天津房地契证种类及使用情况

在晚清和民国初年的房地产交易中，存在多种形式和种类的契证。而天津最常见的有绝卖契、活卖契、典当房地契、借契、退契、送契（赠与契约）以及租赁契等多种形式的契证。

（一）买卖契证。卖，一般理解为所有权的转移。近代天津商民普遍使用“卖契”、“绝卖契”、“杜绝卖契”、“裁卖契”的形式完成房地产交易。

1.卖契与绝卖契。《天津会馆档案全宗》所存契证证实，在当时的房地产交易中，一般卖契、绝卖契往往是并见的。直至今天，仍没有发现一件订立卖契后再找赎的契据。据统计，天津商民在房地产交易中，使用卖契与绝卖契这两种的数量是差不多的。另外，卖契、绝卖契在内容上的区别也不太大，这二者在交易中的意义大体相当，没有实质性的差别。如安徽会馆的孟履丰于乾隆五十一年（1786年）的杜绝卖地契文（红契）：

立杜绝卖契孟履丰，因正用，烦中说合，情愿将祖遗分清自名下靳家园地一段，计小地十六亩二分卖与陈振霄名下，永远为业。三面言明，时值价纹银二百两整，其银笔下交足，分文不短，并无私债、折准、零星等弊。自卖之后，倘有弟、男、子侄、邻争竞违为碍等事，尽在卖主一面承管，不与买主相干。欲后有凭，立此卖契永远存照。

如乾隆三十一年（1766年）刘元隆为出卖房产与闽粤会馆立杜绝卖房并地基契文：

立杜绝卖房并地基文契人刘元隆，因乏用，今将祖遗应分受北门外针市街火神庙后对门门面尾房二间、后尾房六间、平厦一间、后小院一段、上下土木相连，雨搭、板搭、门窗、户壁俱全。今烦中人时义和说合，情愿绝卖与闽粤会馆陈福源、林广生名下等，永远为业。三面言明，时值卖价足色白银二百一十两整，其银当日交足，并无短少分厘，亦无零星、私折准情。自卖之后，倘有本族伯叔、兄弟、子姪争竞违碍者，尽在卖主刘元隆一面承管，不与买主会馆相干。四至分明，北至官街，东西南界至会馆。如日后翻盖，听其自便，并无异说。恐后无凭，立此杜绝卖房并地基文契，永远存照。

又如民国元年（1912年）的冯捷三杜绝卖地契文：

立卖杜绝地契人冯捷三，因手乏用今将祖遗田地一段，在册纳粮。此地坐落汪家庄贾家坟西，计小亩一十九亩三分五厘三毫。烦中说合，情愿卖与朱成龙名下耕种为业。三面言明，每亩时值卖价银洋八元五角，计合银洋一百六十四元五角正。其价笔下交足，并无短少。自卖之后，倘有邻族人等争竞为碍者，有卖主一面承管，不与买主相干。此系两家情愿，各无返悔。恐口无凭，立此卖契为证。

2.裁卖契与绝卖契。从1847年至1928年，裁卖契在房地产交易中使用频率没有买契、绝买契那么多，将其内容与绝卖契进行比较，两者之间所起的作用也几近相同。契约中也没有可以找价、赎回的任何说明。如民国五年（1916年）王允执为出卖坟地与安徽会馆立裁杜卖契文：

立裁杜卖文契人王允执，今因无钱使用，央中说合，情将祖遗地一段计八分二厘，坐落大觉庵北。东至李姓坟地，西至原业王姓，南至安徽义地，北至大道，出卖与安徽会馆名下永远为业。同中言明，价洋七十五元正。当日行弓过尺，钱地两交各无异说。自卖之后，任凭买主管业，倘有亲族人等争论均有卖主一面承管。恐后无凭，立文契存照。

又如道光三十年（1850年）李星阶的裁卖地基契文：

立裁卖并地基人李星阶今因乏用，凭中将坐落户部街乡祠西街胡同路东（房间数目粘弄列与后），卖于李静亭名下永远为业。后凭经纪三面议完时价银一千两整，其价前日交足并无短少。自卖以后，倘有远近亲族人等籍端生事，卖主一面承管。欲后有凭，立此绝契。永远存照。

（二）典、当契证。典、当是房地产交易形式中的重要概念。早在古代法律中，典、当契的实质性区别在于业主是否离业，即典必须离业，当不须离业。按《大清律例》规定：典是活卖，卖是绝卖。原因是典无须纳税，而卖须纳税。在现存晚清和民初的华北及北京附近地区的契证中，就有典不离业的习惯。

所存近代天津会馆房地典、当契证具有五点特征：一是晚清至民国年间混同使用典、当契证已成为天津民间的习惯，从契面上看典、当契证没有明显的区别；二是无论典、当契证都规定有明确的典限、年分，限满准其回赎，如逾例限不赎，准典主税契，永远为业。三是典权关系确立之后，典权人与出典人根据典契，双方各负有法定的权利义务。典权人有权占有、使用、收益典物，而且享有对典物的先买权、留置权。四是典权人还享有对典物的转典权。转典也立有契约和一定的回赎期。五是典不离业。如光绪五年（1879年）何大年的典当房契文就是典、当混同使用的很好说明：

立典当房契人何大年，因手乏今将坐落龙亭前草房三间，路南便是。此房北房二间，东房一间，门窗户壁俱全。同中说合，情愿当与程名下为业。言明当价津钞三百六十五吊整，将钞笔下交足，并无零星短少情事。俟后全价回赎。房屋损坏，大修两家，小修自己。恐后无凭，立契存证。

中　人　张清泰　林长清

典立人　程文吉(www.xing528.com)

当立人　何大年

另外，借契也属于典、当契约的一种，可看作是典、当契约的别称。如道光十二年（1832年）张永兴立借园地契时，言明：

今靳家园地一段，十亩有零，十一年十二月当施永利名下，张永兴、施永立找价不找，有中蔟合，族兄施彩臣借六千文，每月按三分行息，半年还地，子日清还。

契约中，钱主施永利向业主支付了一定数额金钱，而业主张永兴并没有转让土地占有关系。

因受中国传统的宗法观念的影响，人们将子孙以变卖祖宗遗产认为是有悖于孝道之举。如果遇有突发事件，业主为解燃眉之急，只能变产自救。在这种情况下，人们愿意选择以典产作为出路，希望来日有机会可以赎回，而不愿将房地产绝卖。他们宁肯典产而不卖产，以减轻来自族内的压力和精神上的负担。

（三）退（推）契证

还有些契据也可视为卖契或租契的一种特殊类型，如朱氏同子朱世发退（推）园契文就如同卖契。如契约中明确写着：“中合盛每年春秋两季交朱朱氏租银钱粮□千五百八十文。”而在陈有退园地契文、杜永康退地契文中具有转让地权的特殊意义。如陈有于同治二年（1863年）立的“退园地契文”中写道：

因手无钱使用，今将园地一段，计畦八百上下，坐落大直沽家东。烦中说合，情愿退与霍庆区名下，开种为业，三面言明，津钱五千五百整。其钱笔下交足，并无短少，如有弟、男、子、姪争竞者，有退主一面承管，不与霍姓相干。以井以沟，如有园户争竞，园契可平。恐后无凭，立退园契存照。

同园户人　霍庆区　吴永泰　李　美　郭　发

立园契人　陈　有

同中友　　李　俊

（四）租赁契约（租扎）房屋租赁契约的格式、题目，与土地租佃契约基本相同。仅举民国三年（1914年）《集雅堂立租折》为例：

立租折人集雅堂，今租到安徽会馆产坐落大经路西天纬路北首第三十六号地基一段，计上有原由支应局出售浮房大小十五间。现在按照该地房租十成抽一，每年应纳地租公化银三十两。言定按期交到，若有迟缓即归铺保承付。倘日后房租涨价以及添盖房间仍按十成抽一增长地租，如此项浮房将来集雅堂不愿执业，应先知会地主按年分新旧估值新价归地主管业。如地主不受，方准将浮房外售。恐后无凭，立此为据。

立租人　集雅堂

铺　保　方铣生代押

在此租房契约中，由承租人写明房屋坐落、间数、租银及交付办法。提出若不履行租约归中人（铺保）承付，对日后房租涨价以及添盖房间后的租银及处理办法也写在契约中，并立约为据。