城乡规划原理：控制性详细规划编制方法与要求

1.控制性详细规划编制的工作步骤

控制性详细规划的编制通常划分为现状分析研究、规划研究、控制研究和成果编制四个阶段，可以概括为如下四个工作步骤。

（1）现状调研与前期研究。

现状调研与前期研究包括上一层次规划即城市总体规划或分区规划对控制性详细规划的要求，其他非法定规划提出的相关要求等。还应该包括各类专项研究如城市设计研究、土地经济研究、交通影响研究、市政设施、公共服务设施、文物古迹保护、生态环境保护等，研究成果应该作为编制控制性详细规划的依据。

（2）规划方案与用地划分。

在规划方案的基础上进行用地细分，一般细分到地块，成为控制性详细规划实施具体控制的基本单位。地块划分考虑用地现状、产权划分和土地使用调整意向、专业规划要求如城市“五线”（红线、绿线、紫线、蓝线、黄线）、开发模式、土地价值区位级差、自然或人为边界、行政管辖界线等因素，根据用地功能性质不同、用地产权或使用权边界的区别等进行。经过划分后的地块是制订控制性详细规划技术文件的载体。

用地细分应根据地块区位条件，综合考虑地方实际开发运作方式，对不同性质与权属的用地提出细分标准，原则上细分后的用地应作为城市开发建设的基本控制地块，不允许无限细分。用地细分应适应市场经济的需要，适应单元开发和成片建设等形式，可进行弹性合并。

（3）指标体系与指标确定。

按照规划编制办法，选取符合规划要求和规划意图的若干规划控制指标组成综合指标体系，并根据研究分析分别赋值。综合控制指标体系是控制性详细规划编制的核心内容之一。综合控制指标体系中必须包括编制办法中规定的强制性内容。

指标确定一般采用四种方法：测算法——由研究计算得出；标准法——根据规范和经验确定；类比法——借鉴同类型城市和地段的相关案例比较总结；反算法——通过试做修建规划和形体设想方案估算。指标确定的方法依实际情况决定，也可采用多种方法相互印证（方案论证）。基本原则是先确定基本控制指标，再进一步确定其他指标。

（4）成果编制。

按照编制办法的相关规定编制规划图纸、分图控制图则、文本和管理技术规定，形成规划成果。

历年真题

1.容积率赋值方法包括（ ）。［2020-94］

A.回归分析 B.强度分区

C.类比法 D.环境容量

E.方案论证

【答案】 CE

【解析】 指标确定一般采用四种方法：测算法——由研究计算得出；标准法——根据规范和经验确定；类比法——借鉴同类型城市和地段的相关案例比较总结；反算法——通过试做修建规划和形体设想方案估算。指标确定的方法依实际情况决定，也可采用多种方法相互印证（方案论证）。

2.下列关于控制性详细规划用地细分的表述，不准确的是（ ）。［2018-59］

A.用地细分一般细分到地块，地块是控制性详细规划实施具体控制的基本单位

B.各类用地细分应采用一致的标准

C.细分后的地块可进行弹性合并

D.细分后的地块不允许无限细分

【答案】 B

【解析】 用地细分应根据地块区位条件，综合考虑地方实际开发运作方式，对不同性质与权属的用地提出细分标准，并非采用一致的标准。

3.下列关于控制性详细规划中地块的表述，错误的是（ ）。［2017-61］

A.在规划方案的基础上进行用地细分，细分到地块

B.经过划分后的地块是控制性详细规划具体控制的基本单位

C.地块划分需要考虑用地现状、产权、开发模式、土地价值级差、行政管辖界限等因素

D.细分后的用地作为城市开发建设的控制地块，不得再次细分

【答案】 D

【解析】 原则上细分后的用地应作为城市开发建设的基本控制地块，不允许无限细分。

4.下列关于控制性详细规划指标确定的表述，正确的是（ ）。［2017-62］

A.按照规划编制办法，选取综合指标体系，并根据上位规划分别赋值

B.综合指标体系必须包括编制办法中规定的强制性内容

C.指标确定必须采用经济容积率的计算方法进行(www.xing528.com)

D.指标的确定必须采用多种方法相互印证

【答案】 B

【解析】 按照规划编制办法，选取符合规划要求和规划意图的若干规划控制指标组成综合指标体系，并根据研究分析分别赋值，A选项错误。指标确定一般采用四种方法：测算法、标准法、类比法、反算法，C选项错误。指标确定的方法依实际情况决定，也可采用多种方法相互印证（方案论证），D选项错误。

2.控制性详细规划的控制方式

（1）指标量化。

指标量化是指通过一系列控制指标对用地的开发建设进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。这种方法适用于城市一般建设用地的规划控制。量化指标应有一定的依据，采用科学的量化方法。

（2）条文规定。

条文规定是通过对控制要素和实施要求的阐述，对建设用地实行的定性或定量控制，如用地性质、用地使用相容性和一些规划要求说明等。这种方法适用于规划用地的使用说明，开发建设的系统性控制要求以及规划地段的特殊要求。

（3）图则标定

图则标定是在规划图纸上通过一系列的控制线和控制点对用地、设施和建设要求进行的定位控制。如用地边界、“五线”（即道路红线、绿地绿线、保护紫线、河湖蓝线、设施黄线）、建筑后退红线、控制点以及控制范围等。这种方法适用于对规划建设提出具体的定位的控制。

（4）城市设计引导。

城市设计引导是通过一系列指导性的综合设计要求和建议，甚至具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架，如建筑色彩、形式、体量、空间组合以及建筑轮廓线示意图等。这种方法适用于在城市重要的景观地带和历史保护地带，为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用。

（5）规定性与指导性。

控制性详细规划的控制内容分为规定性和指导性两大类。规定性是在实施规划控制和管理时必须遵守执行的，体现为一定的“刚性”原则，如用地界线、用地性质、建筑密度、建筑限高、容积率、绿地率、配建设施等。指导性内容是在实施规划控制和管理时需要参照执行的内容，这部分内容多为引导性和建议性，体现为一定的弹性和灵活性，如人口容量、城市设计引导等内容。

1）规定性指标：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑高度、建筑后退红线距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施。

2）指导性指标：人口容量、建筑形式、体量、色彩、风格、环境要求。

规定性指标与指导性指标的选择不是绝对的，应根据城市特色、地方传统、规划范围的实际情况、规划控制重点等因素灵活确定。

历年真题

1.下列不属于控制性详细规划规定性指标的是（ ）。［2019-61］

A.用地性质 B.需要配置的公共设施

C.建筑体量要求 D.停车泊位

【答案】 C

【解析】 建筑体量要求属于指导性指标。

2.控制性详细规划的控制方式不包括（ ）。［2012-62］

A.指标量化 B.条文规定

C.城市设计 D.图则标定

【答案】 C

【解析】 控制性详细规划的控制方式包括指标量化、条文规定、图则标定、城市设计引导、规定性和指导性。

3.关于控制性详细规划的表述，准确的是（ ）。［2011-61］

A.控制性详细规划中确定的各项强制性指标不得更改

B.控制性详细规划中确定的用地性质不得兼容其他功能

C.控制性详细规划的编制可以根据需要划分为若干规划控制单元

D.控制性详细规划中可以划定禁建区、限建区和适建区

【答案】 C

【解析】 控制性详细规划中的指标分为规定性指标和引导性指标，规划指标的修改需要按照相应法定程序，A选项错误。用地使用兼容是确定地块主导用地属性，在其中规定可以兼容、有条件兼容、不允许兼容的设施类型，B选项错误。禁建区、限建区和适建区的范围是城市总体规划的内容，D选项错误。