房地产业反馈回路模块设计的研究成果

(1)设计目标分析

中国已呈现出城市更新改造与房地产开发休戚相关、共同繁荣的趋势。城市更新改造为房地产开发提供土地，而房地产开发为城市更新改造提供资金和动力。城市更新改造盘活城市土地，对土地供应的数量和结构产生重大影响;同时，房地产业介入不仅为城市更新改造筹集资金，实现城市资产的良性循环，而且可以超越原有区位和原有功能束缚，调整、塑造区域产业经济结构，而后者对于区域经济发展的贡献将远大于房地产销售本身所带来的一次性效应。

必须注意，城市旧城区人口密度大、建筑多，市政管线布置杂乱、容量小，交通条件较差等局限性给房地产开发带来困难，并转化为增加开发商运作成本。这种情况下，政府作为城市管理经营者，需从降低市场运作难度出发，合理运用“规划”的调控手段，适当降低开发商在市政配套方面的负担。另一方面，开发商应当充分利用旧城区位优势，充分发掘旧城历史文化和商业等传统资源，开发土地和项目的潜在价值，打造有特色的旧城开发项目，避免破坏性开发和“搭便车”式开发的误区。总而言之，将城市更新与房地产开发有机结合，针对不同旧城特点选择房地产再开发模式成为城市更新成败的关键。

城市更新的房地产开发主要有新旧街区互动式整体开发、层次性综合保护再开发、旧城社区整体复制更新开发等几种主要模式，更新模式比较研究见本书第10章。这几种开发模式各有优势和劣势，对比分析如表6-1所示。

表6-1　城市更新中的房地产开发典型模式比较

续表

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(2)反馈回路模块构建

可以看到城市更新中这三种主要的开发模式虽然各有特点，但以数量关系分析视角而言，三种开发模式最主要的区别在于拆迁和新建的力度有极大区别，反映到反馈循环回路中，表现就是拆迁和新建速度和规模方面的巨大差异。

模式Ⅰ旧城社区整体复制更新开发。该模式是在若干年内将其开发区域内的几乎所有原有住房拆除重建，它的拆除速度远高于房屋本身的折旧衰退速度，因而新建住房的速度得到有效释放。

模式Ⅱ层次性综合保护再开发。该模式是边拆边建，通过有选择性的拆建，保留其中一部分，拆除一部分进行新建，保留、维修和新建相互穿插，这种拆除和重建的速度相对比较慢。

模式Ⅲ新旧街区互动式整体开发。该模式中，拆除和新建住房速度就被控制得更加严格，对有价值的旧区住房保留更多，新建住宅的建设视整个项目的进展而定。在这种分析基础上，针对房地产循环回路中的拆除率与建设速度被设定为变量，而住房总存量为水平存量(图6-4)。

图6-4　旧城区房地产业反馈回路模块

这里的房地产业主要指住宅产业，从经济学观点出发，它的变化主要是由供求关系的变化决定。假设住房的需求方为城市旧城区的常住人口，常住人口为水平变量，受到当地人口出生率、人口迁移率和死亡率的共同影响;并且随着人均住房面积和常住人口的变化，旧城区住房需求量随时间变化。住房存量受到拆除率和住房建设速度的影响发生减少或增加，即设定住房总存量为水平变量，拆除率和住房建设速度为因变量，住房需求量与住房总存量之商为住房需求率，它体现了旧城区居住常住人口对住房需求被满足的程度。住房需求率越高，说明旧城居民对住房的需求在持续增加，这种强烈的需求会带来住房建设速度的增加;反之，住房需求率越低，居民对房屋的需求低迷，住房建设速度也因此放缓。同时，住房建设速度也与一个城市或区域的商业环境相关。通常，商业越发达的城市，商业环境会刺激住宅产业的发展，加快住房的建设速度，反之亦然。这些关系共同组成了由常住人口与住房总存量之间的供需反馈循环回路。