建筑是人类文明的重要物质载体，也是一个国家社会财富的主要组成部分。建筑建成并投入使用后便被称为既有建筑，因此既有建筑这一概念涵盖了最广泛的所有已存在的建筑。在这些建筑中，具有不同程度人文、历史、审美等价值的建筑通常被筛选出来并被赋予建筑遗产或其他相关名称。本书中的“建筑遗产”其实是一个比较宽泛的概念，它并不单指文物建筑，也不单指在历史、文化、艺术等方面具有重要意义的历史建筑，还涵盖那些已有一定使用年限并具有多元价值与再利用潜力，通过适当的功能提升与改造再利用，可创造出更大经济价值、社会价值、文化价值和环境价值的一般性建筑遗产。具体而言，本书中的“建筑遗产”主要包含以下三类建筑：
①一部分具有适度利用可能的文物建筑（文物保护单位）。文物保护单位为法定建筑遗产，并分为国家级、省级、市县级三个级别。至2013年，国务院已公布了七批，共4 296项全国重点文物保护单位，而其中的第五、第六以及第七批国保单位中早已不再是单纯保护的问题，还包含有再生和适应性利用的问题。
②历史建筑，即具有一定历史文化价值和使用功能的那部分非文物类遗产建筑。历史建筑的概念来源于建筑遗产保护范畴的扩充，伴随着历史城镇和历史地区整体保护观念的演进而发展，其不再强烈地专指具有重大历史价值的建筑，越来越多大量存在的普通老建筑也被认为是值得保护的历史建筑。2008年国务院公布的《历史文化名城名镇名村保护条例》中明确了历史建筑的法定概念：“经城市、县人民政府确定公布的具有一定保护价值，能够反映历史风貌和地方特色，未公布为文物保护单位，也未登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。”
③具有一定保护和再利用价值的一般性建筑遗产。在遗产观念日常化的今天，人们对遗产类建筑的认识不再仅仅局限于精英式建筑，转而将城市中大量存在的、相对普通的、貌不惊人甚至破败不堪的一般性旧建筑也作为遗产来看待。这些建筑作为城市肌理中的“底”而存在，虽就单体而言其历史文化方面的价值要明显低于以上两类，但其对城市文脉延续与建筑多样性保护均具有积极意义，并且这些建筑的改造潜力与再利用价值通常较为突出。该类建筑其实属于广义层面的建筑遗产，其分布最广数量也最大，与文物建筑相比虽然在适用保护法律法规上有根本差异，但在现状调研、价值评判、退化机理、保护利用途径等方面都有需要解决的共性科学问题。故本书将此纳入探讨范围可使建筑遗产保护利用评价研究更具普遍性和现实意义，有助于在大的建筑学理论体系背景下探讨建筑遗产保护更新的综合评价问题，并一定程度跳脱出历史遗产保护的范围和限制，从而为当今中国正在发生的大量建筑改造实践提供更多元的参考和借鉴。
另外，“近现代”（1840—1980年）是本书研究对象的时间限定。其一，本研究针对1840年以后的近现代建筑，而不包括古建筑或中国传统建筑[5]。近现代建筑与古建筑可谓两套截然不同的建筑体系，对于本研究的关键词“评价”而言，试图用同一套综合评价体系与方法来解决两种迥异的建筑体系，是不太现实的。其二，古建筑基本属于建筑历史研究领域，古建筑遗存也大多成为文保单位，对其保护与评价的研究已较为深入和系统，并以《中华人民共和国文物保护法》为核心建立了相对完善的制度与标准。与此对应的是，在“重古代，轻近代；重政治，轻文化”观念的影响下，近现代建筑遗产的价值长期以来并未得到应有的重视，而由“古董”保存发展起来的我国文物保护制度也极难适应近现代建筑遗产保护与利用的实际需要[6]，于是专门针对近现代建筑遗产的深入研究就更显紧迫性与必要性。其三，对历史较为久远的古建筑的保护方式大多以标本式或冻结式为主，而这种方式根本无法适应近现代建筑遗产的当代需求，同时与本书所要探讨的以适应性再利用为导向的建筑遗产综合评价研究也是相背离的。其四，本书的研究对象应至少有30年左右的建成时间，年限过短则很难称之为“遗产”，况且1980年代以后中国城镇化进程加快，城镇普遍快速乃至超常规扩张，其粗放的建筑数量增长涵盖了海量的建筑，如果不对其设置一定的历史时段限定，则研究对象范围过大、过泛。(www.xing528.com)
综上，笔者将“近现代建筑遗产”确定为本书的研究对象。本研究不是针对某类法定的建筑遗产和历史建筑，而是从建筑遗产适应性保护和再利用中共性科学问题的探寻、凝练和解决入手并进行综合评价研究，故将对象范围界定为：1840年至1980年之间的中国城镇中具有一定综合价值的，建筑物的某些方面（如使用功能、安全性、耐久性等）已经不能满足实际使用要求而需要进行改造更新的，值得进行适应性保护和再利用的近现代建筑，其中包括一部分具有适度利用可能的文物建筑，也包括历史建筑，还包括具有一定保护利用价值的一般性建筑遗产（图0－1）。本书的研究对象基本不涵盖历史文化名城（镇）、大遗址、遗产廊道、乡村建筑遗产以及那些已经采取凝冻式保护的城市建筑纪念物等，这些均与本研究对象有着属性和规模尺度的明显差异。
图0－1 本书研究对象的范围界定
图片来源：笔者绘制
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