居住用地规划布局原则与标准

1.居住用地指标

居住用地指标主要由两方面来表达，一是居住用地占整个城市用地的比重；二是居住用地的分级以及各项内容的用地分配与标准。

（1）居住用地指标的拟定主要受到下列因素的影响。

城市规模：在居住用地占城市总用地的比重方面，一般是大城市因工业、交通、公共设施等用地较之小城市的比重要高，相对地居住用地比重会低些。同时也由于大城市可能建造较多高层住宅，人均居住用地指标会比小城市低。

城市性质：一般老城市建筑层数较低，居住用地所占城市用地的比重会高些；而新兴工业城市，因产业占地较大，居住用地比重就较低。

自然条件：如在丘陵或水网地区，会因土地可利用率较低，需要增加居住用地的数量，加大该项用地的比重。此外，在不同纬度的地区，为保证住宅必要的日照间距，从而会影响到居住用地的标准。

城市用地标准：因城市社会经济发展水平不同，加上房地产市场的需求状况不一，也会影响到住宅建设标准和居住用地的指标。

（2）用地指标。

1）居住用地的比重：按照现行国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GB 50137—2011规定，居住用地占城市建设用地的比例为25%～40%，可根据城市具体情况取值。如大城市可能偏于低值，小城市可能接近高值。在一些居住用地比值偏高的城市，随着城市发展，道路、公共设施等相对用地的增大，居住用地的比重会逐步降低。

2）居住用地人均指标：按照现行国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GB 50137—2011，规划人均居住用地面积指标应符合表5-43的规定。

表5-43　人均居住用地面积指标 单位：m2/人

2.居住用地的规划布局

（1）居住用地的选址。

自然环境良好，适宜的地形与工程地质条件，避免选择易受洪水、地震灾害和滑坡、沼泽、风口等不良条件的地区。在丘陵地区，宜选择向阳、通风的坡面。在可能情况下，尽量接近水面和风景优美的环境。

居住用地的选择应协调与城市就业区和商业中心等功能地域的相互关系，以减少居住—工作、居住—消费的出行距离与时间。

居住用地避免周边的环境污染影响。在接近工业区时，要选择在常年主导风向的上风向，并按环境保护等法规规定保持必要的防护距离。

应有适宜的规模与用地形状。合理地组织居住生活、经济有效地配置公共服务设施等。合适的用地形状将有利于居住区的空间组织和建设工程经济。

在城市外围选择居住用地，利用旧城区公共设施、就业设施，节省居住区建设初期投资。

居住区用地选择要结合房产市场的需求趋向，考虑建设的可行性与效益。

居住用地要与产业用地配合安排，留有余地。

（2）居住用地的规划布局。

1）集中布置。城市规模不大，无自然或人为分隔，可以成片紧凑地组织用地时，常采用集中布置方式。但城市规模较大，居住用地过于大片的密集布置，增加居民上下班出行距离，高峰时易形成钟摆式交通。疏远居住与自然的联系，影响居住生态质量等诸多问题。

2）分散布置。受地形等自然条件或产业分布和道路交通设施布局影响，采用分散布置。如丘陵地区或矿区城市（见图5-23、图5-24）。

3）轴向布置。当城市用地以中心地区为核心，沿着多条由中心向外围放射的交通干线发展时，居住用地依托交通干线（如快速路、轨道交通线等），在适宜的出行距离范围内，赋予一定的组合形态，并逐步延展。如有的城市因轨道交通的建设，带动了沿线房地产业的发展，居住区在沿线集结，呈轴线发展态势（见图5-25）。

图5-23　居住用地顺沿谷地分布

(www.xing528.com)

图5-24　居住用地随矿点分散布置

图5-25　居住用地成轴向分布

历年真题

1.居住用地选择需考虑（ ）。［2019-89］

A.自然环境条件 B.与城市对外交通枢纽的距离

C.用地周边的环境污染影响 D.房产市场的需求趋向

E.大面积平坦的土地

【答案】 ACDE

【解析】 与城市对外交通枢纽的距离不是居住用地选择必须考虑的内容。

2.下列哪一项目建设对周边地区的住宅开发具有较强的带动作用？（ ）［2018-80］

A.城市公园 B.变电站

C.污水厂 D.政府办公楼

【答案】 A

【解析】 变电站、污水处理厂与居住区住宅建设具有负外部效应，因此不会带动住宅的开发；政府办公楼属于公共建筑，能较强地带动周边的服务产业发展，与可以直接给住宅建设带来环境正效应的城市公园相比较，带动性相对较弱。

3.在郊区布置单一大型居住区，最易产生的问题是（ ）。［2014-34］

A.居住区配套设施不足，居民使用不方便

B.增大居民上下班出行距离，高峰时易形成钟摆式交通

C.缺少城市公共绿地，影响居住生态质量

D.市政设施配套规模大，工程建设成本高

【答案】 B

【解析】 在郊区布置单一大型居住区会增大居民上下班出行距离，使其来回往返于居住区和工作地点之间，高峰时易形成钟摆式交通。

4.下列关于居住用地布局原则的表述，不准确的是（ ）。［2012-33］

A.应尽量接近就业中心 B.应有良好的公共交通服务

C.应靠近大型公共设施布局 D.应在环境条件好的区域布局

【答案】 C

【解析】 不是所有的居住用地都要靠近大型公共设施来布局。如医院、博物馆。