我国购物中心发展现状及特征

1.积极探索开发模式

我国购物中心的快速发展至今不过十年左右的时间，尚未全面进入购物中心发展的成熟期，因此国内对于购物中心的开发模式尚处于探索阶段。我国内地购物中心的发展模式较多地受到我国香港地区和美国购物中心的影响。香港的购物中心主要集中在市中心，是以地铁等公共交通枢纽为核心发展起来的。香港的购物中心开发模式主要强调以下几点：

（1）采用综合开发模式。商业地产与住宅、高级办公、酒店等地产整合，以商业带动综合地产开发，香港很多地方走的是综合开发的模式，如香港的海港城、圆方等都是大型综合开发的典型案例。这些综合地产也同时采用分期开发的模式，有助于降低投资风险，如海港城、太古城中心、时代广场、又一城等均采用了分期开发策略。

（2）紧密结合公共交通。这也是香港模式购物中心与北美郊区模式的一大差别。这种开发模式非常适合公共交通尤其是地铁交通发达、人口密度高的特点。

（3）购物中心向空中发展。香港的购物中心建设为了高效地利用土地，地上商业一般都在5～7层（有些甚至达10层），地下商业有2～3层，停车场则位于地下3～5层，容积率相当高。通过业态的合理布局和垂直交通的组织把客流带入高区，以各种手段努力提升高区收益。

（4）创造鲜明的主题特色。香港购物中心密度之高也是世界闻名的，常常可以看到仅一站地铁之隔就有一个大型的购物中心，甚至有的地铁站还连接几个购物中心。但即使在如此高密度的购物中心布局情况下，各家还能共存共荣，其中的原因在于各个购物中心强化自身特征和主题打造，实现差异化经营，并与周边社区和市民生活紧密结合，融入香港市民的衣食住行之中，成为人们的购物、娱乐、休闲、交往场所。内地的一些购物中心品牌如万象城、大悦城等采用和借鉴的基本都是香港模式，从投资开发到业态组合均有深刻的香港模式的烙印。

北美的郊区购物中心模式由于不符合中国国情，很少有直接运用于中国的购物中心开发设计。北美的郊区模式，配备有大面积的停车场、层数较低（1～3层为主），以1～6个百货为其主力店等，这些特征与我国某些发达地区的地理、人口特征有较大出入。但北美作为世界购物中心和商业发展最成熟、最先进的代表，它的很多经营理念、原则、投资开发模式还是非常值得学习和借鉴的。(www.xing528.com)

我国地域广博，地区差异较大，在购物中心未来发展中还需因地制宜地探索更好的、更适合当地的购物中心开发设计模式。现在我国的购物中心主要在人口密度高、商圈较成熟的特大型或大型城市中率先发展起来，遵循的模式以香港模式为主，未来随着社区型、邻里型等中小型购物中心的发展，需要探索更为多样的购物中心模式，以适应我国快速发展的商业市场。

2.与城市公共交通密切结合

大型商业建筑要运作成功，离不开便捷的交通。考虑到我国现在地区发展尚不平衡，购物中心等大型商业综合体将首先在一些发达城市和地区建成。这些发达城市人口稠密，单位土地价值高，而小汽车普及量却远不及美国，不可能发展美国的郊区模式，奢侈地建设低层仓储式大型商业建筑，并配备大面积的地面停车场。我国的商业建筑尤其是购物中心开发，必须充分利用城市公共交通设施，如轨道交通、公交巴士等。国内就有得益于地铁上盖等独特位置而成功的购物中心先例。有些购物中心甚至与两条或两条以上的轨道交通线换乘站相结合。上海的港汇广场下有一号线、九号线两条地铁线，每天人流不断；中山公园龙之梦购物中心下更是有三条地铁线相互接驳换乘，带来极旺的人气。即使市政规划时没有考虑地铁线与购物中心直接接驳，也应努力尝试与地铁部门协商，适当延长地下通道长度，与购物中心地下商场相连，为未来购物中心发挥更大的经济效益创造条件。

3.与综合开发相结合

我国商业建筑开发除了小体量、小规模的商业形态，如独立的百货店、超级卖场等之外，常常与综合开发相结合。综合开发整合多种物业，如商业、住宅、办公、酒店等，并采用分期开发、渐进式开发的模式，减轻了投资压力，控制了资金风险，对中国发展现状来说是一种较为稳妥的方式，也是很多开发商普遍采用的方式。商业不同于别的物业，它的市场是需要培育的，前期投入成本较大，但一旦市场成熟，商业运营进入稳定期后，它的回报也是相当丰厚的。商业的繁荣同时又提升了周边的物业价值，具有较强较持久的辐射效应。因此，含有商业的综合开发应尤为重视前期的总体规划，平衡好各个物业在总体布局、量上的关系，对未来的发展举足轻重。