民国时期天津会馆房地产契证形式及类型

天津会馆房地契证的形成大致为两个方面：一方面是会馆本身在交易过程中形成的房地契证；一方面是会馆内外的商人在买卖房地产过程中签定的各类契证，计四百多件。基本上反映了近代天津民间契证的区域概貌，而且契约种类齐全，内涵丰富，涉及了天津城市社会中各种经济交易行为、政府介入民事行为、民间社会活动习惯和生活行为方式等诸多层面。时间最早的契证是康熙二十五年（1686年）孀妇王门罗氏同嫡姪王梦弼卖畦地契，最晚的一件是民国三十四年（1945年）黄渤臣裁典房并地基契。天津会馆房地契约文书的时间跨度长达二百五十多年，历经清朝、民国两个社会形态，文书产生的地域覆盖全市各区，

在天津会馆房地契约文书中，尽管各则契约内容在交易过程的详略交代、契约责任的约定、中人的人数与称谓等等方面有明显差异，但契书的格式变化并不大，主要包括：当事人姓名，即卖主和买主姓名；立契理由，即出卖土地的原因及地产来源、性质，即买卖房地产的具体情况，即土地或房屋的数量、坐落及四至；价款及交付方式（一般是当面付清）；过割、税银；买卖房地产的权属转移时间；契约责任；立契时间；中人姓名等等。

民国时期，天津会馆的一些房地产的原买契证中，附加了契尾形式，这种契尾形式是根据政府提供的一种表格形式而制成的，是政府房地产登记的一项手续。表格只要买主一方填写即可。其中的项目有当事人的姓名、购买房地产的数量、应纳税额和原契张数等等。

清代以来天津会馆房地契证常见的类型主要有3种，即官契、红契、白契。

“官契”一词最早出现在《周礼·天官·宰夫》中：“掌官契以治藏。”这里的“官契”指古时记载收付的符券、凭证等官方文券，后来演变成民间典、卖不动产时经官府登记、征税的税契。

清代官契文书由官府统一印制。至民国时，房地官契的式样和格式发生了一些变化。清代的官契通常有“地契官纸”或“官契”标题，契文四周有梯形框线，并附有“写契投税章程。”至民国，带有“官契”字样的契约文书逐渐消失，而带有“买契”的契约文书较为普遍。买契在原来官契的基础上吸收了清代契尾的部分内容，一般都印有“例则摘要”等税契内容。“买契”代替“官契”虽为一字之差，说明了民国时期的地房交易中，当事人已经不再避言买字，并名正言顺地将自己的名字签在契证上。除了上述两种之外，民国时期的官契还有天津市政府不同部门印制的卖买田房契约用纸、不动产买卖契官纸、卖契、本契，以及以国民政府财政部名义颁发的“验契”等多种契纸文本。

需要特别指出的是，天津会馆的契约文书中，还存有一定数量的由政府颁发的官方契据，或称房地产契证，或称地产执照等。房地产执照为清代在国家授田、官有土地出售、普查清丈土地、荒地放垦等情况下，由政府颁发的契证。土地执照的颁发不仅反映了清代以来，天津闽粤晋等多家会馆购置房地产的详细情况，而且也反映了民国政府对民间房地产实行规范化管理的开始。(www.xing528.com)

“白契”、“红契”是历代契约中最常见的契书形式。令人惊异的是，清代以来的天津会馆房地产的白契或是红契，少则几十字，多则也不过数百字，字迹清楚，言语精练，要素齐备，有固定的书写内容与格式，在二百多年的民间房地产交易中一直沿用着一套相同的程序

传统土地契约历来有红、白之分。红契是在政府登记注册并纳税的土地契约。按照清政府的规定，民间土地买卖成交后，买主应执白契到官衙注册，交纳土地交易税并办理田赋更名手续，此为税契。税契之后，官府在白契上钤盖官印，粘贴契尾，这样，白契就成为政府认可并具有完全法律效力的红契。就政府而言，红契的意义除了对地权的控制和保证税收外，还体现出历代政府希望实现对土地交易及其契约的规范化管理；而对于民间交易的当事者来说，他们到政府注册纳税获得红契的主要目的，是得到土地所有权的官方认证及权利保证。《天津会馆档案全宗》所藏红契的数量比白契的数量要多。

白契是一种不完全的文本，得不到国家法律的保护。“隐不告官，谓之白契”，此言直接说明了白契的性质。民间则认为，白契在手，土地交易即已告成立。按照民间的习惯，房屋土地交易双方在中人在场的情况下达成协议，双方权利义务明确，往往并不要官方介入便可完成并为社会认可。

在天津会馆的田房契约的粘连结构中，白契就是单独的一张草契，没有官方印记。白契是民间土地交易自行签立的契约，由卖方出具。白契的格式受民间民事习惯的影响，也会因各地习俗不同而有区别。白契由买主保存，作为土地产权的证明。尽管白契被官府认为是不合法契约，但是作为民间交易的证明却一直存在着，而且不仅在土地交易中被认可，政府进行土地注册登记时一般也承认其合法性。在确立、变更和解除民事关系方面的效力，与红契并无二致。所不同者，白契的举证效力远不如红契。如清雍正朝明确规定：回赎典卖旗地时，红契典卖者全价赎回，白契典卖者半价赎回或不给价，就反映了政府对红契和白契所确认的所有权关系的不同态度。在天津档案馆所存的会馆房地契约文书中，一部分保存完好的白契是作为被政府认可的产权证明而归入档案的。

随着社会的变化与时代的不同，官契与草契出现了合二为一的趋势。清代以前，草契是由立契人自备纸张书写的，民国时期出现了官方印制好的草契，如“买卖田房草契”，其外形为张榜露布式，梯形区内印有“天津特别市买典草契纸”草契中还出现了“章程摘要”，这在清代是没有的，只有民国时期的官方契约才有这样的特点。而且其民间草契逐渐向官契形式靠拢，内容上两者逐渐交融，交易中间环节大大缩短。官方作为土地的主要管理者，主动参与到最初的房地产交易中来，起到了政府对物业权的保护和加强对市场开拓的重要作用。