城市综合体中的商业建筑设计作用

城市综合体是城市化进程达到一定阶段的必然产物。城市综合体多位于老城中心、副城市中心或新城中心地段。真正的城市综合体经济是指，多种功能组合形成价值共生状态，并具有强大的规模效应和集聚效应。而其一旦产生，将带动周边的地产价值上升，同时改变和提升整个城市的消费层次。城市综合体从功能业态定义，国外称为HOPSCA，即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping Mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。多功能的组合和价值联动效应，使其具有强大的辐射力。根据国际经验，对都市中心型城市综合体来说，30km为其经常性消费商圈，可覆盖市及其周边城镇80%的地区。

一个成功的城市综合体项目既是其标志性建筑，也是一个城市文化与灵魂的标签。曾有人提出“一个城市一个综合体”的口号，以倡导城市设计中应充分重视大型综合体的规划。

可见综合体对于一个城市的价值所在。

具体来说，城市综合体按照地点分类，可大致分为三类：

1）城市CBD中心的城市综合体。

2）交通枢纽型城市综合体。(www.xing528.com)

3）城郊结合部城市综合体。

城市综合体的开发模式不同于纯商业或购物中心的开发模式。它以商业为引擎，以长期回报为保障，整合其他功能业态，以打造超越单体建筑的城市“商圈”为目标。在整个综合体中，商业始终扮演着催化剂和粘结剂的重要角色。因此，在规划中保证商业的合理规划、布局及适当的规模比例是非常重要的。在现今国内的城市综合体开发租售组合模式中，核心商业如购物中心应“只租不售”，以保证核心商业的长久品质和生命力。而“销售部分”可以由住宅、写字楼、社区商业等部分承担，按照相关的开发经验，销售部分可占项目整体比例在40%～60%左右。

以华润万象城为例，其就是一个集购物中心、甲级写字楼等功能于一体的城市综合体。在以商业地产为领携的前提下，华润的“商业地产+顶级住宅”的开发模式也为世人瞩目。如华润投资的超50亿港元的沈阳万象城，就是这样的开发模式的典型案例。该项目总建筑面积超过60万m²，一期包括近20万m²的购物中心、8万m²的国际5A级写字楼，二期则为高档住宅、超五星级酒店、服务式公寓等。在这样的开发模式下，华润拥有了对万象城100%持有权和长期运营的主动权。

当城市综合体当各部分功能比例大致确定后，就要开始考虑各部分的布局规划。在布局时必须考虑以下几方面的因素。