耀州古城运营模式选择：政府、运营商和项目开发商三级开发

（1）运营模式选择

耀州古城保护与发展涉及耀州30万公众及子孙后代的切实利益，美好的规划蓝图需要政府、经济团体、公众三方协调努力才能实现。

耀州古城的运营模式有两种选择（图3-36）：

①“政府+项目开发商”的二级模式

这种模式是耀州古城现有的发展模式。政府直接面对项目开发商，负责土地的整治、拆迁赔偿，以及基础设施的建设、环境的改善；开发商负责所在项目的开发和建设。

图3-36　运营模式图

②“政府+运营商+项目开发商”的三级模式

这种模式是在政府与项目开发商之间导入运营商，政府掌握控制权，由运营商来负责土地的整治、基础设施的建设、环境的改善、营销推广等，项目开发商负责具体的开发和建设。

笔者认为，耀州古城可以采用“政府+运营商+项目开发商”的三级开发模式。在单纯的政府主导的基础上进行角色转换，导入运营商，捆绑企业、政府两者的利益，实现古城社会经济发展和历史文化保护共赢，使耀州古城在保护的基础上获得长远的发展。

（2）运营商组合模式（表3-7）与职责

笔者建议运营商的组建采取政府全资投资公司与市场化企业投资公司共同组建的投资公司的模式。其中，最为关键的是政府全资投资公司要掌握绝对的主动权，严格监督、控制市场化企业投资公司的开发方向、进程，实现经济效益、社会效益和生态效益的最大化，从根本上保障耀州古城的可持续发展。

运营商在耀州古城的发展中，应起到协调公共利益和经济利益的中间作用：统一规划设计、统一土地置换、统一经营运作、统一招商引资和统一基础设施建设。（图3-37）

第一，整合优质智力资源，进行总体策划及规划设计；(www.xing528.com)

第二，分期进行土地整理、基础设施建设及景观环境的打造；

第三，有针对性地进行营销及招商引资；

第四，出让土地，引进强势二级开发商，先期开发具有提升区域价值和示范作用的引擎性项目；

表3-7　古城运营模式优劣分析

图3-37　耀州古城运营模式示意图

第五，持续出让土地，引入各类专业的二级开发商进行后续项目的开发；

第六，提供统一的管理服务及对外宣传等（可自营或引进专业的运营管理商合作）。

（3）四方参与（图3-38）

耀州古城的发展应该动员全社会的力量，在政府主导之下，实现政府、居民、运营商、企业共同参与，良性循环的局面。

图3-38　耀州古城利益主体关系图

耀州古城的发展不是一朝一夕就能完成的，因此不能局限于政府及运营商的力量，而要动员全社会的力量。一方面，应广泛引入战略投资者及一般投资者进行合作开发，以及引入高水准的运营管理商；另一方面，还要广泛发挥民间的力量，如手工艺者、民间音乐人、传统餐饮艺人、各大节庆活动参与者等，激活民间智慧，让民众经营文化。从而实现政府、居民、运营商、企业共同参与的良性循环的局面。