中山市神湾镇规划办公室管理实施城镇总体规划及各小区规划

中华人民共和国成立后至70年代末，境内土地没有全面的规划，一般只是建房留路，统一座向，致使城乡建设不尽科学。党委、政府、派出所、粮所、财税所、工商所、广播站等的办公地址及街道建设，由区（公社、乡）统筹。

1987年，神湾镇被广东省认定为珠江三角洲经济开放区工业卫星镇后，镇政府按照镇的规划进行村镇建设。1992—1993年，镇党委、政府聘请专家考察境内地形与资源，讨论和制定《神湾镇总体规划（1993—2010年）》，开始创建现代化城镇。1995年8月，神湾镇规划办公室成立，统一管理神湾镇城镇总体规划的实施以及各小区规划的制订、修改、衔接、落实等有关事宜，境内各项建设项目需经镇规划办审批后方可办理用地手续及进行报建。2002—2003年，镇党委、政府委托中山大学编制《神湾镇总体规划修编（2003—2020）》，更科学、合理地提升城镇化建设水平。

一、规划编制

1987年5月，神湾镇被广东省政府定为中山市24个珠江三角洲经济开放重点工业卫星镇之一。根据中山市的要求，1988年3月，神湾镇完成编修卫星镇建设规划。规划总面积3平方公里。内容包括：总则、城镇建设用地管理、城镇建设管理制度、违规处理办法及其他共5章20条，涉及范围、功能分区、工业发展方向、农业发展方向、城镇建设要求、交通水电设施要求、住宅区建设方向、旧镇区改造要求、环境保护要求以及城镇建设的规划管理等。规划要求建设和完善各项基础设施，注重功能分区和环境保护，创造良好的投资环境。该规划经镇八届三次人民代表大会讨论通过。同年11月又经中山市人民政府批准实施。根据地理环境和条件确立经济发展的目标和方向，神湾镇突出“靠山建山”的发展计划，利用山坡大量种植名优产品神湾菠萝，并利用靠近磨刀门重要航道，提出建立竹排沙加工区。

功能分区规划　以镇政府办公楼为中心，东西及南镇为规划住宅区，近期规划面积为400亩，远期建设以南镇为政治、经济、文化中心。沿神湾到斗门县的穿城公路东侧，沿镇南公路边规划为商业区，用地80亩。沿磨刀河边，东风糖厂以南规划为轻工业区，近期规划用地为280亩，远期为360亩。东风糖厂西北面为重工业区，近期规划面积450亩，远期为600亩。大圣围为远期住宅用地。在卫生院侧建立文化娱乐中心，合罗围为种养区。在总体规划的指导下按功能分区，分期实施。

道路规划　往斗门县的穿城公路，宽为30米，境内主干道路为20米，次干道路为16米，磨刀河边沿江路宽为10米。

1988年的总体规划经过几年实施，对指导神湾镇城镇建设起了很大作用。但由于编制规划时起点不够高，对社会发展和经济建设的速度预测不足，已明显落后于实现现代化的总体要求。1992年，中山市开始新一轮镇（区）总体规划工作，在此背景下，神湾镇聘请中国城市规划设计研究院来指导修编总体规划。

1993年，《神湾镇总体规划（1993—2010）》由中国城市规划设计研究院与中山市规划局审编，经镇党委、人大、政府审议通过。同年1月，镇政府办公地点从圩镇迁至神湾大道中48号，随后密锣紧鼓地进行新城镇的各项建设工程。1994年9月29日，中山市政府原则同意实施《神湾镇总体规划（1993—2010）》。同年10月10日，中山市规划局审批同意实施该规划。神湾镇是中山市第一批审查通过城镇规划的镇（区）之一。

人口规模与用地规模　预测到2010年，神湾城镇人口为7.5万，城镇建设用地为15平方公里，其中居住用地指标不超过30%，绿化用地不少于15%。城镇性质为中山南大门和西南部重要交通要道、外向型工业以及以加工工业为主的城镇；城镇用地发展方向为向北（旧区以北1.5公里处）、向南（斗门大桥两旁）和向西（开发磨刀岛）；总体布局结构为采取组团式布局结构，形成旧镇区组团、新区组团、南工业区组团、磨刀岛区、外沙区和竹排岛等六个组团。其中，磨刀岛区规划以高科技工业区为主，配套高级住宅区和旅游区，建设成一座环境优美、充满活力的现代化经济型海岛。

表5—1—2　1993—2010年神湾镇城市建设用地平衡表

注：①1992年现状非农业人口0.22万人，2010年规划非农业人口10万人
②竹排岛组团已出让土地165公顷，作为今后发展的用地

2002年，为贯彻落实市政府提出的“小城镇、大战略”和“工业强市”的战略部署，根据实际情况，在《神湾镇总体规划（1993—2000）》的基础上，镇政府委托中山大学规划设计研究院和城市与区域研究中心编制《中山市神湾镇总体规划修编（2003—2020）》。《中山市神湾镇总体规划修编（2003—2020）》规划范围为神湾镇全境共59.88平方公里。确定2003—2005年为近期期限，2006—2020年为远期期限。发展目标是建设充满活力的开放型经济结构、山水生态的人居环境、健康稳定的社会环境，基础设施完备、管理高效的新城镇，建设较为发达的科技人文环境。人口规模与用地规模：预测到2020年神湾城镇人口为16.5万，城镇建设用地为22.28平方公里。城镇性质：中山市的南大门，以港口经济为主导、以外向型工业和物流业为重点的现代化滨水城镇。城镇职能：港口工业和物流业基地；特色农业基地；南部重要交通枢纽。规划结构为：“一心（中心区）、三岸（磨刀岛东侧西江两岸和磨刀岛西侧神湾港沿岸）、三组团（南沙组团即中心组团、海港组团和神溪组团）”的组团式空间格局。功能分区：“一个中心区、三个居住区、四个工业园区、一个旅游休闲度假区和三个田园生态景区。”“一个中心区”是指未来的城镇中心位于神湾中心路南侧，南沙大道和古神公路之间，由镇行政办公区、神湾中心广场、广场两侧商业金融区及神湾菠萝山公园组成的区域（亦称神湾镇新中心区），通过府前路与现有神湾市场和长途汽车客运站联系起来，在府前路两侧形成集中的商业街，真正将新区旧市有机地联为一体，有利于城镇中心的形成和空间的自然过渡。新行政中心的西侧即为西江，与东部的丫髻山和中心的菠萝山一起，构筑了完整的现代山水小城镇中心区的独特形象。“三个居住区”是指镇区较集中的居住生活片区，主要有南沙居住区、神溪居住区、海港居住区。南沙居住区规划主要以一类居住用地和二类居住用地为主，沿西江的堤段架设高档低密度的居住区，以别墅为主，营造具有优美自然风光特色的滨水环境。神溪居住区规划以原有居住用地为基础，逐步改善麻阳公路沿线用地功能，配套公共服务设施，改善居住环境质量，将农村聚落逐步改造成城镇形态的居住社区。海港居住区规划以建设滨水底层低密度别墅为主，适当建设多层居住区。“四个工业园区”是指神湾港工业园区、南沙工业区、神溪工业区和竹排工业区。一个旅游休闲度假区是指规划利用西江优良的自然环境，在现有高尔夫练习场的基础上，结合海港组团的开发建设，进一步形成一个中山市南部组团具有特色的滨水旅游休闲度假区。“三个田园生态景区”是指镇北外沙田园风光景区、竹排海上田园风光生态景区和丫髻山旅游风景区。

2003年，中山市建筑设计院有限公司受神湾镇政府委托，依据《中山市神湾镇总体规划（2003—2020）》，编制《神湾镇中心区控制性详细规划》，完善神湾城镇功能。2004年，神湾新镇中心区规划完成。神湾新镇中心城区位于南沙工业区的中心地段，集商业、文化和娱乐于一体，规划面积3.33平方公里。神湾新镇中心区遵循交通带动发展（TOD）策略、环境先行策略、中心带动周边开发策略、旅游推动策略等发展策略。功能定位：镇中心区是一个以行政、商业、办公、居住、文化娱乐等内容为一体的综合性城市中心区。用地性质：由行政办公用地、商业金融用地、居住用地、文化娱乐用地、体育用地、市政设施用地、道路广场用地、对外交通用地、绿化用地、水域等用地组成。用地规模为：神湾新镇中心区总用地规模为333.5公顷，除去水域、山地、预留发展备用地，城市建设用地为251.8公顷，参照国标，按人均建设用地为100—120平方米/人的标准，预测人口规模为2.1—2.5万人左右。规划结构为“二带、三心、四轴、五区”：神湾菠萝山生态绿带、古宥涌滨水绿带，行政中心、商业中心、文化体育中心，城市发展主轴、二条城市发展次轴、二条空间联系轴以及五个主要的居住片区。

2004年11月，中山市政府批准实施《中山市神湾镇总体规划修编（2003—2020）》。2005年1月11日，市规划局组织召开神湾镇规划评审会议，对规划方案进行评审；同年2月17日，市政府通过该规划方案。神湾新镇中心区定位为融合行政、商业、办公、居住、文化娱乐等为一体的综合性城市中心区。该项规划设计获得中山市规划设计一等奖和广东省规划设计表扬奖。根据总体规划，同年，神湾镇还完成四大工业园区控规规划（初稿）、消防专项规划和《神湾镇旅游概念规划》。《神湾镇旅游概念规划》要求打造生态产业与生态文化，营造既适宜于人居又适宜于投资创业的生态城镇，规划提出将现状知名度较高的神湾旅游产品菠萝、菠萝花、禾虫、工艺品等，通过规划，使生产、销售、服务等环节与旅游相结合，并充分利用神湾的山水美景，结合中心区公共配套，共同打造“旅游在神湾”的新品牌。《神湾镇旅游概念规划》也明确将游艇业列入镇旅游业发展的重点之一，并得到中山市旅游局的大力支持。

表5—1—3　2005年神湾镇中心区规划用地平衡表

（续上表）

二、建设管理

1984年11月，为逐步把神湾城镇建设成为区农村政治、经济、文化、科技中心，发展经济、搞活商品流通的重要基地，神湾区政府制定《关于神湾（城）镇建设管理的规定》，内容为：东面至南面由水电所门口沿围仔村一带至石场新村村门牌楼（包括耕地区在内）。南面至西面由灰厂涌口门沿江一带至壳塘围，西面至北面由壳塘围至南沙仔道班站，北面至东面由道班站沿山一带经南蛇迳到神湾区政府。建设布局包括8条：铁社至灰厂一带为工业区，壳塘围至道班站为工业用地；铁社至道班站为政治、文化、教育、商业、二轻工业区；沿江一带禁止建设，原已建设的逐步拆迁，必须有计划地逐步实现江边长堤街；神湾涌口旧桥外禁止建设，必须有计划地建设小艇停泊码头；完善沙岗自然村至杉场，粮所至围仔自然村的公路；除上述分布可按情况适当规划宿舍住宅用地；有影响市容的建筑物，必须按要求拆迁、改建，不论国家、集体、个人一律服从整体市容及公共设施的需要；区政府前面的坑涌禁止填河扩充，以免影响山洪流量。建设管理办法包括：

凡属神湾（城）镇管理堤段范围内，不论国家、集体、个人建设必须书面申请，由（城）镇办事处研究审批，发给指定的地方和使用建设许可证才能动土施工，否则限令停止施工，并罚款3000元（其中建设户2000元，建筑人员1000元）。任何单位和个人不得和生产队直接买卖土地。

除国家、集体建设外，根据文件精神，各乡农村群众可自带口粮到集镇务工、经商、搞运输业，其个人或联营组也可提出申请建设用地，但要由（城）镇办事处指定地方，不得搞乱整体规划。

凡属交通要道及对市容有影响的地方必须有三层以上楼房建设施工的许可证及施工图才能施工，经营暂时有困难的可先建两层，但基础一定要三层以上，以便日后加高。违者罚款5000元（其中建设户4000元，建筑人员1000元）。(www.xing528.com)

使用的面积按环境的优劣收回一定的费用作市镇建设和公共环卫福利建设的补充经费。

环卫建设由各单位按统一规划的要求自理屋前屋后及周围环境，空间地带由各单位均摊。

大排档、个体工商户的临时性设施和流动摊贩按指定的地方临时营业，违者实行适当的经济处理。

1988年，中山市升级为地级市。由于中山是不设县的地级市，行政管理模式是“市—镇—村”，镇规划管理以委托管理方式实施。在城镇规划的实施过程中，大的原则问题由镇党委集体讨论定案，一般问题由规划建设部门具体解决。神湾镇对城镇道路的规模作出统一划定，镇内主干道总宽度划定为40米，次干道为30米，一般道路为20米，一河两岸的沿江路为25米；中心村内道路主干道为30米，次干道为20米，一般道路为16米。

1993年12月，镇政府印发《关于规划建设若干问题规定的通知》，确定境内各类建筑、道路控制区宽度：由四清桥至镇政府，经过境公路至斗门大桥，全长9公里为省道公路，两边各35米（或从公路边沿线算起27.5米）为不准建筑区。该公路沿线不准建筑区具体划分为：由四清桥至东华自然村长2公里，不准建筑区从道路中线算起各35米；由东华自然村至古宥桥长1.5公里，不准建筑区从道路中线算起各30米；由古宥桥至斗门大桥一线长5.5公里，不准建筑区从道路中线算起各22.5米。“控制建筑区”的宽度是指“不准建筑区”外边沿算起，控制宽度为各60米。此外，根据市政府规定，坦神公路“不准建筑区”的宽度为60米，“控制建筑区”的宽度30米；为搞好磨刀岛规划，结合镇总体规划要求，磨刀岛“不准建筑区”为公路中线两边各15米。

1994年，镇政府贯彻“小城镇、大战略”的建设规划方针，坚持“规划一张图、审批一支笔”的原则，严格控制城镇规划。加强水、电、路、邮电等基础设施建设，重点做好工业、商业一体化建设，统一审批农民宅基地，做到开发一片建好一片，加快全镇城乡一体化建设进程。

按镇总体规划要求，境内实行“一书两证”制度。任何单位建设和个人建房用地必须按规定办理报建手续，要有规划选址的意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，方可办理报建手续。实行开线验线制度，深入工地检查，发现问题及时处理。在各管理区领导班子中，设立专（兼）职国土报建员，完善村用地报批及建筑报建手续。

1995年，境内开始执行中山市规划局关于4类项目必须送市规划局审批、报建的规定，项目包括：行政区域内的国道、省道、市道、高速公路及铁路等主要道路两侧控制建筑区范围内新建、扩建、改建的建筑物和构筑物；境内的市场、医院、体育场馆、中学、酒店、文娱中心等主要公共建筑设施；建筑面积5000平方米及以上的工业建筑，建筑高度超24米的民用建筑，高度超24米的构筑物，用地面积在2公顷及以上的工业小区和所有住宅小区；重要的市政公用设施，110千伏及其以上变电站及线路，电信端局以上（含端局）及管线，水厂、污水处理厂及输水主干线、排水干线，液化石油气存储库和气化站等。

1999年，镇政府执行市政府“小城镇、大战略”发展方针，实施《关于实施小城镇大战略的若干意见》。2000年后，根据“工业入园、居住入区”的城乡规划要求，境内工业企业入工业园区，非工业园区内不再新设工业项目，从而实现工业布局结构的优化和集约化，生活居住空间的舒适和便利化，合理利用镇村土地形成功能齐备、布局合理、规模适当、交通便捷的镇村体系。

2003年3月，神湾镇规划管理所成立后，中山市规划局委托其根据经批准的规划办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的“一书两证”手续。至2005年，境内建设规划工作有序推进，城乡建设面貌得到较大改善。

表5—1—4　1992年神湾镇建筑报建手续收费标准表

注：收费从5月1日执行

表5—1—5　1994年神湾镇建筑报建等收费标准表（表一）　单位：元/平方米

注：收费从1月1日执行

表5—1—6　1994年神湾镇建筑报建等收费标准表（表二）

注：收费从1月1日执行

表5—1—7　2001年神湾镇农村农民住宅报建收费标准调整情况表

（续上表）

注：只限于建筑面积在500平方米以下，土地面积120平方米以下，属于农民自由的集体土地使用证的自建自用的房屋。收费从10月1日执行