城乡规划原理:控制性详细规划的体系与要素

控制性详细规划的核心内容就是控制指标体系的确定，包括控制内容和控制方法两个层面。控制指标体系由土地使用、建筑建造、配套设施控制、行为活动、其他控制要求等五方面的内容（见表7-2）。

表7-2　控制性详细规划的控制体系与要素表

1.土地使用

（1）土地使用控制。

土地使用控制是对建设用地的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出的规定。具体控制内容包括用地性质、用地使用兼容、用地边界和用地面积等。

1）用地性质。用地性质是对地块主要使用功能和属性的控制。用地性质采用代码方式标注，一般应参考《城市用地分类与规划建设用地标准》GB 50137—2011的分类方式和代码。

2）用地使用兼容。用地使用兼容是确定地块主导用地属性，在其中规定可以兼容、有条件兼容、不允许兼容的设施类型。一般通过用地与建筑兼容表实施控制。目前普遍缺少关于兼容设施的规模与容量标准的控制。用地使用兼容不得改变地块的主导用地性质，并应给出兼容强度的指导性指标。

3）用地边界。用地边界指用地红线，是对地块界限的控制，具有单一用地性质，应充分考虑产权界限的关系。用地边界是土地开发建设与有偿使用的权属界限，是一系列规划控制指标的基础。应根据用地规划、用地细分，结合道路红线与用地属性划定各类用地具体地块的边界线。用地边界应便于划分，具有明晰可界定性，并应提供定线要素。

4）用地面积。用地面积是规划地块用地边界内的平面投影面积，单位：hm2。用地面积大小与土地细分方式直接相关，规划中对于不同区位、不同建设条件、不同用地属性的用地划分应有所区别，并符合地方实际开发建设方式的需要。

一般老城区、城市中心区地块面积较小，新区、城市居住区、工业区等地段地块面积较大。各类用地细分后的地块不应破坏城市主、次、支道路系统的完整性。

（2）使用强度控制。

使用强度控制是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量做出的规定。其控制指标一般包括容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等。

1）容积率。容积率是控制地块开发强度的一项重要指标，也称楼板面积率或建筑面积密度，是指地块内建筑总面积与地块用地面积的比值，英文缩写FAR。多个地块或一定区域内的建筑面积密度指该范围内的平均容积率。地块容积率的确定应综合考虑地块区位、用地性质、人口容量、建筑高度、建筑间距、建筑密度、城市景观、土地经济、交通与市政承载能力等因素，并保证公平、公正。地块容积率应考虑与建筑密度、建筑高度、平均层数的换算关系，在旧区改建中应考虑与拆建比的关系，以保证其可操作性。地块容积率一般采取上限控制的方式，保证地块的合理使用和良好的环境品质。必要时可以采取下限控制，以保证土地集约使用的要求。一些地方规定中容积率计算一般不包括建筑设备层、地下车库和公共开放部分的建筑面积。

2）建筑密度。建筑密度是控制地块建设容量与环境质量的重要指标，是指地块内所有建筑基底面积与地块用地面积的百分比，单位：%。地块建筑密度的确定应综合考虑地块区位、用地性质、建筑高度、建筑间距、容积率、绿地率、环境要求等因素，并保证公平、公正。地块建筑密度应考虑与容积率、建筑高度、平均层数、绿地率的换算关系，以保证其可操作性。地块建筑密度一般采取上限控制的方式，必要时可采用下限控制方式，以保证土地集约使用的要求。

3）人口密度。人口密度是单位居住用地上容纳的人口数，是指总居住人口数与地块面积的比率，单位：人/hm2。也常采用人口总量的控制方法。人口密度的控制是衡量城市居住环境品质的一项重要指标。人口密度或容量控制应根据城市总体规划、分区规划、住区专项规划等的人口容量控制要求，进一步细分落实到街区地块的人口容量控制。总量控制不应突破上位相关规划的要求。街坊或地块的人口容量控制要求一般采用上限控制方式，必要情况下可采用上、下限同时控制的方式。人口密度或容量的控制应与街坊或地块的建设容量、交通设施与市政设施负荷能力相适应，并应符合国家和地方的相关标准与规范。

4）绿地率。绿地率是衡量地块环境质量的重要指标，是指地块内各类绿地面积总和与地块用地面积的百分比，单位：%。绿地率的确定应综合考虑地块区位、用地性质、建筑密度、建筑容量与人口容量、环境品质要求、城市设计要求以及景观风貌要求等因素。绿地率的确定应满足国家与地方的相关规范与标准。绿地率一般采用下限指标的控制方式。

2.建筑建造

（1）建筑建造控制。

建筑建造控制是为了满足生产、生活的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系做出必要的技术规定。主要控制内容包括建筑高度、建筑后退、建筑间距等。

1）建筑高度。建筑高度是指地块内建筑地面上的最大高度限制，也称建筑限高，单位：m。地块建筑高度的限定应综合考虑地块区位、用地性质、建筑密度、建筑间距、容积率、绿地率、历史保护、城市设计要求、环境要求等因素，并保证公平、公正。建筑限高应重点考虑城市景观效果、建筑体形效果之间的关系，保证其可操作性。建筑限高应与建筑间距、建筑后退等指标综合考虑，并符合国家与地方的相关标准与规范。地形复杂地段应考虑用地不同坡向对建筑高度的影响，必要时可采用海拔高度的限定方式。对建筑高度限定的最直接依据一般为飞机场、气象台、电台和其他无线电通信的净空与走廊通道要求；文物保护单位以及历史街区等的风貌保护要求；城市设计中的天际轮廓线控制、视觉走廊、景观通道、街道尺度等方面的控制要求；相关建筑规范中关于高度分级的相关规定与要求等。

2）建筑后退。建筑后退是指建筑控制线与规划地块边界之间的距离，单位：m。建筑控制线指建筑主体不应超越的控制线。其内涵应与国家相关建筑规范一致。建筑后退的确定应综合考虑不同道路等级、相邻地块性质、建筑间距要求、历史保护、城市设计与空间景观要求、公共空间控制要求等因素。建筑后退指标的意义在于避免城市建设过于拥挤与混乱，保证必要的安全距离和救灾、疏散通道，保证良好的城市空间和景观环境，预留必要的人行活动空间、交通空间、工程管线布置空间和建设缓冲空间。城市设计中的街道景观与街道尺度控制要求、日照、防灾、建筑设计规范的相关要求一般为确定建筑后退指标的直接依据。

3）建筑间距。建筑间距是指地块内建（构）筑物之间以及与周边建（构）筑物之间的水平距离要求，单位：m。建筑间距要求应综合考虑城市自然地理环境特征、城市防灾要求、历史保护、城市设计以及景观环境等方面的要求确定，主要满足消防、卫生、环保、工程管线、建筑保护以及人的生理心理健康等要求。日照标准、防火间距、历史文化保护要求、建筑设计相关规范等一般应作为建筑间距确定的直接依据。在控制性详细规划中，应根据实际情况，明确除各项法规规定以外需要特别控制的建筑间距要求。

（2）城市设计引导。

控制性详细规划指标在三维空间控制上乏力与不足需要通过城市设计引导予以弥补和提高。城市设计引导内容一般包括对建筑体量、形式、色彩、空间组合、建筑小品和其他环境控制要求等内容。在实施规划控制时应综合考虑地块区位、开发强度、地方建设特色、历史人文环境、历史保护需要、城市景观风貌要求等因素，在进行具有针对性的较为深入的城市设计研究基础上提出。这些控制与引导一般都针对城市中具有特殊要求的控制地段（如中心区、历史保护地段、景观节点等），没有特殊要求和足够控制依据的地段不宜草率提出相关的控制要求，避免缺乏控制依据与控制目的的主观盲目控制与引导。对于有特殊要求的地段，许多引导内容可以作为规定性内容，如在历史街区，建筑的体量、形式、色彩等内容可以作为规定性指标提出，以提高其控制力度。

1）建筑体量。建筑体量指建筑在空间上的体积，包括建筑的横向尺度、竖向尺度和建筑形体控制等方面，一般采取建筑面宽、平面与立面对角线尺寸、建筑体形比例等提出相应的控制要求和控制指标。如在历史街区及相邻地段，历史建筑的建筑面宽、平面与立面对角线尺寸、建筑体形比例的均值可以提炼转化为相应的控制指标。

2）建筑形式。建筑形式指对建筑风格和外在形象的控制。不同的城市和地段由于自然环境、历史文化特征的不同，具有不同的建筑风格与形式。应根据城市特色、具体地段的环境风貌要求、整体风貌的协调性等对建筑形式与风格进行相应的控制与引导。但这样的控制引导不是一味地强调严整划一、扼杀个性，也不能取代具体的设计，应具有相当的弹性和发挥空间，一般通过对结构形式、立面形式、开窗比例、屋顶形式、建筑材质等提出相关的建筑形式控制引导内容。

3）建筑色彩。建筑色彩指对建（构）筑物色彩提出的相关控制要求。建筑色彩与人的感知有关，是城市风貌地方特色保持与延续、体现城市设计意图的一项重要控制内容。一般是从色调、明度与彩度、基调与主色、墙面与屋顶颜色等方面进行控制与引导。除非有特殊的要求，建筑色彩不宜控制得过于具体，应具有相当的灵活性和发挥空间。

4）空间组合。空间组合是指对建筑群体环境做出的控制与引导，即对由建筑实体围合成的城市空间环境及周边其他环境要求提出的控制引导原则。一般通过对建筑空间组合形式、开敞空间和街道空间尺度、整体空间形态等提出具体的控制要求。该控制要求应以城市设计研究作为基础，根据必要性与可操作性提出相应的控制要求，并强调其引导性，保持相当的弹性空间。除非有特殊要求，一般建筑空间组合方式不作为主要的控制指标。

5）建筑小品。建筑小品指对建设用地中建筑绿化小品、广告、标识、街道家具等提出的控制引导要求。这些内容对于提高城市环境品质、突出街区、公共空间的特色与风貌具有十分重要的意义，但在规划编制时应以引导为主、控制适度为原则，体现设计控制内容而非取代具体的环境设计。该内容一般仅针对城市中心区、重点地段和公共空间提出，而不是涉及城市中的每一个街区和地块。

3.设施配套

配套设施控制是对居住、商业、工业、仓储、交通等用地上的公共设施和市政配套设施提出的定量、定位的配置要求，是城市生产、生活正常进行的基础，是对公共利益的有效维护与保障。一般包括公共设施配套和市政公用设施配套两部分内容。

（1）公共设施配套。

指城市中各类公共服务设施配建要求，主要包括需要政府提供配套建设的公益性设施。公共配套设施一般包括文化、教育、体育、公共卫生等公用设施和商业、服务业等生活服务设施。公共设施配套一般应根据城市总体规划以及相关部门的专项规划予以落实，特别应强调对于公益设施的控制与保障。公共服务设施配套要求应综合考虑区位条件、功能结构布局、居住区布局、人口容量等因素，按国家相关标准与规范进行配置。公共服务设施应划分至小类，可根据实际情况增加用地类型。规划中应标明位置、规模、配套标准和建设要求。公共服务配套设施的落位应考虑服务半径的合理性，无法落位的应标明需要落实的街区或地块的具体要求。公共设施配套的要求应符合国家、地方以及相关专业部门的标准与规范的要求。

（2）市政设施配套。

城市的各项市政设施系统为城市生产、生活等社会经济活动提供基础保证，市政设施配套的控制同样具有公共利益保障与维护的重要意义。市政设施一般都为公益性设施，包括给水、污水、雨水、电力、电信、供热、燃气、环保、环卫、防灾等多项内容。市政设施配套控制应根据城市总体规划、市政设施系统规划，综合考虑建筑容量、人口容量等因素确定。有市政专项规划的应按照该专项规划给以协调和进一步落实。规划控制一般应包括各级市政源点位置、路由和走廊控制等，提出相关的建设规模、标准和服务半径，并进行管网综合。无法落位的应标明需要落实的街区或地块的具体要求。市政设施配套应落实到用地小类，并可根据实际情况增加用地类型。市政设施配套控制应符合国家和地方的相关标准与规范。

4.行为活动

行为活动控制是对建设用地内外的各项活动、生产、生活行为等外部环境影响提出的控制要求，主要包括交通活动控制和环境保护规定两个方面。

（1）交通活动控制。

交通活动的控制在于维护正常的交通秩序，保证交通组织的空间，主要内容包括车行交通组织、步行交通组织、公共交通组织、配建停车位和其他交通设施控制（如社会停车场、加油站）等内容。

1）车行交通组织：车行交通组织是对街坊或地块提出的车行交通组织要求。车行交通组织一般应根据区位条件、城市道路系统、街坊或地块的建筑容量与人口容量等条件提出控制与组织要求。一般通过出入口数量与位置、禁止开口地段、交叉口展宽与渠化、装卸场地规定等方式提出控制要求。车行交通组织要求应符合国家和地方的相关标准与规范。

2）步行交通组织：步行交通组织是对街坊或地块提出的步行交通组织要求。步行交通组织应根据城市交通组织、城市设计与环境控制、城市公共空间控制等提出相应的控制要求。一般包括步行交通流线组织、步行设施（人行天桥、连廊、地下人行通道、盲道、无障碍设计）位置、接口与要求等内容。步行交通组织要求应符合国家和地方的相关标准与规范。

3）公共交通组织：公共交通组织是对街坊或地块提出的公共交通组织要求。公共交通组织应根据城市道路系统、公共交通与轨道交通系统、步行交通组织提出相应的公共交通控制要求。一般应包括公交场站位置、公交站点布局与公交渠化等内容。公交组织要求应满足公交专项规划的要求，并符合国家和地方的相关标准与规范。

4）配建停车位：配建停车位是对地块配建停车位数量的控制。配建停车位的控制一般根据地块的用地性质、建筑容量确定。配建停车位的配置标准应符合国家和地方的相关标准与规范。配建停车位一般采取下限控制方式，在深入研究地方交通政策的基础上，针对特殊地段可采用上、下限同时控制的方式，同时应根据地方实际需要提出非机动车停车的配建要求。

（2）环境保护规定。

环境保护控制是通过限定污染物的排放标准，防治在生产建设或其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、有毒（害）气体、放射性物质，以及噪声、振动、电磁辐射等对环境的污染和侵害，达到环境保护的目的。环境保护规定主要依据总体规划、环境保护规划、环境区划或相关专项规划，结合地方环保部门的具体要求制定。

5.其他控制要求

（1）根据相关规划（历史保护规划、风景名胜区规划）落实相关规划控制要求。

（2）根据国家与地方的相关标准与规范落实“五线”（道路红线、绿地绿线、保护紫线、河湖蓝线、设施黄线）控制范围与控制要求。

（3）竖向设计应包括道路竖向和场地竖向两部分内容，道路竖向应明确道路控制点坐标标高以及道路交通设施的空间关系等。场地竖向应提出建议性的地块基准标高与平均标高，对于地形复杂区域可采取建议等高线的形式提出竖向控制要求。

（4）根据城市安全、综合防灾、地下空间综合利用规划提出地下空间开发建设建议和开发控制要求。

（5）相关奖励与补偿的引导控制要求。根据地方实际规划管理与控制需要，对于老城区、附加控制与引导条件的城市地段，为公共资源的有效供给所采用的引导性措施。任何奖励都可能带来对建筑环境的影响，因此控制性详细规划中应慎重对待奖励。

历年真题

1.下列不属于建筑建造控制指标体系的是（ ）。［2020-62］

A.建筑限高 B.建筑体量 C.建筑退距 D.建筑间距

【答案】 B

【解析】 建筑建造控制主要控制内容包括建筑高度、建筑后退、建筑间距等。

2.下列关于容积率的说法，不准确的是（ ）。［2020-63］

A.容积率也可以称为建筑面积密度

B.在旧城改建中，容积率的确定应考虑与拆建比的关系

C.容积率一定时，建筑层数与建筑密度成反比

D.地块容积率一般采取上限控制方式，必要时也可采取下限控制方式

【答案】 C

【解析】 容积率是控制地块开发强度的一项重要指标，也称楼板面积率或建筑面积密度，A选项正确。地块容积率应考虑与建筑密度、建筑高度、平均层数的换算关系，在旧区改建中应考虑与拆建比的关系，以保证其可操作性，B选项正确。容积率=建筑平均层数×建筑密度。容积率一定时，建筑平均层数与建筑密度成反比，C选项错误。地块容积率一般采取上限控制的方式，保证地块的合理使用和良好的环境品质。必要时可以采取下限控制，以保证土地集约使用的要求，D选项正确。(www.xing528.com)

3.控制性详细规划地块边界划定不需要考虑的因素是（ ）。［2020-64］

A.道路边界 B.行政边界

C.河流等自然边界 D.土地混合使用要求

【答案】 D

【解析】 控制性详细规划应先划定边界，再确定地块用途。

4.下列属于控制性详细规划中明确需要独立占地的是（ ）。［2020-65］

A.邮政支局 B.消防站 C.垃圾收集站 D.幼儿园

【答案】 B

【解析】 消防站属于消防设施用地，需要独立占地。

5.下列关于控制性详细规划的表述，不准确的是（ ）。［2019-60］

A.用地性质应以其地面使用的主导设施性质作为归类依据

B.用地面积指的是规划地块用地边界内的平面投影面积

C.使用强度控制要素包括容积率、建筑形式等

D.指导性要素包括城市轮廓线等

【答案】 C

【解析】 用地性质是对地块主要使用功能和属性的控制，A选项正确。用地面积是规划地块用地边界内的平面投影面积，B选项正确。使用强度控制一般包括容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等，C选项错误。建筑形式属于城市设计引导控制要素。指导性内容是在实施规划控制和管理时需要参照执行的内容，这部分内容多为引导性和建议性，体现为一定的弹性和灵活性，如人口容量、城市轮廓线、城市设计引导等内容，D选项正确。

6.下列关于控制性详细规划建筑后退指标的表述，不准确的是（ ）。［2018-60］

A.指建筑控制线与规划地块边界之间的距离

B.应综合考虑不同道路等级的后退红线要求

C.日照、防灾、建筑设计规范的相关要求一般为建筑后退的直接依据

D.与美国区划中的建筑后退（setback）含义一致

【答案】 D

【解析】 建筑后退指建筑控制线与规划地块边界之间的距离，控制线指建筑主体不应超越的控制线，其内涵应与国家相关建筑规范一致，A选项正确，D选项错误。建筑后退的确定应综合考虑不同道路等级、相邻地块性质、建筑间距要求、历史保护、城市设计与空间景观要求、公共空间控制要求等因素，B选项正确。城市设计中的街道景观与街道尺度控制要求，日照、防灾、建筑设计规范的相关要求一般为确定建筑后退指标的直接依据，C选项正确。

7.下列关于绿地率指标的表述，不准确的是（ ）。［2018-61］

A.绿化覆盖率大于绿地率

B.绿地率与建筑密度之和不大于1

C.绿地率是衡量地块环境质量的重要指标

D.绿地率是地块内各类绿地面积占地块面积的百分比

【答案】 A

【解析】 绿地率是衡量地块环境质量的重要指标，是指地块内各类绿地面积总和与地块用地面积的百分比。因为有道路等占地，绿地率与建筑密度之和不大于1。一般情况下，绿化覆盖率大于绿地率，但不能说一定大于。

8.控制性详细规划编制内容一般包括（ ）。［2018-95］、［2013-96］

A.土地使用控制 B.城市设计引导

C.建筑建造控制 D.市政设施配套

E.造价与投资控制

【答案】 ABCD

【解析】 根据规划编制办法、规划管理需要和现行的规划控制实践，控制指标体系由土地使用、建筑建造、配套设施控制、行为活动、其他控制要求等五方面的内容组成。市政设施配套属于配套设施控制，城市设计引导属于建筑建造控制。

9.在实际的城市建设中，不可能出现的情况是（ ）。［2014-61］

A.建筑密度+绿地率=1 B.建筑密度+绿地率＜1

C.建筑密度×建筑平均层数=1 D.建筑密度×建筑平均层数＜1

【答案】 A

【解析】 建筑密度+绿地率＜1，因为还有道路、广场等。建筑密度×平均层数为容积率，而容积率可以小于、等于或大于1。

10.控制性详细规划的各项指标中，不用百分比表示的有（ ）。［2014-97］

A.绿地率 B.容积率

C.建筑密度 D.停车位

E.建筑体量

【答案】 BDE

【解析】 控制性详细规划中不用百分比表示的有：容积率、停车位、建筑体量。

11.在控制性详细规划中，为保证环境质量，应按下限值控制的指标是（ ）。［2011-62］、［2010-66］

A.绿地率 B.容积率

C.建筑密度 D.地面停车位数量

【答案】 A

【解析】 绿地率一般采用下限指标的控制方式。

12.下列不能作为建筑高度控制直接依据的是（ ）。［2011-63］

A.无线电通信的走廊通道要求

B.文物保护单位以及历史街区等的风貌保护要求

C.城市设计中的天际轮廓线控制、视线走廊等方面的控制要求

D.建筑防火及工程管线布置空间的控制要求

【答案】 D

【解析】 建筑防火及工程管线的布置空间是建筑间距的依据，不是建筑高度控制的直接依据。

13.在编制控制性详细规划的过程中，下列哪项与划定地块规模关系最小？（ ）［2010-65］

A.路网密度 B.用地性质 C.容积率 D.用地权属

【答案】 C

【解析】 在规划方案的基础上进行用地细分，一般细分到地块，成为控制性详细规划实施具体控制的基本单位。地块划分考虑用地现状、产权划分和土地使用调整意向、专业规划要求如城市“五线”（红线、绿线、紫线、蓝线、黄线）、开发模式、土地价值区位级差、自然或人为边界、行政管辖界线等因素，根据用地功能性质不同、用地产权或使用权边界的区别等。