商业建筑设计基本术语

1.购物中心（Shopping Mall/Shopping Center）

国际购物中心协会（ICSC）对购物中心的定义为：购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合。购物中心提供停车位。购物中心大小的定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定。购物中心的基本结构有三种：摩尔（Mall）、户外中心和混合型中心。

摩尔（Mall）按照国际购物中心协会（ICSC）定义是购物中心的一种形态类别，也称为“块状型”。购物中心的顾客能将车停在地下车库或其他地方步行进入购物中心，购物中心是一个屋檐下的巨大的室内购物场所。在块状型购物中心转角上一般是比较大的零售业态（如大超市、大百货、大专业卖场）作为其主力店。

户外中心按照国际购物中心协会（ICSC）定义也是购物中心的一种形态类别，称为“条状型”（StripCenter）。此类购物中心有一个大的停车场，以各种开放式小路连接各个专卖店，这种类型的购物中心不具有封闭式道路和大屋顶覆盖。

混合型中心则是前两者的结合。

2.生活方式中心（Life-style Center）

国际购物中心协会（ICSC）对生活方式中心的定义是：生活方式中心应当有一个开放式布局，面积至少在4500m²，商户是满足高消费阶层的全国专业连锁店；同时它还应是一个为消费者提供餐饮和娱乐休闲的场所，通过建筑设计和环境设计与装饰为消费者营造舒适的消费环境，并拥有一个或一个以上的传统或时尚的专业百货公司^[1]。根据ICSC的调查，生活方式中心更强调餐饮和娱乐业态；家居和电子类商户也比一般的摩尔要多。而女性服饰等相对要少且其主要吸引对象为35～54岁的高收入人群，也就是说突出家庭式和休闲性为生活方式中心的一大特点。

3.奥特莱斯（Outlets）

在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为品牌直销购物中心。工厂奥特莱斯的业态最早源于美国，并已有100年的发展历史，但真正进入规模的是从1970年左右开始的。它经过了从工厂独立直销（Factory Outlet Store）直到由工厂品牌所有者、代理批发商及大百货店共同参与的营销业态的变迁。它也从远离城市的郊区逐渐向城市靠近，并成为一类大型的购物中心。奥特莱斯以世界名牌、低折扣价和方便舒适的购物环境（如开车到达和停车）吸引顾客。我国国内建成的奥特莱斯已有上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、北京燕莎奥特莱斯和苏州奥特莱斯等。

4.主力店（Anchor Store）/次主力店（Mini Anchor Store）

主力店又称为锚店或核心租户，是传统购物中心租户组成中的重要一员，它对于购物中心在人流贡献、吸引非核心租户进入和消化购物中心大进深上具有关键作用。一般主力店由两类租户构成：一类是娱乐业租户，如影院、大型电玩、溜冰场等；另一类是百货、超市业租户。次主力店在国内外尚无权威定义，因此其与主力店的分野至今尚无明确界定。一般根据经验，次主力店与主力店的差别主要在于消化面积上的作用略少，承租能力相对略高些（但比一般零售店铺低），常由各业态品种的旗舰品牌及一些较大型餐饮构成。

如今在一些新兴的购物中心中，如专卖型购物中心（Specialty Center）中可能没有主力店这一角色，而由一些商品极具特色的专卖店集合而成，以吸引特定喜好和需求的顾客，其拥有的同类租户达七八十家，甚至上百家，如美国华盛顿市的Georgetown Park。

5.儿童乐园（Kidzania）

又称儿童体验公园。根据Kidzania的官方网站定义，它是属于一种家庭式的娱乐休闲业态（Family Entertainment Center）。每个Kidzania都是对真实城市根据儿童的尺度所做的一个缩微主题公园，包括建筑、店铺、剧院及车辆道路等，主要是让2～14岁的儿童学习成人世界，以及货币的概念、工作的价值，并且能体验到将近70种不同的职业。最早的儿童乐园于1999年在墨西哥诞生。2006年日本版Kidzania——趣志家在东京都丰洲地区落成并开园（图3-1）。在国内，第一代儿童乐园是用实物道具搭建的场景，儿童在里面体验大人的社会生活，如北京欢乐之都等。第二代则引入了虚拟仿真技术，增加科技性和互动性，如长沙酷贝拉等。虚拟仿真技术的大量运用将成为儿童体验乐园发展的一大亮点。

图3-1 趣志家儿童乐园内景

6.餐饮（Food & Beverage）(www.xing528.com)

餐饮作为一个总称，包括多种不同的类型，如中餐、中西快餐/简餐、咖啡、酒吧、美食广场等。餐饮业态在国内购物中心中占有重要的位置。在布局上，它经常集中布置，并且位于购物中心的地下层或高层，属于目的性消费，结合娱乐型业态如电影院、溜冰场等，能吸引相当的消费群。

7.零售（Retail）

广义的零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态，它包括便利店、超市、百货店、专卖店、购物中心、厂家直销中心、网上商店、自动售货亭等多种形态。本文所指的零售主要是从狭义而言的，即作为购物中心的商业租户组合中的重要组成部分——零售租户（Retail Tenant）的作用和布局。一般购物中心中的零售租户是指独立经营、租用店面、自负盈亏的各类专卖店或非品牌的店铺（餐饮除外），在布局中强调同类型多品牌的组合，给顾客提供更多的选择，形成聚集效应。相比主力店，虽然每个店规模有限，但承租能力强。

8.多厅影院（Cineplex）

拥有多个放映厅的电影院是购物中心里的一个重要娱乐型商业业态，通常由于其对拉动人流的作用和结构空间方面的要求而位于购物中心的顶层，其规模一般由其总出租面积（GLA）和屏幕数（Screens）来决定。

9.美食广场（Food Court）

美食广场常设于购物中心，尤以封闭的摩尔中较为普遍，由多个独立铺位围绕着中心区售卖不同的食物，其特点是座位共享，食品种类丰富，满足大众的快餐需要。常见的品牌有大食代、食通天、福将坊等（图3-2）。

图3-2 美食广场

10.总建筑面积（GBA/GFA）

GFA即Gross FloorArea，而GBA为Gross Building Area，是用来计算商业建筑每层建筑面积或总建筑面积的指标，它与衡量商业规模的间接指标——总出租面积（GLA）有一个经验比值关系。

11.总出租面积（GLA）

GLA即指Gross Loading Area，用以计算商业建筑每层或总体的出租经营面积，是总建筑面积中扣除了公共空间、服务用房等的净出租面积，但必须包括地上与地下所有商业的出租部分，是估算商业规模的直接指标。

12.平面效率（Efficiency）

平面效率是GLA与GFA的比值，是衡量购物中心等商业业态布局效率的关键指标。