津租界开辟，津俄人激增

一九〇〇年爆发了轰轰烈烈的义和团运动，八国联军残酷地镇压了这场中国人民的反帝斗争。俄国侵略军是其中最残暴，最贪婪的，他们侵入天津后，疯狂地进行烧杀淫掠，多少义和团的勇士和天津人民丧身在他们的屠刀之下。除英、法、德、日四国早在一八六〇年第二次鸦片战争和一八九四年中日甲午战争以后，就已在天津侵占租界以外，在这次八国联军之役以后，帝俄是第一个在天津抢占大片租界的（一九〇一年），跟着，意、奥、比三国才相继侵占租界。俄租界面积五千九百七十一亩，是当时各国租界中面积最大者。帝俄凭借《辛丑条约》，除勒索大量庚子赔款外，还攫取了不少特权，在天津设领事馆、工部局，并派驻军队。此后，俄国人来津数目激增，其中有外交官、军人、商人以及家属等。

前面提到的巴图也夫通过经营茶叶和皮毛，积累了巨额资金。他看到新开辟的各国租界的地价看涨，便把阜昌洋行的业务转向房地产投资，在俄租界今六纬路一带买了许多地皮，建造了大批俄式楼房，专为出租给陆续来津的俄国人居住，同时还向正在不断扩张的英租界发展，在达文波道（今建设路）和董事道（今曲阜道）口，兴建一处住宅，包括一个大院，一所三层楼房和一溜平房（今五十九中学）。并在咪哆士道（今泰安道）、围墙道（今胜利路）以及董事道一带，盖起了一大批楼房，单是阜昌里就有出租楼房数百间。此外，还在达文波道建造了一座四层楼的豪华旅馆，在海大道（今大沽路）盖了几所大楼，专为出租之用。巴图也夫为了兴建这些房屋，特意在廊坊设立了一个砖窑，专门烧制砖瓦，沿北运河用木船运来天津。巴图也夫在小白楼一带经营的房地产，无意中为一九一七年十月革命以后大批流亡天津的白俄准备了居住条件。

前面提到的库拉也夫经营机器制造，颇有积蓄，一九〇〇年以后，也转向房地产投资。先在俄租界买地盖房，用来出租。德国在天津占领租界以后，库拉也夫在德租界一号路（威尔逊路，今解放南路）设立易固父子洋行，买地盖房，除自住外，余者出租。还在同一条路上建造了一所楼房，楼上开设光陆影院（今北京影院）和舞厅，楼下陈列并出售机器。(www.xing528.com)

一九〇〇年以后，俄国在英租界维多利亚道（今解放路）和领事道（今大同道）口设立道胜银行。

总之，一九〇〇年以后，俄国人来天津主要是聚居在俄租界，从俄国花园（今南站）往北，沿今六纬路一带，俄国人开设的饭馆、酒吧间等店铺林立，顾客主要是俄国人。同时，有些俄国人已开始向新开辟的英、德租界伸展，这就为后来白俄聚居在小白楼一带铺平了道路。