商业建筑设计：纠正国内对开发认识误区

商业地产是一个相当专业的领域。目前国内不管是开发商、设计师、运营商等都或多或少地对商业地产的特点存在一些认识上的误区，进而导致设计操作上的失误。

1.近期与远期利益的平衡

很多商业地产开发商都对持有出租还是分割销售物业产生过困惑。这一困惑有其客观原因在，资金实力、专业水平以及发展战略等因素决定了中国的开发商在面对商业地产开发时经常陷入近、远期利益两难平衡的困扰。

美国大型购物中心的规划、投资、开发和出租经营，均由行业强势专业机构操作。开发商在建设完成后通过出租商铺并收取租金的方式获得投资回报，并且由开发商自己的购物中心管理公司来管理或委托其他专业管理公司来统一管理。购物中心的资金来源主要包括购物中心投资商、开发商，如西盟地产集团（Simon Property Group）、GGP地产公司（General Growth Properties）等，而且它们都是美国纽约证券交易所的上市公司；房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，缩写为REITS）和产业基金、购物中心专业管理公司、其他金融机构的股权投资和贷款（如社保基金等长期基金）、商业投资者等。由于美国商业房地产金融市场比较健全，以出售商铺的形式来融资的情况很少。

相比之下，我国大型商业项目和购物中心开发商综合实力普遍较弱，资金缺陷和融资模式的有限直接限制了其采用美国式以出租为主、销售商铺再返租为辅（一般也仅在一些小型购物中心中出现）的开发模式，而采用了有中国特色的两种普遍的投资模式：“统一开发、分割销售、返租经营”和“租售结合”。这种权宜之计尽管解决了大部分开发商初期资金流的问题，但隐藏着未来购物中心管理运作的风险，项目的整体形象可能受到损害，长期的投资回报也可能会大打折扣。

在现今的开发模式下，购物中心设计者就必须为开发商考虑如何便于分割销售以及结合租售两种方式的商业布局，使同一个项目中租售两方互惠互利，同时又尽量减少其负面影响。(www.xing528.com)

2.商业地产规划设计的系统性和专业性

商业地产从规划设计到建成运营是一个系统工程。仅设计一项就涉及多个部门之间的合作，包括建筑、室内、景观、灯光、标识等。前期规划也需多个顾问单位参与，如商业策划公司、交通、消防、机电等顾问公司。这对于开发商和设计单位的专业性要求都很高。必须认识到商业地产开发与别的地产开发有许多不同之处，在投资、策划、设计、运营方面都有不同的模式、流程和步骤，需要对市场、商业运作规律等有一定的专业知识储备。国外的购物中心投资开发商都是非常专业的，有购物中心投资商、开发商、经营商的综合背景。在项目建设前，基本上就要确定70%左右的入驻商户。而我国许多开发商对商业地产认识还相当粗浅，投资盲目，往往是到项目建成一定程度后才开始招商或销售，导致项目销售、经营风险增大。

3.商业地产开发要因地制宜和因时而异

商业地产开发前期应做好市场调查和预测工作，商圈分析和周边竞争性商业分析必不可少。在此基础上确定商业项目的定位、开发规模、业态构成等重要方面。有些开发商直接把国外或别处成熟的模式生搬硬套过来，而不顾当地的规划条件、市场基础，这是无法确保项目的成功的。随着购物中心开发从一线城市逐渐转向国内的二三线城市，一些中小规模的购物中心、与社区生活结合紧密的生活时尚型购物中心（Life Style Center）、奥特莱斯（Outlets）购物中心等形式将越来越多地出现，与早先的封闭式购物中心一起呈现出丰富多样的格局。开发商和设计单位在做商业规划时不可墨守成规，而应因地制宜、因时而异。