商业建筑选址分析方法

在初步拟定了商业建筑的选址范围后，还需对其选址条件进行进一步的分析，这些分析有助于建筑的定位和规模的确定。

1.城市区域分析

城市区域分析是对商业项目选址的宏观分析，它侧重于从符合城市未来规划发展走向的角度，对基地的商业价值和未来潜力进行评价和预测。该分析包含以下内容：基地在城市中所属方位，与市中心的距离，是否是城市未来规划发展的方向之一等。

2.商圈分析

在明确了基地所属的城市区域之后，下一步工作就是对该城市区域范围所有的主要或有竞争力的商圈进行分析，着重分析各个商圈的规模、特色、经营状况等，重点考察项目服务半径内的已建或将建的商业网点。如规划设计区域级商业中心前需考察其至少15km服务半径内的同行商业。位于城市中心的商业地产在策划时更需注重其“左邻右舍”的商业定位和规模，以实现差异化经营和发挥互补效应。如位于上海陆家嘴核心区域的上海国金中心商场（2010年4月底开业），毗邻大型购物中心——上海正大广场。由于后者是“一艘规模巨大的商业航空母舰”，具有强大的竞争力，上海国金中心商场走了一条差异化路线，采取了与已发展比较成熟的正大广场不同的商业战略。与正大广场定位中端、面向大众的服务模式不同，国金中心商场引进的则是高端品牌，并欲打造成为国际高端品牌入驻数量最高的国内商场。商场共分两期，其中第一期就有180多家国际顶级品牌店及高级餐厅入驻，约15%的品牌是首次登陆内地，40%的品牌则是首度进驻上海。

图5-1为郑州某大型商业项目设计前期对其周边商圈的分析图。这是一张较为典型的商圈分析图。图中反映出基地在城市中的位置、周边邻近范围内有竞争力的商圈分布，进而可以大致判断选址的发展潜力及竞争对手。

图5-1 郑州某大型商业项目设计前期对周边商圈的分析(www.xing528.com)

3.交通条件分析

便利的城市交通能为商业建筑带来充沛的客流，而不良的交通条件会阻碍商业的发展。因此，商业建筑在规划初期就应重视对交通条件的分析。首先应考虑场地周边是否有通达的城市道路，以及这些道路的等级和宽度能否承载未来的车流和人流量。其次还要考虑如何充分利用已有或将有的城市公共交通设施，如地铁、轻轨车站和公交枢纽站等。城市主次干道或成熟商业街边上常是商业建筑的首选之地。对于区域级和超区域级商业中心来说，除了具有四通八达的周边城市路网，还应强调与地铁、轻轨等的接驳。香港的许多大型商业项目，如国际金融中心购物街、朗壕坊、又一城和APM等都是与地铁站相通，从而形成一站式消费目的地。

图5-2和图5-3为郑州某大型商业项目（同上）设计前期对其周边交通的分析图。这也是两张较为典型的交通分析图，分别分析了基地周边的城市道路情况，以及邻近的轨道交通站点和走向。轨道交通的位置对商业项目的规划影响重大，因此需重点分析。比如，在图5-3中对项目附近的轨道交通站点五分钟步行范围进行研究，以体现商业项目未来在吸引轨道交通客流的有利之处。

图5-2 郑州某大型商业项目设计前期对周边城市道路的分析

图5-3 郑州某大型商业项目设计前期对周边轨道交通的分析