潮州旧城区经济发展子系统分析及案例研究

(1)潮州旧城区经济发展总体分析

8-3　潮州旧城区保护更新建设目标定位框架

潮州市是广东省东大门，地处经济发达的粤东地区，潮州市与汕头市在广东省打造的“潮汕”地区品牌，已在全国产生积极影响。潮州市经济近十年持续高速发展，GDP增长领先于全国平均水平，工业生产增长速度在全省位列前六，近年经济增长速度一直高于汕头市。随着潮汕国际机场的即将建成，闽粤赣经济协作区计划的持续推动，潮州市经济已进入新一轮持续快速发展时期。

潮州市“十一五”规划发展期间的年经济增长率为12%，市区居民人均可支配收入年增长7%。2006年潮州市政府明确提出了“一名城、两基地”的潮州市发展总体定位。以潮州港经济区为依托，加快重化工业园区的规划建设和重化工业的培育引进，加快大唐潮州三百门电厂、华丰石化基地建设，形成了新的支柱产业和龙头企业。潮州市经济的持续稳定发展为旧城区经济复苏提供了很好外部环境。潮州市GDP增长与全国平均水平比较见图8-4。

(2)潮州旧城区房地产业模块

图8-4　潮州市GDP增长与全国平均水平比较

近年来，潮州市房地产市场稳步发展。潮州市拥有100万人口的住房消费量，每年需求达30万平方米，人均居住面积每年增长约0.7平方米，住房需求潜力巨大。2003年至2005年潮州市房地产开发投资年增幅达15%。全年商品房销售面积37.5万平方米，商品房销售额5.2亿元，商品房平均销售价格1387元/平方米，同比增长13.2%。商品房施工面积43.4万平方米，下降39.7%，商品房竣工面积29.98万平方米，下降28%。潮州市在售新建商品房项目10个，约37万平方米，套型建筑面积大体在80～180平方米之间，全市商品房平均售价为每平方米1554元，同比增长11.6%。近五年全市商品房建设水平明显提高，但潮州市房价水平尚未达到全国城市商品住宅价格平均水平，还具有很大投资发展空间。

可以看到，房地产业是城市经济发展的支柱产业，在历史文化名城与旧城区保护改造中也占有重要地位，尤其旧城改造是潮州旧城区保护利用建设项目的主要融资渠道之一。潮州旧城区内生活氛围浓厚，地段好和适合居住性极佳，从房地产再开发角度分析可利用价值极高。(www.xing528.com)

同时，旧城区房地产开发应与旅游业开发密切配合。旅游业的开发将促进房地产业的发展，反过来房地产业的发展将为古城聚集人气，将为旧城完善配套，将为旧城吸纳资金，也对旅游的发展有着极大的推动作用。

据统计，2005年潮州旧城区内现有公有产权的房屋户数4823户，建筑面积达216515平方米;单位产权房屋102户，建筑面积达227556平方米;旧城区合计房屋户数4925户，建筑面积共444071平方米。将这笔开发和经营增值潜力巨大的资产结合旧城改造，从根本上建立潮州旧城区经济复苏和可持续发展的保障。

(3)潮州旧城区旅游产业模块

潮州市及旧城区同时具有丰富的生态与文化旅游资源。潮州是中国历史文化名城中生态环境原真性和整体性保护最为完好的旧城之一，生态旅游资源十分丰富。潮州历史悠久，文化独特，古迹众多，山川秀美，旅游资源相当丰富，是岭南著名的旅游胜地。全市现有文物景点780多处，“城、山、江、海、湖”特色明显，文化旅游经济蓬勃发展，自古就有“到广不到潮，枉费走一遭”之说。2004年，潮州市被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”称号。图8-5为课题组编制的潮州市旧城区生态景观综合概念规划图。

潮州旅游产品以“历史古城文化旅游”、“传统工业文化旅游”和“生态农业观光旅游”等为品牌，整合提升旅游资源，旅游市场人气趋旺。潮州市加快开发特色旅游产品，拓展区域旅游合作，创新旅游宣传推介方式，使潮州作为优秀旅游城市更富有内涵和活力。全市旅游收入23.82亿元，比上年增长14.8%，接待海内外游客164.3万人次，增长14.6%，其中，接待海外游客18万人次，增长13.6%，接待国内游客146.3万人次，增长14.7%，客房出租率达70.2%，比上年提高3.8个百分点。

(4)潮州旧城区商业模块

2008年，潮州市全市社会消费品零售总额83.2亿元，增长22.3%，增速居全省各市第7位。城乡市场保持繁荣，城市市场零售总额24.5亿元，增长16.4%;农村市场零售总额41.6亿元，增长27.4%。分行业看，批发零售业零售额71.9亿元，增长22.9%;住宿餐饮业零售额11.3亿元，增长79.2%。

图8-5　潮州市旧城区生态景观综合概念规划

随着潮州市城市化进程加快，旧城区的居住功能日益落后，但其商业地位在短期内由于新区没有同类新项目可以取代，因而形成了其商业规模不断向周边新区扩大延伸的趋势。自古以来潮州市旧城区就拥有最繁华的商业地段，富商云集，名店林立和成熟的商业服务配套体系，“北贵、南富、东财、西丁”的商业格局孕育着古城更大的商机(图8-6)。近年来随着潮州市政府旧城建设工作的加快开展，旧城区的商业价值、居住价值已日益回归和凸显，由其概念规划即可显示(图8-7)。