新企业选址的重要性及评价方法

创业者开始走上真正的创业之路，并需要成立一家企业，那么有一个真正属于自己的正规的办公场所就显得十分重要。新企业的选址对于新企业的生存有时起着非常关键的作用。创业者在进行新企业的选址时需要考虑一些具体的因素，遵循一定的规范流程，在开展具体选址调查时要符合客观、科学、全面等要求。

（一）新企业选址的重要性

对新企业来说，选址是关系企业发展成败的关键因素。据香港工业总会和香港总商会统计，在开业不足两年就倒闭的企业中，由于选址不当导致企业失败的数量就占到总量的50%以上。究其原因，一方面是新企业的竞争力受到该地区商业环境质量的强烈影响；另一方面是不同地域存在诸如管理大师迈克尔·波特（Michael porter）所说的知识、关系、动机等要素，这些要素具有难以被其他地域竞争对手模仿的特性，构成了该地域独有的地域竞争。

（二）新企业选址需要考虑的因素

经济、技术、政治、社会文化、自然等方面的因素均会影响新企业选址的决策过程。

1.经济因素

一般来说，新企业设立在关联企业和关联机构相对集中的地区就会相对容易获得成功。这是因为如果相互关联的企业集中在某一地区选址，该区域内的企业将产生一种既竞争又合作的关系，这种关系将推动该地区经济竞争力的发展，共同实现区域繁荣。

2.技术因素

由于新技术对于高科技新企业的成功起着关键作用，因此相当多的高科技企业在创业选址时，把企业建在技术研发中心附近或新技术信息传递比较迅速的地区，以在第一时间掌握技术的变化趋势，规避技术进步的不确定性带来的风险。

3.政治因素

新企业必须考虑政府对相关产业的政策，将企业建在政府支持该产业的地区，尤其是进行跨国经营时，创业者必须考虑经营所在国的政治环境，评估该环境对企业提供的产品或服务、分销渠道、价格、促销策略等造成的影响。

4.社会文化因素

不同地域的社会习俗、文化价值观、生活态度等方面差别很大，社会对安全、健康、营养及环境的关注程度也不尽相同，因此新企业在选址时，如果不考虑上述因素，其所提供的产品或服务就很可能不被其所在地的市场接受。

5.自然因素

在新企业选址时，创业者还必须考虑气候变化、地质状况、水资源可利用性等自然因素。这些因素可能影响企业日常生产经营调度、原材料供给、安全生产等方面。不同企业对上述因素的侧重有所不同，制造业往往优先考虑会对生产成本造成影响的因素，如原材料与劳动力；而服务业则往往优先考虑对市场造成影响的因素，如消费者的消费水平、市场竞争状况等。

（三）新企业选址的思路

新企业都需要有经营场所，企业的选址与未来的经营发展有着很大的关系。对于创业者来说，将新企业的地点选在哪个城市、哪个区域具有重要意义，尤其是以门店为主的商业或服务型企业，店面的选择往往是成败的关键。好的选址等于成功了一半，大多数创业者都会选择在熟悉的市、地（家乡或者学习的城市等）开展创业活动。在选定目标城市后，创业者还需要进一步选择具体的经营地点。不同类型的新企业，在选址上优先考虑的因素是不同的。

1.生产性质的新企业选址

生产性质的新企业在选址时要考虑周边地区具备的生产条件：交通方便，便于原料运进和产品运出；生产用电要充足，生产用水要保证；生产所使用的原料基地要尽量距离企业不远；所使用的劳动力资源要尽量就地解决；当地税收是否有优惠政策等。如果是一些可能对环境造成影响的生产项目，还须考虑环保问题。

2.商业性质的新企业选址

商业性质的新企业在选址时应考虑创业地点的实际情况、客流量、店铺租金等方面，如在城市，若干个商业圈往往可以带动圈内商业的规模效应，新企业选择建立在商业圈内会较易经营，但与繁华商业圈寸土寸金的消费能力相应，其店铺租金或转让费十分昂贵，往往会让创业者捉襟见肘，使新企业很难在商业圈内得到一席之地。为此，创业者可以在商业圈内利用联合经营、委托代销等方式或者在商业圈边缘选址，转向“次商圈”，将因此而节约下来的资金用于货品升级、提升服务等。

新企业在选址时要有“借光”的意识，如在体育馆、展览馆、电影院旁边选址等；选择商圈之外的经营场所，则要注意做出特色，形成自己独特的风格，以达到“酒香不怕巷子深”的效果。

3.服务性质的新企业选址

服务性质的新企业在选址时要根据具体的经营对象灵活选址，但对客流量要求较高。“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”，因而可以说客流在一定意义上就等于财流。在车水马龙、人流量大的地段经营，服务性质的新企业成功的概率往往比在人迹罕至的地段要高得多，但也应结合企业的目标消费群体特点。

在选择经营场地时，各行业的考虑重点各不相同，其中有两项因素是不容忽略的，即租金给付能力和租约条件。经营场地租金是企业最固定的营运成本之一，即使休息不营业，也得支出。有些货品流通迅速、空间要求不大的行业，如精品店、高级时装店、餐厅等，负担得起高房租，就设于高租金区；而家具店、旧货店等，因为需要较大的空间，最好设在低租金区。

（四）新企业选址的步骤

新企业选址一般要经历市场信息收集研究、多地点评价和最终地点确定等步骤。

1.市场信息收集研究

在新企业开始选址时，创业者必须首先依据影响选址的各种因素，自己或借助专门调查机构收集市场信息，并对收集到的信息进行整理分析，信息收集研究的效果将对后期的选址决策产生非常重要的影响。(www.xing528.com)

2.多地点评价

对市场上各种信息收集研究后，创业者应该得到若干关于新企业厂址的候选地，此时可以借助科学的定量方法进行评价。目前，采用多因素综合评价法进行选址较为常见，此方法首先赋予不同的因素权重，再给不同选择下的各因素打分，最后求各方案的加权平均值以得出最佳方案。除多因素综合评价法外，收益分析法、运输模型法、重心法等也可以用于选址评价。

3.最终地点确定

当创业者在分析市场信息的基础上，结合所要进入行业的特点及自己企业的特征，运用以上一种或几种方法进行评估后，将最终确定某一候选地为新企业的地址，从而完成选址决策。

（五）商业选址调查

创业者在进行新企业的选址时，只运用技巧并无多大实际用处，而是需要明确一个原则：商业选址不是纸上谈兵，单纯依靠看书在头脑中设计选址方案往往不能成功，创业者只有亲自进行实地调查，多看、多听、多问，才能找到适合新企业建立的地点。

市场调查既可以弄清楚店址的具体位置，又可以调查诸如周围环境、客流量大小、店址是否具有发展潜力等问题；而商业选址调查的要点包括选址地人口数量、职业分布、人口年龄层次调查，商店基本设施及竞争者调查，商店周围人群的消费习性、生活习惯调查，流动人口调查，商圈未来发展调查等。

1.家庭状况

家庭状况是影响消费者消费需求的基本因素。家庭状况包括人口数量、收入状况、年龄状况等。

（1）家庭人口数量会对未来的商店销售产生较大的影响。例如，对于一个由一对年轻夫妻组成的家庭，其购物倾向为追求时尚化、个性化、少量化；对于一个三口之家（有一个独生子女），其消费需求则基本上是以子女为中心的。

（2）每个家庭的平均收入和家庭收入的分配可明显影响未来的商店销售，与商圈周边邻近家庭收入分配结构相适应的商店往往能取得较好的效益，而所在地区家庭平均收入的提高，则会提高家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。

（3）家庭成员的年龄状况也会对商品需求产生影响。例如，老龄化的家庭的购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、用品、玩具等。

2.人口密度

一个地区的人口密度可以用每平方千米的人数或户数来衡量。人口密度越高，则选址商店的规模可相应越大。计算人口密度可通过计算白天人口数来实现，即户籍中除去幼儿的人口数加上外地在该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数，随机客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。对白天人口多的地区，创业者应在分析其消费需求特点的基础上进行经营，如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应人群的消费需要。一般来说，人口密度高的地区，如果离商业设施的距离近，可增加到店购物频率，而人口密度低的地区吸引力低，且消费者光临的次数也少。

3.潜在消费者的数量

每个人都可以是商店的消费者，因此创业者在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。一般来说，人流密集的地方有利于开店，但并非只要是人多的地方就适合开店，创业者还要结合商店周围的流动人群的特征和客流规律进行分析。首先，创业者要了解流动人群的年龄和性别，如有些过路者是儿童，则他们可能是快餐店的消费者，而不会是服装店的消费者；其次，要了解行人来往的高峰时间和低谷时间；最后，要了解行人来往的目的及停留的时间。

4.行人的去向

在新店选址时，创业者要将来往的客流量作为考虑的重点。同时，来往消费者的去向也是一个非常值得研究的问题，即使是同一个人，由于每次外出购物的目的不同，情况也就有所差别，如购买日常生活用品与购买高档艺术品的情况就完全不同。店前经过的行人，有去百货店买东西的，有去吃饭的，有去看电影的，因此创业者在开店的时候，应根据人们去向的差异，选择适当的店址。

5.交通地理条件

商店附近的交通状况会在很大程度上影响商店的经营状况，尤其是住宅区，上班与下班的高峰时间，街道两旁的行人、车辆，可呈现明显的差异，因此创业者在商店选址时都会考虑交通路线问题。

例如，很多消费者通常会在下班回家的途中进行消费，因此并不是主干道的旁边才算是开设商店的黄金位置，由主干道延伸出的巷弄内，也有许多适合开店的地点。而一般评估巷道内的“黄金店面”，多可用漏斗理论，即同一个街口，如果有数家商店，那么位于主干道转进巷道的第一家商店，会像漏斗一样，最先吸引消费者入店。

6.购买力

消费水平取决于收入水平的高低，因此商店附近人口的收入水平对店址地理条件有决定性的影响。人均收入可通过入户抽样调查获取。在选择店址时，创业者应以处于青年和中年的消费者较多、社会经济地位较高、可支配收入较多者的居住区域作为优先考虑的店址。

7.竞争程度

如果商店经营的是挑选性不强、购买频率较高的日用消费品，在同一地区又有很多同行在恶性竞争，那么势必会影响商店的经济效益，除非新设的商店有特殊的经营风格、能力或不寻常的商品来源，否则很难成功。当然，在某些环境中，上述情况也并不完全如此，有些行业因同行都集中在一起，反而会形成一条别具特色的商业街。

因此，在选择经营地点时，创业者要详细了解在该地点附近类似商店的数量，这些商店的规模、装修、商品品种、价格及待客态度如何，自己的加入将是增加竞争还是互相有利等。

8.未来有何变化

创业者在进行选址时要清楚城市建设的规划，包括短期规划和长期规划。有的地点从目前来看是最佳位置，但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而不适合开店；反之，有些地点从目前来看不理想，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心。因此，创业者必须放眼未来，从长计议，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。