中的物质材料也会产生性能的退化，部分或全部丧失其属性及功用，并不再适应当下的功能使用需求。
2）经济的“不适应”
建筑需要发挥基本的经济效益以维持其存在状况，当运营成本等经济性指标发生变化，建筑的保护与发展往往会面临挑战。建筑所处的区位环境是影响其经济效益的重要指标。
3）功能的“不适应”
产权的更迭、需求的变化等均可能导致功能的转化，建筑由原先建造时的初始功能经过一定的改造变更为新的使用功能。在建筑生命周期普遍较短的中国，这种功能不适应的情况屡见不鲜。
4）技术的“不适应”
随着时间的推移和技术的日新月异，建造初期采用的技术手段往往被证明是过时的、低效的甚至是有害的，这种情形下技术设备的改造更新便势在必行，改造后建筑的能耗水平及运营成本均下降，而舒适性指标则提高。(www.xing528.com)
5）社会的“不适应”
建筑不仅仅是一座物质实体，还不可避免地具有社会属性，社会层面的环境行为（如时尚流行趋势、宗教信仰等）的变化也会常常引发旧建筑更新改造以适应新的社会环境氛围。
6）法规的“不适应”
建筑在设计建造时是以当时技术条件下的规范标准为依据，而建筑及环境的相关法规是不断更新修正的，当旧建筑历经几十年以后，其技术标准显然已与当前的规范标准相去甚远，建筑改造时应以最新的规范为准。
正是基于以上的原因，相当数量的遗产类建筑往往在大大早于其“物理寿命”[2]之前，就已面临对现状的“不适应”而需进行改造和再利用，这个节点对应的就是我们通常所说的“机能寿命”。适应性再利用的直接原因往往正是建筑原有机能寿命的结束，如废弃的厂房、仓库、兵营、码头等。它们的机能寿命已经结束，但物质寿命还可能维持很长时间，如不能被赋予新的使用功能，很可能因长期闲置而过早结束生命周期，因此必须通过新功能的加入来延长其机能寿命，继续其生命周期[3]。对适应性再利用建筑机能寿命的评估，就是对改造再利用潜力的分析与评价。因此，基于可持续发展的角度研究“长寿”建筑，不能仅关注建筑的物理寿命，而须对建筑的机能寿命进行更深入的研究；同时在建筑设计时，应在满足基本要求的基础上，提高建筑功能、空间、结构、设施等诸多方面的灵活性与适应性，为将来可能进行的改造及再利用预留足够的弹性空间与模糊范围，从而最大程度地延长建筑的使用寿命，实现资源的有效利用。
学者B.阿特金森（B.Atkinson）[4]提出了建筑的老化与再生的演进模型，并由此发展了“堆叠沉积理论”（Sinking Stack Theory）来阐释这一过程。在这一理论中，首先建立了既有建筑的总体存量模型，因每年新建建筑的不断累计，可以看到随时间变化的建筑存量曲线呈逐渐上升的趋势。再按建筑年代将既有建筑作水平分层，年代较久的建筑处于较低的层级，于是每年新建的建筑逐渐增加至存量分层模型的顶端。随着时间演进，新的建筑不断产生，老的建筑不断拆除，存量分层不可避免地产生朝底部下沉的趋势（图4－1）。正如人口结构一样，建筑存量模型的发展演进过程中伴随着新老建筑的此消彼长，其间保持着微妙的平衡关系。或许在一段时期内，并无多少新建建筑被添至层级顶端，于是导致总体建筑存量呈老化的态势，进而使得对建筑质量及舒适性等指标的维护需要耗费更多的资源及更大的成本。同时，存量中的某些层级或许代表着较低标准的建造时期，这些建筑也更易老化，也更耗费维护成本。随着时间的推移，存量中每一层级的高度都是逐渐减小的，只有最高层保持着一定的增长，因为它代表着当前新建建筑的建造情况。上述既有建筑的总体存量变化被阿特金森形象地描述为“堆叠沉积”效应。
图4－1 建筑存量堆叠沉积模型示意
图片来源：笔者绘制
从环境可持续利用的角度，最佳的做法是严格控制新增至存量层级顶端的建筑增量，同时还须尽量减小质量较差的存量层级（这些建筑往往过度耗费维护成本与资源），而有限的资源应更多地投入到较好质量层级的维护与改造中去。阿特金森建立了该“堆叠沉积”效应的计算机模型，通过输入预设的相关控制因子来实现沉积过程的动态模拟。“最小衰退”的概念是指降低老化与更新的程度与速率，减缓“堆叠沉积”效应并尽量减小资源的过度浪费，进而降低能耗并实现可持续发展。
对沉积效应作进一步的研究后发现，处于存量较低层级的建筑的可利用潜力正日益显现，其中大量的老旧建筑也因当初建造质量较高而为其改造与更新奠定了良好的基础。当然，除了以上原因，老旧建筑的改造再利用相对于拆除重建还具有多方面的优势，如经济效益、环境效益及社会效益等等。
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