从现存的天津会馆房地契约文书，可以将房地产交易过程中的主要民间习惯概括为4种：
（一）中人参与。从大量第一手档案资料中发现，房地产的手续一般都是卖主请托中人，然后寻找买主，三方当面议价，最后书立买房地文契，也就是说，任何一项房地产交易，必须有中人参与，才能使双方在交易过程与契约成立的过程中，局部地、暂时地处于一种相对平衡状态，交易程序才能彻底完成。这是中国从古至今普遍存在的惯习。
如光绪三十三年（1907年）温国祥等的裁典浮房契中写道：
自典之后，如有捐房、借贷、官银、私债及远近亲族人等争竞等情，俱有中人一面承管。
不同时期的天津商民当进行房地产交易时，中人参与契约的签订己成为一种普遍现象。没有中人参与的书面契证，在习惯上会被认为是缺少必要条件而不能成立。尽管在大量的契约中，并没有直接注明中人的具体身份，而只有中人的具名签字画押，事实上，这些“中人”是具有一定社会地位、威望或被其周围人认定为有信誉的人。
（二）上手老契。会馆房地契证表明，上手老契对当时的房地产交易和房地产权确认有其特殊功能。如光绪二十四年（1898年），厚德堂黄本惠等立杜绝契时就附上手老契一纸，如：“随带厚德堂根身印契一纸。”光绪三十三年（1907年）在温国祥等立裁典浮房契文时，也将数张上手老契的红契和白契附在后面。
显然，这些原业主的上手契约不仅具有确认和确定产权的作用，而且具有降低买方风险，抑制卖方偷卖他人房地产动机的作用，同时也避免了与房地产四邻的界限纠纷，增加了房地产权的安全系数。
（三）回赎、找价。会馆的房地典卖契证一般分设定回赎年限与无设定回赎年限两种。
1.限定回赎年限的典卖契证。此种契证的作用是典主在契约存续期间，可以自由使用房地产，但不得转典于其他人。声明在典期内不得找价。如道光十一年（1831年）张永兴在《转典河滩地契文》中写道：
批外有查，勉之到字据一纸，交付现典主收存，赎地之日，一并掣回，同中言定，自许回赎，不许找价，批明又照。
有的契文声明，典期满后可找价。如光绪二十八年（1902年）温俊卿立典浮房并地基契文显示，在两次续典时，典权人都可以进行找价。契文如下：
立典浮房并地基文契人温俊卿，今因乏用，将自盖草房一所，坐落河北新浮桥迤西路东大门伙走西房三间，南房二间，中厮柴棚伙用，一切门窗、户壁俱全。今烦众说合，情愿典与耀安堂名下管业，同中言明典价，价津帖六百吊正，其钱笔下交足，并无私债、折准、零星等弊，以当三年为满。年满之期，全价回赎，分文不须短少。大修两家，小修自理。自典之后，倘有亲族人等争竞违碍者，有原业主一面承管，不与现典主相干，此系三面言明，各无返悔。恐后无凭，立此典契存据。
立典契人 温俊卿
中 人 孙小亭 赵永成(www.xing528.com)
光绪三十一年，找价一百五十吊。再续三年为满，立字存照，以上计津钱七百五十吊。
光绪三十三年十月初二日，约同原中续典五年，又续价洋银一百五十元整。
统共钱七百五十吊正 洋银一百五十元
经收人 温俊卿
2.无限定回赎年限的典卖契证。此种契证的作用是所有主无论何时，均可找赎。正如档案中所说：“自典约成立后，逾一、二年找价卖绝者有之，或一找再找而仍活典者有之，或经十年之久，备价回赎者亦有之。”
（四）转典。所谓“转典”，是甲将某业出典于乙，乙可在某种条件下将该业再典于丙。在关于找价和回赎的习惯法中，出典一方往往居于主动地位，因为找价回赎的主动权掌握在出典方手里。在土地“出典”期间，双方经济状况的变化都可能是不确定的，双方也都可能遇到一些意外事件，而需要对已成立的契约关系进行变通。如光绪三十二年（1906年）《温朝杰当房契》中写道：
今当于虞老太太名下，本院东隅坐北房屋一间，言明当价，洋五十元并金一两八钱整，听凭当主，自本年九月十五日收租，不能转当。恐口无凭，立此为据。
又照：此款如三年不能清还，此房凭听转当。
契文中所谓的“转当”，即“典权让与”。而对于出典人要在典限到期之前取赎者，光绪三十三年（1907年）的《温国祥等裁典浮房契》文写道：
同中三面言明，如日后当期不足年限二年内，或转典，或回赎、转卖，将典主所出中谢，业主包出。
上述天津商民对房地出典、转典时的民间习惯，表现为一种随机方式，并在实践中不断完善。这些民间习惯，如上手契约的业主权，活卖、找价、回赎等在很大程度上加速了土地流动，适应了土地分化的要求。
从清朝至民国，天津会馆房地产交易的契约形式相对比较稳定，没有出现很大的变化，这使得民间契约、习惯和国家法律之间并未产生很大的冲突。究其原因，是中国历代政府官员将关注点放在了制定镇压骚动及保护税收的法律、土地交易等方面，而对民间的一些私人的相互交易行为则采取了一种不加干预的态度。
（作者系天津社科院研究员）
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
