梁炎卿终身未尝开过生意。他对投资有一个座右铭，是：“力不到不为财。”也就是说，投资限于自己耳目所及，不能在这个范围之外，委托旁人。故此他购买的股票，都是他自己耳目所及的天津当地的企业。结合他笃信英国人的思想，结果他所有的股票，就集中在英国人在天津所干的企业上面，主要为大沽驳船公司、利顺德饭店和先农公司等。他立意把倚靠外国势力赚来的钱，还靠外国势力保存下去。
大沽驳船是一个依附于天津口岸航运上的营业。华北与世界各角落货物的输送，大沽驳船是其中的一个重要环节。大沽驳船公司是英国人所创设，梁炎卿为其大股东之一，可以直接间接影响它的营业。因此，梁炎卿把大沽驳船公司作为他投资的重点之一。
英国人在天津所开的饭店以利顺德为最大。利顺德最初是德国人所干，后来转入英国人手中，生意一直是兴旺的。梁炎卿投资于利顺德，不只稳得厚利，而且使他有更多的机会与英租界的大头目作交往。
梁炎卿的另一个也是更大的投资重点是先农公司，即第一个英美人所办的垄断租界地产的机构。先农公司的成立，标志着天津有组织的投机垄断地产的开始。
天津租界地皮，是外国人、洋务官僚和大买办发财的源泉。除去地价几千倍增涨之外，消息灵通的人们，当地价升降之际，在一买一卖之间，又可攫夺暴利。这种暴利，以在早期置地的所得为最多，梁炎卿即是其中之一。后来军阀、官僚买地盖房之时，地皮底价已高，他们本钱下得大，所得反而较少。
英租界地皮涨价，除由政治上的原因外，租界董事会对于各地段市政的规划，土地情况的改善和修筑道路沟渠的计划等关系都极大。各大英国洋行经理兼任董事会董事长、副董事长、财务监督或董事等职，对一切消息得风气之先，能及时抢购地皮暴利。一些与他们有关系的买办，也由此得到好处。梁炎卿在大买办之中，不惟随着怡和洋行的英国人抢到地皮，而且也参加了先农公司的暴利活动。先农公司的发起筹备是庚子战争前一年的事。主持人为当时充直隶、热河官矿矿师后来当了美国大总统的胡佛，怡和洋行经理康森、英国教会的文化干事丁家立和其他几个英国大洋行经理等人。到庚子后一九〇一年成立。梁炎卿在短期充当先农公司董事之后，又委托了高林洋行经理裴因（C.Payne）替他当了二十年的董事。梁炎卿持有先农公司的股票值一百几十万两。先农公司历届的公司债票，梁炎卿和家属也是大买主，如一九二三年，该公司所发二百万元七厘债票，梁家就买下了一百几十万元。
庚子后，英法所占地区的西南端一带地皮还未上涨。当时有美国人、德国人、日本人永租和绝买的地皮，倒底费和卖价在十元至百元之间。到民国十年以后，那些地的价格，已涨到几千元。英租界一八九七年扩充界的好地皮，经工部局估为三万余元，紫竹林原始租界地的地价，高到无法估计。这些地在前后二、三十年之间，上涨了千百倍，如与庚子前的地价相较，是无可比拟的。外国人、洋务官僚和早期的大买办如梁炎卿等，在这上面暴利之巨是可以想像得到的。
外国租界地为了鼓励它们的商人置产以扩大经济侵略力，只于地产受到改善时征收一种费，或征用一小部分地皮，对于地皮由环境改变而来的自然增值，向无若何的课税。因而自然增值就全为地主所占有。这就是梁炎卿等人在租界地投机暴利的主要部分。一八九八年英国国内曾提出土地自然增值问题，可是在一八九七年、一九〇〇年英租界两次扩占的大片空地里，仍然让他们的侨商讨了这项便宜；同时，买办们沾洋人的光，也随着攫夺了大量的无劳利得。梁炎卿当买办的时期早，发财早，买地皮时期也早，而且和怡和洋行的外国人关系密切，所以很早就抢到手扩充租界中心区的大片地产，坐享其自然增值。随后，租界地发展前景的诱惑，鼓励了他更多的向这个道路上投资，累积起大量的财产。
总计梁炎卿在天津市内的不动产，除随时买到手得利卖出的不计外，计有：今唐山道上的安定里和自己所住的花园楼房，今建设路上的福安里，今营口道上的宝华里，河北的宝兴公司各里巷，今山西路上的耀华里等等。耀华里是天津出租的里衖房产最大的一处，占地三十亩，建有楼房八十九幢，为梁炎卿与陈祝龄二人所共有。陈祝龄被绑丧生后，耀华里产权中陈家的一半，以二十三万元卖给先农公司。因耀华里的产业无法分割为两部，梁炎卿与先农公司协商，另组织一公司专理其事。因为彼时山西路名为利斯克目道，故公司也即取名利斯克目房产公司，在香港政府登记注册。利斯克目公司所有耀华里全部财产，一半属于先农，一半属于梁炎卿。股份则先农占51%，梁炎卿占49%。梁炎卿所有的这一半，也委托先农代管，代管费则比一般的稍低。
梁炎卿在今唐山道上的花园楼房大宅建于一九〇三年。他建造这所住宅的砖，是一九〇一年庚子战后，八国侵略军迫令拆毁天津县城的城砖。当时天津居民，以城墙为国家的象征，所以对于包拆城工并以城砖建造住宅的曹剑秋的唾骂延续了多年。大部城砖的下落，都是经外国人指示作处理的。中国人敢犯众怒用城砖盖房的只有从六国都统衙门手内包到拆城工程的曹剑秋，和租界里的两个大买办梁炎卿和郑翼之。在庚子后的年月里，质朴的人民看到这几家依仗洋人的势力，敢以“皇上家的砖瓦”给自己盖住宅是一件了不得的恨事。
宝兴公司在河北有大片财产。在经营进行中，梁炎卿因为自己钱多力厚，对较小的股东予以压迫，卒至打破了最后的合作。彼时梁家主管公司的产业，主张不向保险公司投保，从每年纯收益里提出很大部分存在怡和洋行华帐房里生息，作为自保。梁炎卿实际运用此项长期存款赢利自肥。一些较小股东如业兴公司、郑翼之，宁波巨商周姓等，都为此不满，陆续退出。宝兴公司在河北一带初开辟时是最大的一个房产公司。庚子后，天津新开展的地区，为四大买办所割据，计：郑翼之占有大胡同两侧所有市房，王铭槐保有日租界沿今和平路最繁盛地区的全部，吴调卿在英租界里有多数地产，梁炎卿则为河北一带的最大房地产业主，其英租界的地产还未计算在内。四人各占一方，而以梁炎卿所有之产业为值最大。
梁炎卿很少在天津以外的地方置产。早年他在上海原有一块地皮，因为上海怡和洋行在以纳税地皮捐为当选资格的上海公共租界董事会竞选里，要求梁把这块地皮过户在他们名下，以增加票数，梁就委托上海怡和洋行为代理人。一九一〇年，怡和洋行建议以此一段地皮作为梁的买办寄库金，替代原来附息六厘的押金十万元。此后这块地就长久押在怡和洋行手中。
一九二四年，梁炎卿在上海为替朋友解决困难，留置了一块地皮。这块地皮他还没付价，就被旁人加价到二十万元买去，其中凭空而来的一笔赚项，经他汇回天津置产。
梁炎卿有一项极大片的地产在张家口。当梁炎卿兼任高林洋行出口买办时，他的张家口外庄管事人，探得京张铁路计划中的张家口车站地址所在，把收货之款，扫数买了地皮。梁炎卿在津候货不至，冒着风雪，乘骡车走了一个月赶到张家口才知其事。因款已付出，只好留置。一九〇九年京张铁路通车，这一大片地皮价格飞涨，给梁增加了巨大的财富。遂经梁集合朋友一些股份，组织了张家口怡安房产公司，委韩茂如总持其事。怡安公司把围绕车站的这一大片地以怡安街为主干，划出若干街巷，并预先规划出戏园、饭庄、旅馆、货栈的地点和工业、住宅的区域，成为当时张家口地方的繁华中心、张家口在一九一四年经我国自动开为商埠，商业逐步繁荣，地价更高，车站一带地区，俨然是梁炎卿的采邑，充分发挥出买办资本的势力。
梁炎卿对于怡安公司的经营，又以自己保险的理由，将一部分得利存入怡和洋行华账房，惹得其他股东不满。怡安公司初成立时，梁炎卿取得外国人的保护，把业兴房地产公司（即英国人诺尔斯创办的河东公司地产公司）拉进来当股东。其他股东则为梁的朋友陈祝龄、黄云溪等人。这些小股东在怡安公司一千七百股的股本中，最多没有超过三百股的。因为梁家“自己保险”的方法，使股东分不到更多的红利，各小股东逐渐退出。怡安公司最后一次的增资，因众人观望，主要为梁家所负担。增资后的股本比例，梁家约占全数的三分之二以上。
梁炎卿自早即在家乡南海县佛山厅买有房地产。这些房地的置买，主要为建家祠，为值不大。
梁炎卿早年在中外各大银行均有巨额的存款，其中中国的银行利息高，给他滚存的利息，为数极大，但后来则成为他安置财产道路中最失败的一项。最初，他的存款主要都在外国银行，如欧战时只英商麦加利银行一家，即有他的存款二百万元。因为存款于外国银行得息太微，所以民国初年他把款子逐渐移存中国的银行，但自中交票风潮起，金融连续发生问题，币值逐步下落，他的存款的购买力，便随而下降。因为他图取高利，存款多为长期，所以受到相当的损失。梁炎卿一生居积，久以精尅自信，惟有在银行存款上的一项损失，是一个失算。
梁炎卿所以在天津买办中始终占着首席地位，不外乎由于他在长期为外国人服务中，俯首听命始终如一。个人不作生意，不出风头，不拉拢同乡，不参加公共事业；一生俭啬积蓄金钱，此外毫无特长。但是，在外国侵略者的立场上来看，他的毫无特长正是他的特长，是一个最合乎理想的买办的品质。由此，梁炎卿才得以在当买办发财的道路上如愿以偿，成为天津商埠的“买办之王”。(www.xing528.com)
（写于一九六四年）
附 注
〔注一〕梁炎卿入天津怡和洋行当大写时，黄云溪已在那里当着大写了。梁来后二人相处甚得。不久，英籍、德籍犹太人合设的德商瑞记洋行在津开业，招寻进出口买办，经怡和洋行经理卡臣士（E.Cousins）将黄云溪荐去。黄临行给梁炎卿介绍了陈祝龄，此后梁、陈二人半生相倚，使梁炎卿发了大财。黄云溪的得充瑞记洋行买办，是由陈子珍的担保和卡臣士的大力支持，卡臣士自一八八三年起当了十几年的英租界董事会董事，一八九六年后，又当了几年董事长，成为英侨中的巨头达二十年之久，大大地壮起了梁炎卿、陈祝龄和黄云溪三个人的身价。
黄云溪在瑞记洋行买办任内遇到几次于他不利的挫折。光绪末年进口洋布洋货渗入农村日多，外国来货供不应求。天津因洋货行市日涨，短时间出现了很多小洋货店和小棉布庄。这些字号并不买卖实货，只是把在洋行华帐房订货的批单拿到手中加价卖出，连续倒手成为投机筹码。光绪末宣统初，世界金融市场金贵银贱，洋行运来之货，无人提取，因为日既久，在一连串的字号中，有的亏累倒闭以至无法追查责任，全天津市各有关行业结至一九〇八年，连利息共亏白银一千四百万两，其中以洋布行的那些小字号，俗称订货铺，占绝大多数。经商会出头帮助清算，追讨冲抵，净亏五百余万两。各洋行通过领事馆，压迫中国官府，把商人传讯押追，因事体复杂钱数太多，商会也无能为力。延至一九〇九年春，市面顿形紧张，金融停滞。
在事件僵持中，地方当局的无能，大大激发了各国领事的强横向他们施加压力。此时经黄云溪邀出瑞记洋行经理巴贝，向中国当局建议，由大清银行垫款，设立了北洋保商银行，亏款各商，以不动产契据交保商银行作押，于二十五年内分期归还，附息四厘。欠各洋行之款，折出实亏之数，由保商银行负责归还，天津市面上这一次有名的“订货铺风潮”得以平安度过。保商银行首任经理为商会董事大兴绸布庄经理胡子滨。该行因系公家拨款所立，自始即在德国人的控制下为官僚把持，王克敏即由把持该行而转入金融界，在北洋政府中以金融家的身份活动多年，最后当了沦陷时期的大汉奸。黄云溪的建议，无意中造成后来王克敏的作恶。
民国初年，西洋货受日货的排挤，价格暴落，棉布市面又出了一次风潮，牵连若干家大批发商如隆顺、敦庆隆等，黄云溪再度出头，商定由各家分批清偿。因为黄在洋行和中国商人两方已建立了相当的信誉，故风波很快平息。
第一次欧战打断了中德间的贸易，战后，黄云溪又任安利、克福等洋行买办，收入均平常。黄云溪的后半生致力于培养子弟学习欧美文化，显亲扬名，他的二子黄振声、黄振华均毕业于美国哥伦比亚大学。归国后，都秉承父训，作过官吏当过教授。黄振华后以股东资格，被推任先农公司副理。
黄云溪虽然当了一生的买办，但和中国商人接洽时，不以洋气压人，从中渔利。在调解中外商人的纠纷中，还能顾全中国商人的利益，所以在天津商人心中，赢得好感，多年来被称为“租界里的好人”，虽然钱少，仍算大买办之一。
〔注二〕洋行买办的进口佣金虽有一般的规定，但有相当的伸缩性。各洋行按其营业情况，于任用买办时商定佣金额数，并可规定在营业进行中对某种货物在某种情况下双方可临时商定或更改。一般货物的佣金，总在1%至3%之间，但按着时期的早晚也有所不同，化学药品西药等佣金可高到4%至5%，甚至达到8%，废报纸低至0.5%。小五金类货品初到天津创销时，佣金达20%、30%之高，后来则被列入普通进口货内，给买办以通常之佣金。大五金包括一般机器、交通工具器材、军火等，多由洋帐房外国人自理，后来有的洋行专设一机器部用有买办。军火生意需要买办接洽时，佣金皆临时商定。因销售此类货物，交际费、运动费皆极大，加上回扣和回扣分配的复杂问题，在洋行、买办、买主三方面之间挹此注彼，佣金在其中反不居重要地位，其数额可小至2%，也可大至10%。有的洋行对进口货只给买办1%佣金，但同时给买办手下的办事人员0.5%。
对于出口货物的收购，有的洋行不给买办佣金，只允许其向客家索取算在货价之内。通常的办法是买办除得洋行2%佣金外，对出口货的卖主，实付以97%或98%的货价，包括经纪人的1%或0.5%佣金在内。各洋行均不准买办在议定货价之外加收百分之几的佣金，只允其在货价内减付若干作为佣金。
洋行与买办之间协定佣金时，有的因货物性质的特殊与环境情况的不定，对佣金只规定其最高额与最低额。
洋行与洋行之间，在天津当地买卖货物，有的需要买办给奔走管理而不给佣金，有的买办提出异议，结果争到1%至2%的管理费或说是手续费，但名义上也称为佣金。
【注释】
[1]印度中国沿海航运，也称为印度——中国航线。这一航线的财产和权益并非完全为怡和洋行所有。它原是另外一个公司Indo—China S.N.Co.，因为怡和洋行在这个公司里面占有绝大部分的股本，所以怡和洋行在处理这个公司的一切事务时，等于是处理自己的财产，一般即认为印度——中国航线的权益完全为怡和洋行所有。
[2]一九四五年日寇投降后，怡和、太古两洋行，临时合组远东轮船公司，由香港调来船只往来于津、沪、广、汕之间。但不久即为我国港务局所制止，不准彼等在沿海作航运，并规定外国轮船来华，只许由国外开到中国的某一口岸，不准在我国沿海、沿江各口岸之间任意通航。怡和、太古两行将联合营业取消，恢复了各自营业。
[3]梁炎卿替怡和洋行揽载，每个月须将运费全数交付怡和洋行，但客户对梁则三节算帐，因此，梁炎卿经常要从中垫款。如遇客户方面发生意外，买办须保证不使怡和应得之运费受损，故此项佣金名为保证佣金。这一办法至一九八一年取消，改为华帐房对交运的客户一概收现。
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