武汉市青山区“红房子”住区建筑历经半个多世纪损耗，功能质量均已严重衰退老化，主要表现在:房屋完损、等级持续降低，危房不断增多;住宅成套率极低，基础设施及居住环境很差;设施功能严重老化、缺乏;因维修资金太少，住宅失修失养现象十分严重。
将所调查“红房子”住区建筑房屋质量分为五级:一级为质量基本完好，规划较好，空间平面布局合理，居住环境良好的房屋;二级为只需对部分非承重结构拆建改造就可满足居住使用要求的房屋;三级为需拆除少部分主体承重结构改造的房屋;四级为需拆除大部分主体结构改造的房屋;五级为严重损坏和处于危险须全部拆除的房屋。武汉市青山区16个“红房子”街坊的实际调查评价分析结果见图11-4所示。武汉“红房子”建筑人居环境劣化实景如图11-5所示。可见，“红房子”住区建筑质量已严重劣化。
11-4 武汉“红房子”建筑质量调查评价分析
(2)“红房子”住区特有的团结户问题
图11-5 武汉“红房子”建筑人居环境劣化实景
团结户是新中国成立初期工业住区特有的居住形式。每户只有1个单间，3～4户共用厕所和厨房，私密性较差，房屋设计没有阳台和大客厅，使得住宅的分户开放空间性能较差。家庭人口3人以下占绝大多数，大多为两代人同堂居住，所住户型多为不到50平方米的小二室二厅，人均居住面积不足15平方米。多数家庭住房比较紧张，一个单元有两户甚至三户共同居住。(www.xing528.com)
这种房屋一般产权属于单位或者房管局，住户无法买断房屋，只享有居住权。由于房屋年代久远，损坏严重，居住条件较差。由于居住面积过小，少数居民自己在屋前搭建了厕所和厨房，如图11-6所示。
图11-6 团结户居住现状
(3)“红房子”住区的地域经济性损耗
新中国成立之初的城市郊区工业选址多已发展转变为城市中心城区。调查发现，武汉市青山区“红房子”住区大多地理位置优越，临近主干道，交通方便，便于居民出行。住区周围配套设施齐全，住区附近一般都有医院、幼儿园、小学、中学、市场、超市等配套设施，较低的生活成本对中低收入居民产生了巨大的吸引力。
而优越的地理区位是“红房子”住区一个优势，也是挑战。城市的发展在不断地“入侵”这些相对稳定的老住区和老房子，周边现代化的高楼大厦、商业店铺和现代住区拔地而起，老工业住区却遭遇了地域比较经济的矛盾:住区土地价值极大升值引得开发商蠢蠢欲动，而破旧的住区建筑本身相对现代住区建筑产生严重的经济性损耗，与快速的城市化进程格格不入。由于城市经济结构调整驱动住区土地价值突变，形成了住区更新和变迁过程中人地冲突对立，加之地域经济性损耗，促使“红房子”等老工业住区成为建筑中的弱势群体(图11-7)。
图11-7 老旧的“红房子”住区建筑与现代住区的鲜明对比
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