回访保修的概述-施工现场管理

1.回访保修的概念

建筑工程的保修回访是建筑工程在竣工验收交付使用后，在一定的期限内（例如1年左右的时间）由施工单位主动到建设单位或用户进行回访，对工程发生的确实是由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题，由施工单位负责修理，直至达到正常使用的标准。房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。所谓质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

因回访是种产品售后服务的方式，工程项目回访广义上来讲是指工程项目的设计，施工、设备及材料供应等单位，在工程项目验收交付使用后，自签看工程质量保修书起的一定期服内，主动去了解项目的使用情况和设计质量、施工质量设备运行状态及用户对维修方面的需求，从而发现产品使用中的问题并及时地去处理，使建筑产品能够正常地发挥其使用功他，使建筑工程的质量保修工作真正地落到实处。

2.回访保修的意义

（1）有利于项目经理部重视项目管理，提高工程质量。只有加强施工项目的过程控制，增强项目管理层和作业层的责任心，严格按规范和标准进行施工，从防止和消除质量缺陷出发，才能从源头上杜绝工程保修问题的发生。

（2）有利于承包人及时听取用户意见，发现工程质量问题，及时采取相应的措施，保证建筑工程使用功能的正常发挥，同时也履行了回访与保修的承诺。

（3）有利于加强施工单位同建设单位和用户的联系与沟通，增强了建设单位和用户对施工单位的信任感，提高了施工单位的社会信誉。

3.保修范围

按照我国《建筑法》等相关规定，建筑工程的保修范围应当包括：

（1）地基基础工程、主体结构工程

建筑物的地基基础工程和主体结构工程质量问题直接关系建筑物的安危，一旦发现建筑物的地基基础工程和主体结构工程存在质量问题，很难通过修复办法解决。对使用中发现的地基基础工程或主体结构工程的质量问题，如果能够通过加固等确保建筑物安全的技术措施予以修复的，施工企业应当负责修复；不能修复造成建筑物无法继续使用的，有关责任者应当依法承担赔偿责任。

（2）屋面防水工程

对屋顶、墙壁出现漏水现象的，施工企业应当负责保修；根据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，本项还包括有防水要求的卫生间、房间和外墙面。

（3）其他土建工程

指除屋面防水工程以外的其他土建工程，包括地面与楼面工程、门窗工程等。

（4）电气管线、上下水管线的安装工程

建筑物在正常使用过程中如出现电器、电线漏电，照明灯具坠落，上下水管道漏水、堵塞等属于电气管线、上下水管线的安装工程的质量问题的，施工企业应当承担保修责任。(www.xing528.com)

（5）供热、供冷系统工程

包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程等，施工企业也应对其质量承担保修责任。

（6）其他应当保修的项目范围。

凡属国务院规定和合同约定应由施工企业承担保修责任的项目，施工企业都应当负责保修。

4.保修期的经济责任

由于建筑工程情况比较复杂，不像其他商品那样单一，有些问题往往是由多种原因造成的。进行工程质量保修，必须澄清经济责任，由产生质量问题的责任方承担工程的保修经济责任。一般有以下情况：

（1）属于承包人的原因。由于承包人未严格按照国家现行施工及验收规范、工程质量验收标准、设计文件要求和合同约定组织施工，造成的工程质量缺陷，所产生的工程质量保修，应当由承包人负责修理并承担经济责任。

（2）属于设计人的原因。由于设计原因造成的质量缺陷，应由设计人承担经济责任。当由承包人进行修理时，其费用数额可按合同约定，通过发包人向设计人索赔，不足部分由发包人补偿。

（3）属于发包人的原因。由于发包人供应的建筑材料、构配件或设备不合格造成的工程质量缺陷，或由发包人指定的分包人造成的质量缺陷，均应由发包人自行承担经济责任。

（4）属于使用人的原因。由于使用人未经许可自行改建造成的质量缺陷，或由于使用人使用不当造成的损坏，均应由使用人自行承担经济责任。

（5）其他原因。由于地震、洪水、台风等不可抗力原因造成的损坏或非施工原因造成的事故，不属于规定的保修范围，承包人不承担经济责任。负责维修的经济责任由国家根据具体政策规定。

一般来说，对在保修期内和保修范围内发生的质量问题，应先由建设单位组织勘察、设计、施工等单位分析质量问题的原因，确定保修方案，由施工单位负责保修。但当问题严重和紧急时，不管是什么原因造成的，均先由施工单位履行保修义务，不得推诿和扯皮。对引起质量问题的原因则实事求是，科学分析，分清责任，按责任大小由责任方承担不同比例的经济赔偿。这里的损失，既包括因工程质量造成的直接损失，即用于返修的费用，也包括间接损失，如给使用人或第三人造成的财产或非财产损失等。

（6）在保修期后的建筑物合理使用寿命内，因建设工程使用功能的缺陷造成的工程使用损害，由建设单位负责维修，并承担责任方的赔偿责任。不属于承包人保修范围的工程，但发包人或使用人有意委托承包人修理维护时，承包人应提供服务，并在双方签订的协议中明确服务的内容和质量要求，费用由发包人或使用人按协议约定的方式承担。

（7）保修保险

有的项目经发包人和承包人协商，根据工程的合理使用年限，采用保修保险方式。该方式不需要扣保留金保险费由发包人支付，承包人应按约定的保修承诺，履行其保修责任和义务。推行保修保险司以有效地转移和规避工程的风险，符合国际惯例做法，对来发包双方都有利。